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Mieterhöhung bei teils nicht behebbaren Mängeln

22.04.2017 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


23:46

Ich wohne seit 2008 in einer schimmelbelasteten Eck-Wohnung in München. Zum Glück habe ich davon keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Hinter der Küchenzeile (Außenwand), war/ist dieser sehr großflächig und schwarz. Dieser wurde 2009 durch einen Fachmann (durch den Vermieter bezahlt, nach Ablehnung der Zahlung eines Anteils meinerseits) großflächig für mehrere Tage behandelt, mit der entsprechenden Trockenlegung des Raumes und Erneuerung der gesamten Küchenzeile. Laut Aussage des Fachmanns war der Schimmel nach der Behandlung tot, trotz bleibender schwarzer Färbung der Wand, auf die die neue Küche gesetzt wurde. Die restlichen befallenen Stellen der Eck-Wohnung (am defekten Schlafzimmer-Fenster) und in den Raum-Ecken (auch Schlafzimmer) wurden in dem Zeitraum von 9 Jahren immer mal wieder von mir selbst mit Schimmelspray behandelt. Wie es hinter der Küchenzeile momentan aussieht weiß ich nicht. Der Schimmel in der Wohnung tritt immer wieder an den Außenwänden auf und ist meiner Meinung nach durch Lüften nicht vermeidbar, vor allem nicht hinter der Küchenzeile. Es scheint ein Problem der Bauweise des Hauses zu sein (1983-keine Wärmedämmung). Zusätzlich ist das Schlafzimmerfenster defekt und lässt sich nur schwer, undicht schließen. Dies weiß der Vermieter seit ca. 8 Monaten im Zuge einer Besichtigung dieser Wohnung, die seit Oktober 2016 zum Verkauf steht. Es wurde allerdings nicht konkret über eine Beseitigung dieses Problems gesprochen. Seit Einzug in die Wohnung 2008 fand keine Mieterhöhung statt, jetzt im Zuge des Verkaufs, welcher sich sehr schwierig gestaltet, habe ich eine Mieterhöhung von 15% der Nettomiete erhalten, mit der Begründung, Anpassung an den Mietspiegel, die ich bei den oben beschriebenen, teilweise nicht behebbaren, immer wiederkehrenden Mängel, nicht bereit bin zu zahlen. Der Eigentümer weiß seit Sommer 2016, dass ich auf der Suche nach einer Eigentumswohnung bin und sobald ich die gefunden habe, auch ausziehen möchte. Wie verfahre ich jetzt? Ist es sinnvoll einen Gutachter/ Anwalt einzuschalten, um den Baumangel zu beweisen, lohnt sich der Aufwand/ Geld? Mir wurde 2009 davon abgeraten (Abtragen von Bausubstanz usw.) Laut Eigentümer liegt ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten vor (ließ Gutachten erstellen, nach versuchter Mietminderung meinerseits ca. 2009). Reicht eine einfache schriftliche Ablehung meinerseits der Miet-Erhöhung, aus den oben genannten Gründen? Meiner Meinung nach sollte der Vermieter froh sein, dass ich ohne Mietminderung all die Jahre gezahlt habe und den Schimmel (da wo es möglich war), selbst immer wieder bekämpft habe. Ich vermute die plötzliche Mieterhöhung rührt auch daher, dass die Wohnung schwer zu verkaufen ist und dies ohne einen Mieter, der Wohnungs-Mängel ausplaudern könnte, in unbewohntem Zustand einfacher wäre. Für den jetzigen Verkauf wurden die sichtbaren Schimmelflecken nach Auftrag des Vermieters, von einem Handwerker mit herkömmlichem Spray aus dem Baumarkt beseitigt/vertuscht und mit Deckfarbe übermalt. Bei den Besichtigungen mit Hilfe eines Maklers wird diesbezüglich nie ein Wort darüber verloren. Lediglich wird die Rechnung von 2009 (Küche) den Interessenten, aber nur bei weiterem Interesse an der Wohnung, vorgelegt, mit dem Kommentar, dass seither kein Schimmel mehr aufgetreten ist.

Danke schon mal für ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
Mieter aus München

22.04.2017 | 22:00

Antwort

von


(1125)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrte Fragenstellerin,

es ist immer schwierig prognostisch zu sagen, ob sich ein Aufwand lohnen wird. Das weiß man erst im Nachhinein.

Basierend auf dem geschilderten Sachverhalt, der vermuten lässt, dass die Mängel aus der Sphäre des Vermieters her rühren und dies auch beweisbar sein dürfte, lohnt es sich uU durchaus.

Wenn keine zeitnahe gütliche und auch schriftliche Einigung möglich ist, empfiehlt sich folgendes Procedere:

Man sollte in einem ersten Schritt alle Mängel möglichst detailliert beschreiben und eine Frist zur Beseitigung der Mängel bis z.B. den 12.5.2017 setzen sowie die Zahlung der Miete unter den Vorbehalt der nachträglichen Minderung stellen.
Am besten versendet man dies als Einwurfeinschreiben.

Erst danach schaltet man einen Rechtsanwalt / Gutachter ein. Das ist wichtig zu beachten, um die Kosten möglichst auf den Gegner umzulegen nach Eintritt des Verzuges.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann aber nicht alleine wegen Mängeln verweigert werden, die beseitigt werden können. So auch OLG Frankfurt a.M., Beschluß vom 29. 7. 1999 - 20 ReMiet 1/96:

"Bei dieser Ausgangslage scheidet ein auf § 320 BGB beruhendes Leistungsverweigerungsrecht der Bekl. aus, da das Mieterhöhungsverlangen und der Anspruch auf vertragsgemäße Nutzung der Sache nicht in einem synallagmatischen Verhältnis stehen. Aber auch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist ausgeschlossen. § 273 I BGB sieht vor, dass der Schuldner seine Leistung verweigern darf, bis der seinerseits ihm gegenüber zur Leistung verpflichtete, aber leistungsunwillige Gläubiger leistet. § 273 bezweckt die Sicherung des Schuldners, hat aber keine Befriedigungsfunktion. Das Zurückbehaltungsrecht beruht auf dem Gerechtigkeitsgebot und stellt eine besondere Ausformung des Prinzips von Treu und Glauben dar (Keller, in: MünchKomm, § 273 Rdnr. 1).
Die der Vorlagefrage zu Grunde liegende Konstellation erfüllt nur einzelne Merkmale des § 273 BGB . Bei behebbaren Mängeln der Mietsache einerseits und dem (ansonsten berechtigten) Mieterhöhungsverlangen des Vermieters andererseits stehen sich der Erfüllungsanspruch des Mieters auf vertragsgemäßen Gebrauch nach §§ 535 , 536 BGB und der Mieterhöhungsanspruch des Vermieters nach § 2 MHRG gegenüber. Die gegenseitigen Ansprüche sind fällig und entstammen auch demselben rechtlichen Verhältnis. Dies reicht indessen für die Entstehung eines Zurückbehaltungsrechts noch nicht aus. § 273 BGB sieht vielmehr als negatives Tatbestandsmerkmal vor, dass ein Zurückbehaltungsrecht nur besteht „sofern nicht aus dem Schuldverhältnisse sich ein anderes ergibt". Ein solcher Ausschluss kann auf einer gesetzlichen Spezialvorschrift, auf Vertrag, auf der besonderen Natur des Schuldverhältnisses oder im Einzelfall wiederum auf Treu und Glauben beruhen. Gesetzliche oder vertragliche Ausschlussregelungen gibt es vorliegend nicht. Bei der Bewertung der Natur des Schuldverhältnisses kommt es im Wesentlichen darauf an, welche Bedeutung die Rechtsordnung dem Hauptanspruch des Gläubigers beimisst. Dabei wird üblicherweise differenziert nach der Eigenart des Gegenstands, an dem das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden soll und der Natur des Gläubigeranspruchs, d.h. welche Bedeutung der Erhalt der Sache oder welche wirtschaftliche Bedeutung die Sache für den Gläubiger hat. Im Übrigen entzieht sich der Ausschluss weitgehend einer Systematisierung (Keller, in: MünchKomm, § 273 Rdnrn. 48, 53; Palandt/Heinrichs, § 273 Rdnrn. 12ff., 15). So ist beispielsweise ein Zurückbehaltungsrecht an Reisepässen verneint worden (LG Baden-Baden, NJW 1978, 1750 ), ebenso ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Stellung einer Mietkaution (OLG Celle, NZM 1998, 265 = NJW-RR 1998, 585 ). Das OLG Celle hat in der zitierten Entscheidung darauf abgestellt, dass bei Mängeln der bereits überlassenen Mietsache der Mieter an der von ihm noch nicht geleisteten Mietsicherheit kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann, weil er durch §§ 537 , 538 BGB hinreichend geschützt ist und Sinn und Zweck der Kaution als Mittel zur Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters entgegenstehen.
Vergleichbare Überlegungen liegen auch der oben zitierten, ein Zurückbehaltungsrecht ablehnenden herrschenden Meinung zu Grunde. Dem schließt sich der Senat an. Der Senat ist ebenfalls der Auffassung, dass ansonsten in das abgestufte Verfahren zu Gunsten des Mieters auf zweifache Weise eingegriffen würde, ohne dass der Mieter dieses Schutzes bedürfte. Brauchte die Zustimmung zur Mieterhöhung nur Zug um Zug mit der Mängelbeseitigung erteilt zu werden, dann wäre für das dem Mieter wegen der nämlichen Mängel gleichfalls zustehende Recht auf Mietminderung nach § 537 I 1 i.V. mit § 472 BGB die noch nicht erhöhte Miete Ausgangspunkt, obwohl bei der Bestimmung der Miethöhe behebbare Mängel der Mietwohnung ansonsten keinen Einfluss haben (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1981, 2365 = WuM 1981, 225 = ZMR 1981, 318 ). Der Vermieter, der nach § 2 MHRG Anspruch auf die Mieterhöhung hat, sofern die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind, büßte also bis zur Mängelbeseitigung den Erhöhungsanspruch ein und müsste sich darüber hinaus wegen § 894 I 2 ZPO noch die Mietminderung auf der Basis der noch nicht erhöhten, also nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete angepassten Miete gefallen lassen. Dadurch würde der durch § 2 MHRG bezweckte Ausgleich zwischen Mieterschutz und dem Anspruch des Vermieters auf den marktangemessenen Ertrag zu Gunsten des Mieterschutzes ohne hinreichenden Grund zu Lasten des Vermieters verschoben. Einer solchen Absicherung bedarf der Mieter nicht, denn durch § 537 BGB ist er bereits bei einer mangelhaften Mietsache hinreichend geschützt. Eine Mehrfachsicherung herbeizuführen, bezweckt § 273 BGB nicht, wie aus seinem Absatz 3, aber auch aus § 242 BGB zu schließen ist (Palandt/Heinrichs, § 273 Rdnr. 26)."

Die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens muss also auf jeden Fall gesondert geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Rückfrage vom Fragesteller 22.04.2017 | 23:34

Hallo Herr Saeger,

erstmal danke für die schnelle Antwort. Der lange Absatz mit den Paragraphen, ist für mich als Laie der juristischen Fachsprache sehr schwer zu verstehen. Können sie diesen bitte etwas verständlicher/einfacher nochmal zusammenfassen?

Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.04.2017 | 23:46

Sehr geehrte Fragenstellerin,

die Quintessenz ist: solange ich wegen eines Mietmangels mindern kann, kann ich nicht zusätzlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigern. Die Idee ist, dass die Minderung ausreichen muss.

Natürlich besteht aber weiter die Möglichkeit der Mieterhöhung separat zu widersprechen, wenn die Eingruppierung im Mietspiegel oder andere Dinge im Erhöhungsverlangen falsch sein sollten.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

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