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Mieterhöhung bei renovierbedürftigem Haus

20.10.2016 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mario Kroschewski


Guten Morgen, nach 10 Jahren Mietzeit verlangt unsere Vermieterin nun eine Mieterhöhung von 55€ auf die KM und 10€ auf die Nebenkosten unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel. Es handelt sich hier um ein Einfamilienhaus wo wir eine Einheit über drei Ebenen bewohnen, unter uns befindet sich ein leerstehendes Ladenlokal. Über ein Laufgitter über dem Glas-Geschäftsdach erreicht man noch einen überdachten Extraraum der aber nicht bewohnbar ist aufgrund eines Daches welches überhaupt nicht isoliert ist und wo man durch die Pfannen nach draußen gucken kann. Beschwerden an die Eigentümerin wurden alle ignoriert. Auch das zählt zum Wohnraum! In den 10 Jahren wurden keinerlei keinerlei Anstalten in Richtung Instandhaltung des Wohnraumes unternommen, sodass mittlerweile dringend Bedarf besteht wegen zugiger Fenster, Instandhaltung der Außenbereiche (da ist unsere Vermieterin doch der Meinung dass wir die Mauern streichen müssen usw.!) und mangelhaftes Uralt-Bad (kaputte Kacheln, abgenutzte Duschkabine usw.). Wir sind nicht gewillt die Mieterhöhung zu bezahlen da sich der Mietspiegel auf Wohnraum in ordentlichem gepflegten Zustand beziehen wird wovon hier keine Rede sein kann. Dieses Altbauhaus mit schiefen Wänden und Böden ist überhaupt nicht mit etwas zu anderem zu vergleichen und ist einmalig. Unsere Frage: wie formulieren wir stichhaltig dass wir der Mieterhöhung nicht zustimmen und besteht Aussicht auf Erfolg? Für baldige Rückantwort danken wir im Voraus. MfG Ralf und Ricarda Zimmermann

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich mich für Ihr Vertrauen in diese Plattform bedanken. Ihre Frage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt.

Eine Berufung auf den örtlichen Mietspiegel ist grundsätzlich zulässig, wobei sich die Zulässigkeit nach § 558 BGB richtet. Hier ist jedoch zunächst beachten, ob Ihre Wohnung überhaupt korrekt in den Mietspiegel eingeordnet wurde. Der Mietspiegel Ihres Heimatortes liegt mir leider nicht vor. Ein Mietspiegel dient jedoch regelmäßig zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser enthält in der Regel auch Merkmale wie Baujahr, Größe, Beschaffenheit und Lage. Eine Einordnung müsste hier, gegebenenfalls mit Sachverständiger Hilfe vor Ort, überprüft werden. Je nach der bisher durch Sie gezahlten Miete ist jedoch auf den ortsüblichen Standard gegebenenfalls gerechtfertigt. Nach der herrschenden Meinung der Rechtsprechung bleiben nämlich behebbare Mängel des Mietobjekts bei der Ermittlung der Vergleichsmiete unberücksichtigt. Diese Meinung, welche unter anderen durch das LG Mönchengladbach [LG Mönchengladbach, 25.07.1997 - 2 S 134/97] vertreten wurde ist zwar in der Rechtsprechung umstritten, wird jedoch noch immer als herrschende Meinung angesehen (vgl Palandt § 558 Rn. 16). Unbehebbare Mängel (hierzu würden ggf. schiefe Wände gehören, so lange diese nicht bei Vergleichshäusern, also Altbau, zum Stand der Technik gehören, wirken sich jedoch negativ aus.

Sie müssen also zwei Dinge trennen. Der veraltete Zustand der Wohnung wirkt sich im Mietspiegel, bzw. im Rahmen der Vergleichsmiete aus (z.B. veraltetes Bad). Mängel der Wohnung im Sinne von § 536 BGB (beschädigte Fließen, evtl. zugige Fenster, beschädigte Dachschindeln, Mängel im Außenbereich) möglicherweise weitere Mängel welche hier nicht benannt wurden, berechtigen jedoch zur Mietminderung. Die fehlende Isolierung des Dachgeschoss könnte jedoch, je nach Baujahr des Objekts, keinen Mangel darstellen.
Hier sollte, mit fachmännischer Unterstützung vor Ort, eine Liste sämtlicher Mietmängel aufgenommen werden. Die entsprechenden Mängel haben Sie offenbar bereits Ihren Vermieter mitgeteilt, welcher es nicht für nötig hielt zu reagieren. Eine exakte Berechnung der Mietminderung würde eine Aufnahme sämtlicher Mängel, sowie Kenntnisse Ihres Mietvertrags, erfordern. Dennoch erscheint mir hier die Mietpreisminderung der Königsweg.

Unternehmen müssen Sie gegen die Mieterhöhung grundsätzlich nichts. Sie sollten jedoch, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Kollegen vor Ort oder des örtlichen Mietervereins, überprüfen lassen, ob Ihre Wohnung, unabhängig der durch Sie behaupteten Mängel, von Zustand und Lage her korrekt in den Mietspiegel eingeordnet wurde. Ist dieses der Fall sollten Sie, um Prozessrisiken zu vermeiden, der Mieterhöhung zustimmen und gleichzeitig die erhöhte Miete wegen der vorliegenden Mängel kürzen. Das Zustimmungserfordernis ergibt sich aus § 558 b BGB. Anderenfalls kann Ihr Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Wenn Sie den Prozess verlieren müssten Sie auch die Kosten (zuzüglich eventueller Anwaltskosten) tragen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Rückfragefunktion jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Mario Kroschewski
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2016 | 13:41

Vielen Dank für die Antwort. Allerdings ist für uns einiges nicht nachvollziehbar. So findet sich im Web die Info dass Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mit dem Mietspiegel zu vergleichen sind. Der bisherige Mietspiegel liegt unter dem ortsüblichen und das ist auch nach der Erhöhung der Fall. Allerdings stellt sich nach wie vor die Frage wie man von "Anpassung" sprechen kann wenn 10 Jahre lang keinerlei Instandhaltung stattgefunden hat sondern logischer Weise durch das "Verwohnen" eine Senkung des Wertes. Wenn wir Sie richtig verstehen können wir jetzt im Gegenzug eine Mietminderung ankündigen? Einen Gutachter usw. zu beauftragen ist uns finanziell nicht möglich und auch keine Option. Nicht nachzuvollziehen ist für uns nach wie vor, wie so ein Haus, welches mit nichts zu vergleichen ist - schon gar nicht mit normalen Wohnungen - in einen Mietspiegel passen soll.Wie schon erwähnt liegt dieser auch nach der Erhöhung unter dem örtlichen Niveau. Dann muss man sich aber fragen wieso das 10 Jahre lang so in Ordnung war und weshalb auf einmal eine "Anpassung" stattfinden soll die durch keinerlei Veränderungen am Objekt zu begründen ist. Vielleicht könnten Sie da noch zum besseren Verständnis beitragen. Vielen Dank. MfG

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2016 | 13:41

Vielen Dank für die Antwort. Allerdings ist für uns einiges nicht nachvollziehbar. So findet sich im Web die Info dass Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mit dem Mietspiegel zu vergleichen sind. Der bisherige Mietspiegel liegt unter dem ortsüblichen und das ist auch nach der Erhöhung der Fall. Allerdings stellt sich nach wie vor die Frage wie man von "Anpassung" sprechen kann wenn 10 Jahre lang keinerlei Instandhaltung stattgefunden hat sondern logischer Weise durch das "Verwohnen" eine Senkung des Wertes. Wenn wir Sie richtig verstehen können wir jetzt im Gegenzug eine Mietminderung ankündigen? Einen Gutachter usw. zu beauftragen ist uns finanziell nicht möglich und auch keine Option. Nicht nachzuvollziehen ist für uns nach wie vor, wie so ein Haus, welches mit nichts zu vergleichen ist - schon gar nicht mit normalen Wohnungen - in einen Mietspiegel passen soll.Wie schon erwähnt liegt dieser auch nach der Erhöhung unter dem örtlichen Niveau. Dann muss man sich aber fragen wieso das 10 Jahre lang so in Ordnung war und weshalb auf einmal eine "Anpassung" stattfinden soll die durch keinerlei Veränderungen am Objekt zu begründen ist. Vielleicht könnten Sie da noch zum besseren Verständnis beitragen. Vielen Dank. MfG

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2016 | 13:41

Vielen Dank für die Antwort. Allerdings ist für uns einiges nicht nachvollziehbar. So findet sich im Web die Info dass Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mit dem Mietspiegel zu vergleichen sind. Der bisherige Mietspiegel liegt unter dem ortsüblichen und das ist auch nach der Erhöhung der Fall. Allerdings stellt sich nach wie vor die Frage wie man von "Anpassung" sprechen kann wenn 10 Jahre lang keinerlei Instandhaltung stattgefunden hat sondern logischer Weise durch das "Verwohnen" eine Senkung des Wertes. Wenn wir Sie richtig verstehen können wir jetzt im Gegenzug eine Mietminderung ankündigen? Einen Gutachter usw. zu beauftragen ist uns finanziell nicht möglich und auch keine Option. Nicht nachzuvollziehen ist für uns nach wie vor, wie so ein Haus, welches mit nichts zu vergleichen ist - schon gar nicht mit normalen Wohnungen - in einen Mietspiegel passen soll.Wie schon erwähnt liegt dieser auch nach der Erhöhung unter dem örtlichen Niveau. Dann muss man sich aber fragen wieso das 10 Jahre lang so in Ordnung war und weshalb auf einmal eine "Anpassung" stattfinden soll die durch keinerlei Veränderungen am Objekt zu begründen ist. Vielleicht könnten Sie da noch zum besseren Verständnis beitragen. Vielen Dank. MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2016 | 14:59

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen die Nachfrage wie folgt. Normalerweise unterscheidet ein Mietspiegel zwischen verschiedenen Gebäudekategorien. Hierbei ist, neben der Lage, in der Regel auch Baujahr und Ausstattung zu berücksichtigen. Richtig ist dass es vereinzelt Mietspiegel gibt die bestimmte Wohnarten ausnehmen. Hierzu gehört zum Beispiel der Berliner Mietspiegel. Der BGH hat jedoch erst vor kurzen entschieden, dass auch ein entsprechender Mietspiegel als Orientierungshilfe herangezogen werden kann [vgl. BGH, 26.04.2016 - VIII ZR 54/15].

Eine Anpassungsmöglichkeit liegt im wesentlichen vor wenn der Mietpreis deutlich nach unten von der ortsüblichen Miete abweicht. Die fehlende Modernisierung spielt keine Rolle da ein Mietspiegel regelmäßig auch Gebäudekategorien enthält. Ihr Wohngebäude befindet sich, nach Ihren Angaben, in der untersten Kategorie.

Sie können nicht nur eine Mietminderung ankündigen. Wenn Mietmängel vorliegen (und hierauf deuten die zügigen Fenster sowie die beschädigten Fließen im Bad/der renovierungsbedürftige Außenbereich hin) sollten Sie eine Mietminderung vornehmen. Ich gehe davon aus dass sämtliche Mängel angezeigt worden sind, da Ihr Vermieter auf die Anzeige nicht reagiert.

Zum besseren Verständnis sollten Sie zwei Dinge trennen. Eine Mieterhöhung auf Grund Mietspiegels ist, nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung, auch bei Vorlage von behebbaren Mängeln möglich. Wenn die Mängel abgestellt würden (zersprungene Fließen im Bad, zügige Fenster welche augenscheinlich bei Einzug noch nicht vorhanden waren, zersprungene Dachschindeln) wäre Ihr Haus grundsätzlich mit der untersten Stufe des Mietspiegels zu vergleichen.

Eine andere Frage ist die Bestandsaufnahme der Mängel. Hier sollten Sie tatsächlich eine Liste anfertigen und eine Mietminderung vornehmen. Wenn wenige finanzielle Mittel vorhanden sind empfehle ich definitiv eine Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein.

Sollte Ihr Haus jedoch tatsächlich gänzlich aus jeder Kategorie des Mietpreisspiegels fallen wäre eine Mietpreiserhöhung auf Grund des Mietspiegels nicht ohne weiteres möglich. Diesen Weg wird ein Gericht jedoch, da die abwendbaren Mängel keine Rolle spielen, regelmäßig nicht einschlagen.

Für den Fall einer weiteren Nachfrage können Sie uns gerne telefonisch kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen


Mario Kroschewski
Rechtsanwalt


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