Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mieterhöhung bei fehlender Vereinbarung


| 30.06.2007 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mietvertrag 18.08.00, Laufzeit 10 Jahre, 2 mal 5 Jahre Option.
Nach Umbau und Feststellung Statik reicht nicht aus, Vertrag durch Vermieter gekündigt. Mieter ist mit neuen, mind. gleichwertigen Räumen in Haus einverstanden. Vertrag steht noch aus.
Die Miethöhe richtete sich an 10% des Umsatzes aus.
Infolge der Ausübung der Option durch den Mieter, will der Ver-mieter die Miete erhöhen. Darf er das und was ist angemessen, wenn die jetzige Miete bei Umsatz von 150.000€ ca. 5,00 €/m² beträgt.( Sportstudio 3 Teilzeitangestellte )
kostenlose Mitbenutzung Schwimmhalle und Sauna des Vermieters.
Sehr geehrter Ratsuchender,


im Bereich des Gewerbemietrechts besteht weitgehend Vertragsfreiheit, insbesondere auch im Hinblick auf die Miethöhe.

Dies bedeutet zwar zum Einen, dass die Mieterschutzvorschriften über die Wohnraummiete nicht zur Anwendung kommen.
Zum Anderen kann der Vermieter eines gewerblichen Objekts jedoch bei einem laufenden Vertrag ohne gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag keine einseitige Erhöhung der Miete verlangen, etwa nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch die Ausübung einer Verlängerungsoption begründet an sich kein Recht des Vermieters zu einer Vertragsänderung. Nur ausnahmsweise kann ein Recht auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB bestehen.

Maßgeblich ist ansonsten der Inhalt des Vertrages. Zulässig ist daher z.B. die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete, die eine stufenweise Erhöhung der Miete nach Zeitabschnitten vorsieht, oder auch – wie hier in dem zuvor bestehenden Vertrag – eine Koppelung an den Umsatz des Geschäfts des Mieters.

Ihr Fall weist die Besonderheit auf, dass ein neuer Mietvertrag noch nicht abgeschlossen wurde.
Hier steht es dem Vermieter, nachdem der alte Vertrag gekündigt ist, durchaus frei, neue Vertragsbedingungen auszuhandeln, er darf also auf diesem Wege eine höhere Miete als vorher erzielen. Hierbei muss er lediglich die Grenze des sittenwidrigen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB einhalten, er darf also nicht auf verwerflicher Gesinnung beruhend ein krasses Missverhältnis zwischen dem Marktwert von Leistung und Gegenleistung vereinbaren (vgl. BGH NJW 1995, 1019).

Auf die Bedingungen des gekündigten Vertrages kann sich der Mieter aber grundsätzlich nicht mehr berufen.
Anders kann dies zu beurteilen sein, wenn ein schriftlicher Vertrag nicht geschlossen wird, aber faktisch aufgrund tatsächlicher Gebrauchsüberlassung ein Mietverhältnis entsteht und deshalb auf entsprechende mündliche Vereinbarungen zurückgegriffen werden muss, soweit vorhanden und beweisbar.
Ohne die Existenz solcher Abreden wird dann wohl nur eine ortsübliche gewerbliche Miete verlangt werden können.


Eine genauere Beurteilung der Rechtslage ist anhand der vorliegenden Informationen nicht möglich. Auch kann ich ohne Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten nicht beurteilen, welcher konkrete Preis für ein Sportstudio markt- und ortsüblich ist.

Ich hoffe aber, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten rechtlichen Überblick verschaffen. Gerne können Sie bei Bedarf noch Rückfragen zum vorliegenden Thema stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2007 | 17:08

Ist es zul. den Mietvertrag mit Ende der festvereinbarten Laufzeit ( 10 J. ) durch den Vermieter zu kündigen, trotz Option
Heißt Option des Mieters also nicht, dass die Bedingungen wie im bestehenden Vertrag weiter als vereinbart gelten Es können also neue vertragliche Vereinbarungen getroffen werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2007 | 18:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach Ihren Angaben gehe ich davon aus, dass der ursprüngliche Mietvertrag eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der 10-jährigen Laufzeit beinhaltet. Anders als bei einer Verlängerungsklausel verlängert sich der Vertrag dabei nicht stillschweigend ohne Zutun der Parteien, sondern nur, wenn die Verlängerung des Vertrages von einer der Parteien (vor Ablauf der regulären Mietzeit) verlangt wird.

In beiden Fällen gelten aber, sofern wiederum nichts Anderslautendes vereinbart ist, die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrages weiter fort. Neue vertragliche Vereinbarungen können nur getroffen werden, wenn sich beide Parteien darauf einlassen oder auf der Grundlage des bereits erwähnten § 313 BGB.

Eine ordentliche Kündigung zum Ende der bereits vereinbarten Laufzeit wäre gegenstandslos, weil das Mietverhältnis gemäß § 542 Abs. 2 BGB bereits durch Zeitablauf beendet wird. Wenn dem Mieter die Option zur Verlängerung eingeräumt wird und er von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, bedarf es nach dieser Vorschrift eines wichtigen Grundes für eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses, weil dann eben nur eine außerordentliche Kündigung zulässig ist.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Schnellste, sehr gute Bearbeitung. Respekt. "