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Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung kleiner 10 %


22.03.2007 20:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen und Herren,

es handelt sich um folgendes Problem.

Wir als Vermieter wollen eine Mieterhöhung durchsetzen, der Mieter läßt bereits jetzt durchblicken, daß die Whg. um 4 qm
( 4,45 % ) kleiner ist als angeblich vertraglich zugesichert. Wir haben Angst, zuviel gezahlte Miete für mehrere Jahre
zurückerstatten zu mpüssen.

Sachlage:

Mietbeginn 1972, keine Angaben über Wohnungsgröße im Mietvertrag, teilweise Ausstattung der Whg. mit NSP-Öfen im Jahre 1980, nach o.g. Modernisierung Mieterhöhung, im Mieterhöhungsverlangen ist die Größe der Whg. mit ca.90 qm
angegeben - wobei weitere Differenzierung erfolgte in 62 qm beheizte und 28 qm unbeheizte Fläche, den Teilflächen wurden exakte qm-Preise zugeordnet.


1. Frage:

Daß Mietrückerstattungen für die Vergangenheit gemäß BGH-Grundsatzurteil vom 24.03.2004 ( VIII ZR 295/03 ) bei einer Flächenabweichung von größer als 10 % rechtens sind, ohne daß eine Gebrauchsbeeinträchtigung nachzuweisen ist, ist uns bekannt.

Aber wie verhält es sich bei Flächenabweichungen von kleiner als 10 %? Ist aus o.g. Urteil und auch aus dem Urteil vom gleichen Tag ( BGH VIII ZR 44/03 ) der Umkehrschluß legitim und rechtens, daß eine Flächenabweichung von weniger als 10 % keinen Mietmangel darstellt und auch keine Gebrauchsbeein-
trächtigung vorliegt und somit keine Mietrückzahlungsansprüche
geltend gemacht werden können? Wenn dieser Umkehrschluß niocht
richtig ist, wie steht es mit der Beweislast für die Wohnungs-
größe? Muß der Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung nachweisen?
Sind in einem solchen Fall ( Flächenabweichung kleiner 10 % )
Mietrückerstattungen für mehrere Jahre denkbar?

2. Frage

Eine Anfrage in diesem Forum vom 29.01.2007 bezüglich "Flächen-
abweichung und Quadratmetermiete" wurde wie folgt beantwortet:
" Wird in einem Mietvertrag eine Quadratmetermiete vereinbart,
so kann darin eine zugesicherte Eigenschaft zu sehen sein, so
daß die Wesentlichkeitsgrenze von 10 % nicht gilt. Die zuviel
gezahlte Miete könne u. U. für 3 Jahre zurückgefordert werden.

Es stellt sich die Frage, ob in unserem Fall eine Quadratmeter-
miete vereinbart wurde, und zwar dadurch, daß das Mieterhöhungs-
verlangen explizit Flächengrößen und entsprechende Quadrat-
meterpreise ausweist.

Das BGH-Urteil vom 07.07.2004 ( VIII ZR 192/03 ) bestärkt
uns in der Annahme, daß bei uns keine Quadratmetermiete verein-
bart wurde. ( Tenor des Urteils: Mietrückzahlung weil Flächen-
abweichung größer als 10 % - Ähnlichkeit mit unserem Fall:
keine Angabe der Flächengröße im Mietvertrag, explizite Nennung
von Flächengröße und Quadratmeterpreis im Mieterhöhungsver-
langen ).

Kann aus diesen 2 geschilderten Fällen für unseren Fall eine
Rechtssicherheit abgeleitet werden und wenn nicht, wo liegen die Risiken und wie sind sie einzuschätzen?


3. Frage

Die in unserem Fall beheizte Fläche der Wohnung von 62 qm
beinhaltet auch eine Diele von ca. 7 qm, in der kein NSP-Ofen
aufgestellt ist. Kann der Mieter nun auch geltend machen, daß die beheizte Fläche nur 55 qm beträgt? Unserer Meinung nach nicht,denn in den meisten normalen Wohnungen sind nur die
Räume mit Heizkörpern ausgestattet.

4. Frage

Von welcher Grundfläche der Wohnung und von was für einer Miet-
zinshöhe muß man bei einer Mieterhöhung ausgehen, wenn die
Mieter momentan für die umstrittenen 90 qm z. B 360.00 Euro
bezahlen, die Wohnung tatsächlich aber nur 86 qm groß ist?

5. Frage

Im Mietrichtwertspiegel der entsprechenden Stadt heißt es,
daß für Wohnungen mit NSP-Heizung nur ein Quadratmeterpreis
in Anrechnung gebracht werden darf, der im unteren Bereich
der angegebenen Mietzinspanne liegt. Reicht es, wenn man
sich mit seinen Forderungen unterhalb des im Mietrichtwert-
spiegel angegebenen Mittelwertes der angegeben Spanne bewegt?
( Beispiel: Spanne. 4,10 Euro bis 4,90 Euro / Mittelwert: 4,50
/ geforderter Quadratmeterpreis: 4,40 Euro )


Für Ihre Bemühungen bedanken wir uns im voraus.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1)
Das von Ihnen angesprochene Urteil ist bei einer Abweichung von weniger als 10% nur insoweit von Bedeutung, als dass der Mieter neben der Flächendifferenz grundsätzlich noch die Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund der Flächendifferenz vortragen muss. Bei einer Abweichung von mehr als 10% kann dies idR entfallen. Behauptet der Mieter die Minderung der Tauglichkeit der Wohnung muß er dies auch beweisen. Gelingt ihm dies, kann er die zuviel gezahlte Miete zurückfordern.

Unabhängig von der Frage, ob die Flächenabweichung im Mietvertrag einen Sachmangel darstellt, sind Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen überzahlten Mietzinses idR dann ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis vom Vorliegen der Flächenabweichung den vollen Mietzins vorbehaltslos über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten entrichtet.

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist.

zu 2)
Die Frage ob eine Quadratmetermiete vereinbart wurde ergibt sich zuerst aus dem Vertrag. Ist dort nur die Fläche und ein absoluter Mietzins angegeben handelt es sich nicht um Quadratmetermiete.

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10% beträgt.

D.h. grundsätzlich kann aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens mit falschen qm Angabe Miete zurückgefordert werden. Die 10% haben auch hier wiederum nur Auswirkungen auf die Darlegungs- und Beweispflicht des Mieters hinsichtlich der Minderung der Tauglichkeit der Wohnung.

Die konkreten Risiken können im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung der Schilderungen nicht eingeschätzt werden.

zu 3)
Wenn die Diele bereits bei Vermietung ohne NSP-Ofen war, kann er dies nicht.

zu 4)
Bei einem Mieterhöhungsverlangen muss die real vorhandenen Mietfläche als Maßstab herangezogen werden. Ansonsten gehen Sie das Risiko von 2) ein. Die Mietzinshöhe richtet sich nach der ortsübliche Vergleichsmiete. Z. Bsp. einem qualifizierten Mietspiegel

zu 5)
Bei der Einteilung innerhalb der Spanne kommt es ausschließlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete an. Hat die Wohnung mit NSP-Heizung ansonsten nur wohnwerterhöhende Merkmale können Sie an die obere Grenze gehen. Im anderen Fall müssen Sie weitere Abschläge vornehmen.


Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.03.2007 | 21:00

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich möchte Sie bitten, einige Punkte kurz zu konkretisieren:

Zu 1)
Sie sagen, der Mieter muß die Minderung der Tauglichkeit der Wohnung beweisen. Diese Aussage ist eindeutig. Hinsichtlich der Flächendifferenz sagen Sie, der Mieter müsse die Flächendifferenz "vortragen". Bedeutet das Wort " vortragen " in diesem Fall " beweisen "? Muß der Mieter für die genaue Wohnungsausmessung zunächst in Vorlage gehen?

zu 2)
Sie zitieren im 2. Absatz Ihres Schreibens den Tenor des BGH Urteils VIII ZR 192/03 und erklären dann, daß durch die Unterschreitung der 10 % - Marke der Mieter die zu geringe Flächengröße und die geringere Tauglichkeit der Wohnung beweisen muß, falls er Mietminderung für weniger als 10 % Flächenabweichung durchsetzen will. Aber genau das entfällt ja bei Quadratmetermiete. Bei Quadratmetermiete hat er ja grundsätzlich Recht auf Rückerstattung bzw. Minderung. Deshalb ist ja die Frage so wichtig, ob grundsätzlich nur die Angaben im Mietvertrag maßgebend sind, oder ob durch die Angabe einer Quadratmetermiete im Mieterhöhungsverlangen eine Spezifizierung oder nähere Erläuterung der Angaben im Mietvertrag gesehen werden kann, so daß Mietvertrag und Mieterhöhungsverlangen als Einheit gesehen werden können. Ihre Formulierung, daß es sich " zuerst " aus dem Mietvertrag ergibt, ob eine Quadratmetermiete vereinbart wurde, machte uns stutzig.

zu 4)
Der Mieter bezahlt momentan eine Kaltmiete von 360 Euro. Bei 90 qm entspricht dies 4 Euro pro qm. Bei einer reduzierten Wohnfläche von 86 qm entspräche dies 4,186 Euro pro qm.
Wenn man bei einer Mieterhöhung von 86 qm ausgeht, welchen Mietzins setzt man bei der gegenwärtig gezahlten Miete, die ja Ausgangsbasis für die Berechnung des Mieterhöhungsbetrages ist, an ?
a) 86 qm mal 4 Euro = 344,00 Euro oder
b) 86 qm mal 4,186 Euro = 360,00 Euro ????

zu 5)
Konkretisierung der Frage:
Laut Mietrichtwertspiegel muß eine Whg. mit NSP-Heizung im unteren Bereich der Mietzinsspanne eingeordnet werden.
Beispiel: Spanne: 4 Euro / qm bis 5 Euro / qm /
Mittelwert = 4,50 Euro
Bewegt man sich bei einer Forderung von 4,45 Euro/qm noch im unteren Bereich der Spanne oder könnte es vor Gericht Probleme geben?

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, leider ist der Nachfragetext länger geworden als ich dachte. Ich hoffe jedoch, daß es für Sie nicht zuviel Zeitaufwand bedeutet, meine Unklarheiten zu beseitigen. Vielen Dank für die kompetente Beratung!












Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2007 | 00:23

Sehr geehrter Fragesteller,

ich mache darauf aufmerksam, dass die Beantwortung unter Berücksichtigung meiner ersten Antworten erfolgt.
Um Wiederholungen zu vermeiden sind die folgenden Antworten nicht isoliert zu betrachten.

zu 1)
In einem Rechtsstreit muss der Mieter im Zweifel die Abweichung der Wohnfläche von der Angabe im Vertrag beweisen. Dies gilt nicht, wenn die Abweichung nicht bestritten oder zugestanden wird.

zu 2)
Grundlage für ein Mietverhältnis ist immer der Mietvertrag.
Da ist bei Ihnen ursprünglich ein Festpreis (keine qm-Miete) vereinbart worden.
Eine Mieterhöhung ist rechtlich gesehen eine Veränderung des ursprünglichen Vertrages hinsichtlich des Mietzinses. Kann jedoch, wie bei Ihnen, zu einer Veränderung der Mietberechnung führen. D.h. vor der ersten Mieterhöhung: keine qm-Miete; nach der Mieterhöhung: qm-Miete, wenn sich die neue Miete aus der Größe der Wohnung und einem qm-Preis ergibt. Ist die Grundlage der Mietberechnung nach der Mieterhöhung falsch, z. Bsp. wegen falscher qm, kann der Mieter Rückzahlung ab der Änderung des Mietvertrges verlangen, da er bei richtiger Berechnung auf der Grundlage der realen Wohnfläche weniger hätte bezahlen müssen.

zu 4)
Grundlage bildet die wirkliche Größe der Wohnung. Ist die Wohnung 86 qm groß ist der Ausgangswert der Mieterhöhung € 360 /86 qm. Damit gestehen Sie jedoch ein, dass die qm Angabe im Mietvertrag/Mieterhöhungsverlangen falsch war, siehe 1)

zu 5)
Unterer Bereich der Spanne bedeutet unterhalb des Mittelwertes. Vor Gericht kann es nur Probleme wegen weiterer wertmindernden Merkmale geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

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