Mieterhöhung bei Staffelmietvertrag

Zusammenfassung: Bei einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich und daher eine freiwillige Entscheidung des Mieters. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird nicht durch die Mietdauer ausgeschlossen, könnte aber unwirksam sein, wenn sie nur wegen Renitenz des Mieters erfolgt.

Telefonisch teilte meine Vermieterin in einem Gespräch über anzubringende Rauchmelder mir mit, dass man „an der Miete für meine Wohnung (und die einer weiteren Mieterin, die seit ca. 15 Jahren hier lebt) etwas tun müsse", da sie im Vergleich zu später eingezogenen Mietern zu niedrig sei und ihr leider verstorbener Mann (Mietangelegenheiten sonst von ihm geregelt) dies versäumt hätte. Ich solle einmal überlegen, wieviel ich mehr zahlen könne. Und es käme „vorne und hinten nicht hin" (Anmerkung: Die Familie hat genug Geld…)
Meine Fragen: Darf sie die Miete überhaupt erhöhen, da ich einen Staffelmietvertag habe? Wenn ja um wieviel? In welcher Form sollte diese Mieterhöhung vereinbart werden? Kann sie mir wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses nur wegen Eigenbedarf kündigen? Was wäre als freilwilliges Entgegenkommen angebracht/sinnvoll?

Hier die Fakten:
- (Einheits-)Mietvertrag seit 1.11.1995 auf unbestimmte Zeit

- Der Absatz §3, 4 (Miete und Nebenkosten) „Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zweck der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse zu verlangen" ist durchgestrichen
- Unter §20 ‚Weitere Vereinbarungen‘ steht handschriftlich: „der Mietzins bleibt drei Jahre unverändert, ab 1.11.98 erhöht sich die Miete auf 750 DM (vorher 700DM), dann jährlich um 15 DM";
in einem handschriftlichen Schreiben vom 29.4.02 steht: " (Für die 2. Etage (zwischenzeitlich von mir ebenfalls angemietet und mit Einverständnis eine Zeitlang untervermietet) hatten wir alle 2 Jahre eine Erhöhung der Miete um 15 DM vereinbart. (...) Bei ihrer Wohnung ist, so meine ich, auch eine Anpassung vereinbart. Ich habe sie zwar schon einmal ausgesetzt, doch eine kleine Rundung sollte es jetzt sein; und zwar um 4,84 Euro auf 465 Euro. Weiterhin sehe ich von der jährlichen Erhöhung ab und schlage vor ab März 2004 um 7 Euro zu erhöhen, also nur alle zwei Jahre. (Jetzt wären wir mit der 2. Etage immer im gleichen Rhythmus)". (Anmerkung: Mietvertag der 2. Etage zum 1.8.2011 von mir gekündigt.)

- Miete für ca. 70 m2 Wohnung im 1. Stock (Wohnung 65m2 + anteilig 5m2 Dachterasse (15m2) auf einer ehemaligen Metzgersküche):
Anfangs 700 DM + 150 DM Nebenkosten („Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Heizung (s.u.), Hausversicherung, Grundbesitzabgaben wie Abwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung" + Verweis auf §5,4); inzwischen insgesamt 549,50 Euro; davon sind 126 Euro Nebenkosten, also 423,50 Euro Miete => Erhöhung vom Vermieter zwischendurch mal ausgesetzt wg erheblicher Lärmbelästigung durch ehemaliges Sushi-Restaurant im Erdgeschoss )

- Heizung wird nicht nach realem Verbrauch, sondern anteilig nach m2 berechnet – meine Wohnung ist die größte im Haus, also zahle ich am meisten. (Das Geschäft hat eine eigene Heizung). Eigener Wasserzähler; Wartung der Gastherme für Warmwasser im Bad übernehme ich; Strom und Gas zahle ich an den örtlichen Anbieter

- Haus Nachkriegs(wiederauf)bau in Fußgängerzone d. Innenstadt; 3 Etagen + Wohnung im Dachgeschoss und Geschäft im Erdgeschoss

- Nachbarn, die erst kürzer hier wohnen, zahlen kalt 7,40 Euro für den m2 (7,60 obere Grenze Mietspiegel 2016 für mittlere Lage, andere Internetquelle nennt für unsere Innenstadt sogar 9,40); ihre Miete erhöht sich alle 2 Jahre um 10 Euro (bei mir wie gesagt um 7 Euro)

- bei einer kompletten Grundsanierung des Bades und der Gästetoilette (inkl. neuer Leitungen) vor gut 10 Jahren sowie beim Einbau neuer Fenster vor 4 Jahren (vorher sehr zugig im Wohnzimmer bzw. extrem niedrige Temperaturen im Winter im Küchenanbau mit 3 Außenmauern + Flachdach (tiefste Temperatur 11 Grad trotz voll aufgedrehter Heizung) ist großzügigerweise die Miete nicht erhöht worden.

- Die Wohnräume und ein Teil der Küche haben alte, 2polige Stromleitungen;

- Aufenthalt auf Dachterasse im Sommer teilweise beeinträchtigt durch Lüftungsanlage von benachbartem Restaurant (Geruch und Geräusch); ebenso vorne zur Fußgängerzone wg. 3 Restaurants

- Neben meiner Küche ist seit ein paar Jahren ein Flachdach mit 2 Ebenen mit Lüftungsfenster der Geschäftsräume. Ich bin mdl und schriftlich gebeten/beauftragt worden, den Abfluss auf der tieferen Ebene von Blättern frei zu halten, nachdem dieser einmal verstopft und Wasser in die unteren Räume über das Fenster eingedrungen war. Angeblich stammen die Blätter von den Pflanzen auf meiner Terasse. Aber die meisten Blätter stammen von umliegenden Bäumen auf Nachbargrundstücken bzw. Efeu am Nachbarbalkon. Meine Blätter werden regelmäßig aufgekehrt. Ich habe diese ‚Hausmeistertätigkeiten‘ übernommen, muss dafür aber mit Hilfe einer Trittleiter aus dem Küchenfenster auf die tiefer gelegenen Flachdächer (2 Ebenen) klettern!! Das Flachdach ist sonst nur über die benachbarte Tiefgarage und Nachbarflachdach (auch mit Klettern verbunden) zugängig.

- Rauchmelder in der Wohnung habe ich vor einigen Jahren in Absprache mit dem Vermieter auf eigene Kosten anbringen lassen, die im Treppenhaus hat er übernommen

Da mir sehr viel an der Wohnung liegt und ich auf keinen Fall ausziehen möchte und die Vermieterin eine ‚toughe‘ Frau ist, habe ich das Gefühl, ihr irgendwie entgegenkommen zu müssen. Eine freiwillige Erhöhung der Staffelung von 7 auf 10 Euro alle 2 Jahre (meinetwegen auch rückwirkend für die diesjährige) wäre ein Gedanke, würde sie aber wahrscheinlich nicht zufriedenstellen.
Kann Sie mir wg der langen Mietdauer nur wg Eigenbedarf kündigen? (Bei Einzug war mir mitgeteilt worden, dass das Haus gekauft worden sei, um selber im Alter in meine Wohnung einzuziehen). Ich habe quasi eine mdl. Abmahnung vor Jahren erhalten wg ‚unordentlichem Zustand‘ des extra für mich abgeteilten Kellerbereiches bzw eines Bereiches davor. Vermieter hat Schlüssel zu diesem Bereich wg. der dort liegenden Leitungen.