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Mieterhöhung bei Schönheitsreparatur


11.04.2007 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag.
Wir wohnen seit 9 Jahren in einer Mietwohnung und wollen den Teppichboden (14 Jahre alt) austauschen lassen. Der Vermieter ist einverstanden, will aber eine Mieterhöhung als Gegenleistung unsererseits. Die Wohnung wurde vor 4 J vom Vermieter erworben, seither erfolgte keine Mieterhöhung. 3 Monate vor dem Verkauf wurde die Miete in einem formlosen Brief vom Vorbesitzer geändert („Änderung des Mietvertrages“, betrifft nur die Miethöhe; der Originalmietvertrag ist formularhaft und bis auf die Miethöhe weiter gültig) und von uns so akzeptiert : „Wohnungsmiete x €, Stellplatzmiete y €, Verwaltungskosten z €, somit ergibt sich eine neue Netto-Kaltmiete in Höhe von insgesamt x+y+z € zzgl. der Betriebskostenvorauszahlung.“
Unsere Miete liegt einen Euro unter der höchsten ortsüblichen Vergleichsmiete (gemäß aktuellstem Mietspiegel unserer Stadt), wenn man von einer Kaltmiete x+y+z ausgeht, wie in der Vertragsänderung angegeben. Der neue Besitzer geht aber von der Kaltmiete x € aus und sieht noch Spielraum nach oben. (Der Stellplatz gehört zur Wohnung dazu und musste bei unserem Einzug mitgemietet werden.)
Frage 1: wie rechnet sich die Kaltmiete (mit/ohne Stellplatz wenn man keine Wahl hat diesen nicht zu mieten)? Wie bindend ist der Wortlaut in der Vertragsänderung?

Wir wären bereit, einen gleichwertigen Bodenbelag (bisher Teppich von minderer Qualität) legen zu lassen -wenn dafür die Miete nicht steigt-, dies lehnt der Vermieter ab, er möchte Laminat von „guter Qualität“ legen lassen.
Frage 2: Kann er eine (von uns erwünschte aber längst fällige) Schönheitsreparatur mit einer Modernisierung verknüpfen wenn wir das nicht wollen? Können wir die Schönheitsreparaturen ablehnen wegen Mieterhöhung?

In unserem Mietvertrag (vom Vorbesitzer erstellt) ist ein sog. starrer Fristenplan enthalten.
Zusätzlich ist ein § Schönheitsreparaturen bei Auszug enthalten („Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als eine Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlags eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40% etc etc. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.“)
Zudem steht im Vertrag noch ein § Sonstiges („Die Wohnräume wurden dem Mieter bei Einzug in einem frisch renovierten Zustand übergeben und sind von diesem bei Auszug abweichend von § (betrifft Fristenplan) und § (Schönheitsreparaturen bei Auszug) wieder in einem frisch renovierten Zustand zu übergeben.“).
Es besteht Streichbedarf (Decken und Wände). Unser Vorschlag an den Vermieter war, wir akzeptieren die Mieterhöhung falls gestrichen wird. Der Vermieter meint, es wäre unsere Sache jetzt zu streichen wenn wir das jetzt durchführen (lassen) möchten. Spätestens vor Auszug im Rahmen der Endrenovierung müssten wir sowieso streichen.
Frage 3: ist der Passus im Vertrag bzgl Schönheitsreparaturen gültig? Wenn nicht: kann der Vermieter verpflichtet werden, das Streichen der Wänden und Decken nach einer gewissen Zeitspanne vorzunehmen?

Frage 4: Kann die Miete erhöht werden im Rahmen der üblichen Mietsteigerung trotz liegendem alten Teppichboden/ anstrichbedürftigen Decken und Wände? Besteht ein Grund zur Mietminderung?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Anfragen beantworte ich wie folgt:


Die Kaltmiete errechnet sich mit dem Stellplatz,der hierauf entfallende Mietanteil gehört zur Kaltmiete dazu.
Insoweit ist die vertragliche Änderung mit dem Vorvermieter bindend.

Mieterhöhung,ortsübliche Miete:
Der Vermieter könnte die laufende Miete aus Gründen der Ortsüblichkeit maximal um einen Euro pro
qm erhöhen,da vier Jahre seit der letzten Mieterhöhung(=Vertragsänderung)verstrichen sind.

Er muss einen solche Erhöhung schriftlich verlangen und dabei formale Voraussetzungen beachten.
Wird ein solches Erhöhungsverlangen überhaupt nicht oder falsch formuliert,gibt es solange schon aus diesen Gründen keine Mieterhöhung.


Laminat:

Es steht dem Vermieter frei,Laminat zu verlegen.(Nur) soweit
der Laminat eine Wertverbesserung dastellt,kann der Vermieter insoweit eine Mieterhöhung (zusätzlich und unabhängig von der Mieterhöhung wegen Ortsüblichkeit,s.o.)verlangen.Auch hier ist Schriftform als weitere Voraussetzung zwingend vorgeschrieben.


Schönheitsreparaturen:

Das nach Ihren Angaben der Fristenplan starr ist,müssen Sie unter dieser Voraussetzung überhaupt nicht renovieren,auch nicht bei Auszug.

Bei Vorliegen eines starren Fristenplanes entfällt also sowohl die Beteiligungsklausel bei Auszug(25 % usw)also auch die Verpflichtung zur Rückgabe im frisch renovierten Zustand.

Der Vermieter muss-wenn die Wohnung entsprechend aussieht-jetzt streichen(immer von dem starren Fristenplan für die Schönheitsreparturen ausgehend).

Die Weigerung des Vermieters zur Übertünchung der Wände kann -je nachdem,wie die Wände aussehen-zur Mietminderung führen.




Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin








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