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Mieterhöhung bei Pauschalmiete (gewerblich)


01.10.2007 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Ich habe einen Teil meines Hauses (45 m²) gewerblich vermietet. Den Mietvertrag habe ich zusammen mit dem Haus von meinem Vater geerbt.
Im Vertrag ist vereinbart, dass die Miete (227 Euro/Monat) bereits die Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Grundsteuer und Versicherung enthält. Die Höhe der Miete ist seit Beginn des Mietverhältnisses (1996) gleich, die Nebenkosten, die ich tragen muss, haben sich natürlich in dieser Zeit deutlich erhöht. Daher meine Frage(n):
1. Bin ich berechtigt, von mir aus die Miete zu erhöhen oder brauche ich dazu die Zustimmung des Mieters?
2. Wenn ich die Miete erhöhe, hat der Mieter dann ein Sonderkündigungsrecht?
3. Wäre eine Erhöhung um 33 Euro (= 14,5%) auf einen Schlag zuviel?
4. Muss ich die Erhöhung detailliert begründen, d.h. vorrechnen, wie sich die Nebenkosten in den Jahren erhöht haben?
Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Fragen.


-- Einsatz geändert am 01.10.2007 21:56:15
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Entsprechende gesetzliche Mietanpassungsregelungen nach §§ 557 ff. BGB fehlen für die Geschäftsraummiete.
Ohne besondere Vereinbarung ist im Zweifel die Miete während der Vertragsdauer nicht veränderbar, so dass insbesondere der Vermieter darauf angewiesen ist, eine vertragliche Grundlage für künftige Mietänderungen zu schaffen.

Die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften über die Miethöhe finden leider auf gewerbliche Mietverträge keine Anwendung. Der Grund liegt darin, das § 578 BGB auf die einschlägigen Vorschriften der §§ 557 - 561 BGB nicht verweist.

Geschäftsraummietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden (sog. Änderungskündigung). Das bedeutet, dass der Vermieter eine Kündigung mit dem Angebot verbindet, einen neuen Vertrag mit einer höheren Miete abzuschließen.

Wenn Sie die Prüfung des Geschäftsraummietvertrages in Gänze wünschen, so bitte ich um Kontaktaufnahme unter der unten angegebenen E-Mail-Adresse.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

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§ 578 BGB - Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 554 Abs. 1 bis 4 und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
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