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Mieterhöhung bei Erhöhung der Bewohnerzahl

29.10.2017 10:35 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Hallo,

ich habe ein 3-Familen-Haus, in dem alle 3 Wohnungen vermietet sind.

Im EG ist eine 3 Zi-Wohnung, die im Moment von einer alleinerziehenden Frau mit
ihren beiden Kindern belegt ist. Aus meiner Sicht ist die Wohnung mit 3 Personen
am Belegungsmaximum und war auch noch nie mit mehr Personen belegt.

Nun fragt die Mieterin bei mir an, ob ihre Freundin mit einziehen kann.

Ich nutze die Mietverträge von Haus & Grund und darin steht u.a., dass der Vermieter bei
Untervermietung zustimmen muß.

Ich habe jetzt mit der Mieterin gesprochen und ihr folgendes vorgeschlagen:

- Ich verpflichte sie zur Aufstellung eines Hygrometers im Wohnzimmer, in dem dann
Nach Einzug der Freundin 2 erwachsene schlafen würden. Weiterhin erhält sie von mir
einen Ratgeber zum Lüften, an den sie sich halten muß. Da steht u.a. drin, dass die
Luftfeuchtigkeit unter 60% zu halten ist.
- Die steigende Abnutzung soll in Form einer Mieterhöhung um 50.- Euro berücksichtigt
werden (entspricht ca. 10% der aktuellen Kaltmiete).

Ist das aus juristischer Sicht korrekt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Wege der Individualvereinbarung und Einigung können grds. zusätzliche Bedingungen für die Aufnahme einer weiteren Person in die Wohnung vereinbart werden. Allerdings müssen diese Bedingungen auch erfüllbar sein.

Hier sehe ich bei Ihren Bedingungen u. U. Probleme. Selbst wenn sich die Mieterin darauf einlässt, einen Hygrometer aufzuhängen und Ihre Vorgaben zum Lüften einzuhalten, wird sie es wohl nicht garantieren können, die Luftfeuchtigkeit immer konstant unter 60% zu halten. Hierbei gilt auch zu bedenken, dass eine Luftfeuchtigkeit bis 60% grds. üblich nicht zu beanstanden ist. Insoweit sollte vielleicht nur auf das ausreichende Heizen und Lüften hingewiesen werden.

Eine angemessene Mieterhöhung bei einer Untervermietung ist grds. möglich, insbesondere dann, wenn sich die Personenzahl erhöht und dem Vermieter die Zustimmung ohne die Mieterhöhung nicht zugemutet werden kann. Dann kann der Vermieter ggf. seine Zustimmung auch von einer Mieterhöhung abhängig machen.

Begründet wird die Mieterhöhung wegen der höheren Personenzahl in der Regel mit den damit verbundenen höheren Betriebs- und Nebenkosten, aber auch eine höhere Abnutzung kann u. U. eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Ob die von Ihnen geplante Erhöhung von 10% angemessen ist, lässt sich an dieser Stelle nicht verbindlich beantworten. Zwar hat das Landgericht Berlin auch eine Erhöhung um 20% zugelassen, aber es kommt dabei auch immer auf die örtliche Rechtsprechung an. Auf jeden Fall sollten Sie beachten, dass die neue Miete im Mietspiegel und im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit beantwortet zu haben. Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die einmalige kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin










Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2017 | 16:05

In diesem Fall bezieht sich die beabsichtigte Mieterhöhung nur auf die Kaltmiete, also nur begrün-
det durch die erhöhte Abnutzung der Wohnung, da die Nebenkosten ohnehin separat bezahlt und
am Ende des Jahres über die Nebenkostenabrechnung verrechnet werden.

Wenn der Einzug der Person also nicht mit einem berechtigten Interesse des Mieters (nicht die
Lebenspartnerin, sondern "nur" die Freundin) verbunden ist, dann wäre also §553 BGB nicht erfüllt
und der Vermieter kann dem widersprechen bzw. mit einer Mieterhöhung verbinden, sofern diese
nicht zur Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete führt.

Sehe ich das so richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2017 | 17:15

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die Mieterin hätte einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn sie ein wichtiges Interesse an der Untervermietung hätte. Dies ist bei der Aufnahme der Freundin jedoch nicht ohne weiteres anzunehmen.

Von daher können Sie Ihre Zustimmung grds. von der Mieterhöhung abhängig machen, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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