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Mieterhöhung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen

27.05.2009 12:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Als Vermieter einer ETW in einem aufwändig sanierten Haus habe ich kürzlich eine Mieterhöhung verlangt. Der lokale Mietspiegel nennt dabei das Baujahr/ die Bezugsfertigkeit der Wohnung als wichtiges Kriterium. Ausdrücklich wird bei Ausbau, Wiederaufbau, Wiederherstellung und Erweiterung unter erheblich Bauaufwand gemäß §16 Wohnraumförderungsgesetzt der Zeitpunkt dieser Maßnahme als Baujahr angesehen.

In meinem Falle wurde das haus komplett saniert (z.B. Außentoiletten auf Innentoiletten, Heizung , Warmwasser, Elektro, fenster, Wärmedämmung, etc.). Die Sanierungskosten betrugen ein Vielfaches des Gebäudewertes und erfüllen damit das Kriterium 1/3 der kosten eine Neubaus. Für Neuvermietungen von vergleichbareb Wohnungen werden auch deutlich höhere Mieten verlangt.

Der Mieter hat nun die Erhöhung abgelehnt, mit der Begründung, dass es nur eine Modernisierung gewesen sein, bei welcher das Erbauungsdatum weiterhinm zähle.

Welche Ansicht entspricht nun der geltenden Rechtslage? Wie kann ich weiter vorgehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Eine Mieterhöhung kann im Rahmen eines Mietverhältnisses auf verschiedenem Wege durchgesetzt werden.

a.
Zunächst kann - wie wohl hier geschehen - zur Begründung des Erhöhungsverlanges auf den Mietspiegel zurückgegriffen werden. Maßgeblich ist dann alleine der Inhalt des Mietspiegels und die dort genannten Kriterien. Demnach kann abweichend vom Baujahr auch die Durchführung einer erheblichen Sanierungsmaßnahme maßgeblich für die Einordnung der Wohnung sein. Entscheidend ist hier sicherlich der getätigte Aufwand und die hierdurch erzielte Veränderung und Verbesserung der Wohnung. Dies ist stets im Einzelfall zu beurteilen und kann daher nicht pauschal beantwortet werden.

Im Mietspiegel von Essen ist z.B. wird z.B. ein Kernsanierung verlangt. Eine solche liegt nur vor, wenn das gesamte Gebäude einschließlich Wänden und Dach komplett saniert wird.

Im vorliegenden Fall wurden allerdings "nur" einzelne Bestandteile des Gebäudes (Heizung, Fenster etc.) saniert bzw. verändert. OB dies bereits einer kompletten Sanierung gleichgestellt werden kann, erscheint fraglich.


b.
Um angesichts der bestehenden Risiken Streitigkeiten zu vermeiden, kann jedoch möglicherweise auch auf andere Begründungsmittel zurückgegriffen werden. So kann eine Mieterhöhung auch begründet werden durch

- die Auskunft aus einer Mietdankenbank
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
- durch die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen

Dies ergibt sich aus § 558a BGB.

Sollten entsprechende Möglichkeiten zur Verfügung stehen, sollte möglicherweise auf diese ausgewichen werden, um den Auslegungsschwierigkeiten beim Mietvertrag zu umgehen.

2.
Unter Zugrundelegung der Ansicht Ihres Mieters, d.h. wenn man von einer Modernisierung ausgeht, würde sich ein REcht zur Erhöhung der Miete aus § 559 BGB ergeben. In diesem Fall könnten Sie 11 % der aufegewendeten Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen.

3.
Das genaue Verfahren für die Durchführung einer Mieterhöhung ist im einzelnen sehr umfangreich. Eine genaue Darstellung würde den Umfang dieses Forums überschreiten.

Grundsätzlich können SIe von Ihrem Mieter die Erhöhung der Miete schriftlich verlangen. Hierzu müssen Sie sich auf einen der oben angegebene Gründe stützen. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zu, kann der Vermieter eine KLage auf Zustimmung einreichen. Hierfür ist eine kurze Frist von 3 Monaten zu beachten. Nach Ablauf der Frist müsste ein neuerliches Erhöhungsverlangen ausgesprochen werden.


Ich hoffe, Ihnen einen ersten Anhaltspunkt gegeben zu habe und stehe gerne im Rahmen der Nachfragefunktion oder auch persönlich weiter zur Verfügung. Grundsätzlich empfehle ich Ihnen jedoch angesichts der formellen und materiellen Fallstricke sich vor Ort anwaltlicher Hilfe zu bedienen, um eine MIeterhöhung rechtssicher durchsetzen zu können.

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