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Mieterhöhung angeblich unwirksam gewesen


| 04.07.2007 18:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Ich vermiete seit Sept. 2002 meine Eigentumswohung. Im März 2006 habe ich in einem Schreiben meiner Mieterin die Miete um 33,-EUR erhöht (und zwar ab 01.04.2006). Die Veränderung der Miete habe ich mit Anpassung an den Mietspiegel für ortsübliche Vergleichsmieten f.Whng. i. mittl. Wohnlage in meiner Stadt begründet und habe mich dabei noch deutlich nach unten orientiert. Die Mieterin hat daraufhin auch Ihren Dauerauftrag umgestellt und seit April 2006 die neue Miete immer bezahlt. Sie hatte bis dato in keinster Weise dagegen widersprochen oder in sonstiger Form dagegen protestiert. Nun hat sie zum 30.06.2007 gekündigt und erklärt mir plötzlich kurz vor Auszug, dass meine damalige Mieterhöhung in keinster Weise den gesetzlichen Voraussetzungen zur Durchführung einer Mieterhöhung mit meinem o.g. Schreiben entsprach. Überdies fehlte es an einer wirksamen Mieterhöhungerklärung meinerseits. Sie fordert nun nach Auszug die überbezahlte Miete wieder zurück. Muß ich Ihr die überzahlte Miete zurückzahlen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 %- sog. Kappungsgrenze- erhöht.
Des Weiteren darf dabei die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Unter Miete ist die Nettomiete zu verstehen, also die Miete ohne Betriebskosten, Nebenkosten und Heizkosten.

Der Anspruch auf Zustimmung ist gegenüber dem Mieter gemäß § 558a BGB in Textform geltend zu machen und zu begründen.
Als Begründungsmittel nennt das Gesetz:
- Mietspiegel
- Sachverständigengutachten
- Benennung von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen

Im Falle der Zustimmung schuldet der Mieter die erhöhte Miete von dem Beginn des dritten KALENDERMONATS ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, § 558 b Abs.1 BGB.
Nach Ihren Angaben ist das Erhöhungsverlangen im März 2006 zugegangen, so dass die erhöhte Miete im Falle der Zustimmung erst ab Juni 2006 zu leisten gewesen wäre.

Ob Ihr Mieterhöhungsverlangen vom März 2006 formwirksam war und somit den Vorgaben des § 558a BGB entsprach, kann im Rahmen dieses Forums nicht abschließend geklärt werden.
Dies kann nur durch einen Kollegen/ eine Kollegin vor Ort seriös geprüft werden.

Fraglich ist allerdings, wie sich die ZAHLUNG der erhöhten Miete auswirkt.
In der Zahlung der erhöhten Miete könnte eine Zustimmung der Mieterin gesehen werden.
Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie, einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, dem Wesen nach also die Annahme einer angetragenen Vertragsänderung.
Die Zustimmung kann in der einmaligen vorbehaltslosen Zahlung gesehen werden und wird jedenfalls in der mehrmals wiederholten vorbehaltslosen Zahlung der verlangten höheren Miete liegen ( BGH NJW 98, 445), auch wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam war, weil es §§ 558, 558a BGB nicht entsprach.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und eine erste rechtliche Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2007 | 20:03

Danke erstmal für Ihre erste Einschätzung. Tatsächlich habe ich aus Unkenntnis darüber die gesetzl.Form nicht gewahrt, sprich -Sachverständigengutachten -Benennung von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen -keine Zustimmung durch Unterschrift der Mieterin. Meine letzte Nachfrage wäre, was wäre eigentlich höher anzusiedeln, die Rückerstattung überbezahlter Miete aufgrund einer nicht wirksamen Mieterhöhung oder ob die damalige Zahlung der erhöhten Miete von der Mieterin hier als stillschweigende Zustimmung höher zu werten ist und damit von mir nicht zurückerstattet werden müßte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2007 | 20:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich natürlich gern.

Der BGH hat in der von mir zitierten Entscheidung entschieden, dass in der mehrmahligen, vorbehaltslosen Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung gesehen werden kann, auch wenn das Erhöhungsverlangen nicht den Formvorschriften der §§ 558, 558a BGB entspricht und somit unwirksam ist.
Sollte die Angelegenheit vor Gericht gehen, so liegt es im Ermessen des Gerichts/ des Richters, ob er dieser Rechtsprechung folgt oder nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten und
verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

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