Mieterhöhung-Sonderkündigungsrecht

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Ihr Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben an Sie sendet, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht gem. § 561 BGB . Danach können Sie spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Dieses Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob Sie einen Zeitmietvertrag (aus der Zeit vor dem 01.09.2001) haben, oder ob Ihr Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist ausdrücklich vorsieht.
Wird das Sonderkündigungsrecht fristgemäß ausgeübt, tritt die Mieterhöhung für die Restwohnzeit nicht ein.

Wenn Sie zum 30.09.2004 kündigen möchten, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag (Samstage gelten als Werktage) des Monats August beim Vermieter eingehen. Wenn Sie schon sicher sind, das Mietverhältnis beenden zu wollen, rate ich zur Vermeidung von Fristversäumnissen an, die Kündigung bereits jetzt zu erklären.
Eine Kündigung zur Mitte des Monats September ist nicht möglich, lediglich zum Ablauf (s.o.).

Im Kündigungsschreiben sollten Sie sich auf Ihr Sonderkündigungsrecht aufgrund der Mieterhöhung ausdrücklich berufen. Eine Kündigung muss von allen Mietern unterzeichnet werden.

Da sie für den rechtzeitigen Zugang der Kündigung im Streitfall beweispflichtig sind, sollten Sie für eine Nachweisbarkeit des Zugangs Sorge zu tragen. Bei Versendung per Post ist ein Einwurfeinschreiben zu empfehlen (nicht Einschreiben mit Rückschein, da nach BGH-Rechtsprechung Zugang dann erst bei (und für den Fall der) Abholung von der Post anzunehmen ist). Ist es möglich das Schreiben selbst in den Briefkasten des Vermieters einzuwerfen, sollte dabei ein Zeuge zugegen sein oder dieser sollte als Bote selbst das Schreiben einwerfen. Möglich ist es auch dem Vermieter das Schreiben gegen Empfangsbestätigung auszuhändigen.

Sollten Sie nur aufgrund der vom Vermieter begehrten höheren Miete ausziehen wollen und nicht ohnehin aus anderen Gründen, gestatten Sie mir die Anmerkung, dass ich aufgrund des von Ihnen geschilderten Inhalts des Mieterhöhungsschreibens sehr starke Bedenken habe, ob dieses überhaupt wirksam ist. Ein Mieterhöhungsschreiben ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen wirksam:

- es darf mindestens 1 Jahr lang zuvor die Miete nicht nach § 558 BGB erhöht worden sein,
- die neu verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen,
- es darf innerhalb von 3 Jahren die Miete nicht um mehr als 20% steigen (Mieterhöhungen wegen Modernisierung nicht berücksichtigt)
- es müssen mindestens 3 Vergleichswohnungen angegeben werden, die die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich wiedergeben
- der Vermieter muss von Ihnen die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen

Statt mit Vergleichswohnungen kann ein Mieterhöhungsverlangen auch mit einem geltenden Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten (oder einer Mietdatenbank - sehr selten) begründet werden.

Aus meiner Erfahrung weiß ich, dass die ganz überwiegende Zahl der Mieterhöhungsverlangen privater Vermieter unwirksam sind.

Soweit Ihr Vermieter die Mieterhöhung mit nur einer Vergleichswohnung begründet hat, reicht diese Begründung schon formell nicht aus. In diesem Fall wäre Ihnen anzuraten, auf das Schreiben nicht zu reagieren.

Generell rate ich an (sofern Sie nicht ohnehin aus der Wohnung ausziehen wollen) das Mieterhöhungsschreiben bei Zweifeln fachlich überprüfen zu lassen.

Selbstverständlich stehe ich zur Besprechung unter unten angegebener Nummer gern zur Verfügung.

Für Ihr Sonderkündigungsrecht kommt es übrigens nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist oder nicht.

Ich hoffe Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Falk Brorsen
Rechtsanwalt

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