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Mieterhöhung - Rücknahme der Genehmigung


05.12.2007 21:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo.

Ich bin Vermieter und habe für eine meiner Wohnungen in extrem begehrter Lage ein Mieterhöhungsbegehren an die Mieterin gestellt.

Als Grundlage habe ich Vergleichswohnungen genannt (sogar 6 Stk: perfekte VGLWhg - gleiche Größe, gleicher Schnitt, gleiche Lage (Nachbarwohnugen), gleicher Zustand), aber auch den Mietspiegel nennen müssen, da in HH ein qualifizierter MS existiert.

Das Begehren zur ME war meines Erachtens formell korrekt und auch soweit unstrittig, letzte ME vor 5 Jahren, mehr als 2Monate zum Erhöhungstermin, die neue Kaltmiete wurde in Euro genannt, Kappungsgrene eingehalten, 2 Monate Bedenkzeit explizit eingeräumt, auf die freiwillige Zustimmung hingewiesen.

Das Begehrten wurde mir binnen 10 Tagen von der Mieterin unterschrieben zurückgesendet.

Problem: Nunmehr wird jedoch die Zahlung der Erhöhung verweigert, da die Mieterin behauptet, dass Sie sich verrechnet bzw das Schreiben falsch verstanden hätte: sie dachte, die genannte neue Kaltmiete wäre die neue Überweisungssumme. Sie möchte die Zustimmungserklärung wegen Irrtums anfechten und beruft sich u.a. auf das Konstrukt des Erklärungsirrtums.

Um die Diskussion anzuheizen, hat Die Mieterin jetzt den Mietenspiegel überprüfen lassen. Da die Erhöhung über dem Wert des Mietspiegels ist (jaja, ich weiss, aber die Lage ist nunmal extrem beliebt), führt sie diesen Fehler (?) natürlich gerne auf.

Frage 1: Ist es möglich, eine bereits erteilte Zustimmung zur Mieterhöhung zu widerrufen ? Oder wird durch die eigens geschaffene 2Monatsfrist zur Prüfung eben solches generell unterbunden ?

Frage 2: Sofern Widerruf möglich: Wird das Konstrukt des Erklärungsirrtums auch für eine Fehlkalkulation angewendet? Oder doch nur für etwas, was man nicht unterschreiben wollte bzw nicht wusste, was man unterschreibt.

Frage 3: Was wäre denn bei Gericht höherwertig: exakt passende Vergleichswohnungen oder eines von 100 Feldern eines angeblich qualifizierten MS? Oder ist der MS nur Orientierung, also untergeordnet?

Frage 3b : Wenn der MS zu nennen ist, aber mit rechtlicher Bewandnis: Wäre eine unscharfe Benennung (nur "C" statt "C4") notfalls im Prozess heilbar oder von untergeordneter Wichtigkeit?

Danke im Voraus.
Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Ein Widerruf ist nicht möglich.
2. Die Zustimmung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung und entspricht rechtlich der Annahme des Angebotes auf Zustimmung. Diese Willenserklärung kann grundsätzlich nach den allgemeinen Anfechtungsvorschriften §§ 119 BGB angefochten werden. Der Gesetzgeber hat sich in § 119 Abs. 1 BGB darauf beschränkt, die Anfechtung in den Fällen zu eröffnen, in denen dem Erklärenden der Irrtum bei der Willensumsetzung unterläuft. Dabei unterscheidet das Gesetz den Fall, dass jemand "bei Abgabe einer Willenserklärung, über deren Inhalt im Irrtume war" (§ 119 Abs. 1 Fall 1, "Inhaltsirrtum") von dem, dass jemand "eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte" (§ 119 Abs. 1 Fall 2, "Erklärungsirrtum"). Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn der Erklärende etwas erklärt, was er so nicht erklären wollte, weil er sich verschreibt, verspricht oder vergreift. Die Fehlkalkulation ist zumeist ein unbeachtlicher Motivirrtum, der eine Anfechtung nach § 119 BGB nicht zulässt.
3. Sie haben die Wahl zwischen verschiedenen Begründungsmitteln. Besteht ein qualifizierter Mietspiegel müssen Sie die Angaben mitteilen, wenn Sie wie vorliegend Ihr Erhöhungsverlangen auf das Begründungsmittel vergleichbare Wohnungen stützen.
Was höherwertig lässt sich nicht sagen. Falls Sie vergleichbare Wohnungen gefunden haben, ist dies gleichwertig mit dem Mietspiegel.
Die Angabe C statt C 4 ist m.E. heilbar, falls die sonstigen Voraussetzungen über die Daten des qualifizierten Mietspiegels enthalten sind.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com
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