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Mieterhöhung Pferdebox

| 26.09.2011 14:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Der Pächter unserer Reitanlage hat vor 3 Monaten die Stallmiete von 225 auf 260 Euro monatlich erhöht. Begründung: gestiegene Futterpreise, Heu-und Stohpreise. Die Besonderheit: nur die Einstaller in dem Stalltrakt, wo 225 Euro gezahlt wurden, erhielten die Erhöhung. Alle anderen Einstaller, die entweder 280 oder 300 Euro zahlen, erhielten bis heute keine Erhöhung. Der Pächter plant nun, die Stallmiete erneut anzuheben, diesmal für alle. Ist eine erneute Mieterhöhung in unserem Fall in Ordnung? In welcher Größenordnung und in welchem zeitlichen Abstand kann die Miete erhöht werden?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Ich gehe davon aus, dass Sie Ihr Pferd im Stall des Pächters eingestellt haben. Ein derartiger Pferdeeinstellungsvertrag wird von der Rechtsprechung zumeist als Verwahrungsvertrag gem. § 688 BGB eingestuft und eben nicht als Mietvertrag, vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 04.01.2011 - 12 U 91/10; AG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2004 - 27 C 9755/03.

Was die Höhe des Verwahrungsentgeltes angeht, so kommt es auf den zwischen Ihnen geschlossenen Vertrag an. Der in diesem Vertrag vereinbarte Betrag ist zunächst einmal bindend und kann nicht beliebig erhöht werden.

Sofern Sie ein festen Zeitraum zu einem bestimmten Entgelt vereinbart haben, so sollten Sie sich gegenüber dem Pächter auch darauf berufen und Preiserhöhungen zurückweisen.

Eine Erhöhung des Entgelts nach Ablauf des Vertrages durch Abschluss eines neuen Vertrages ist natürlich möglich. Ebenso ist es möglich, dass der Pächter Ihnen den Vertrag kündigt und Ihnen gleichzeitig einen neuen Vertrag zu veränderten Bedingungen anbietet, z. B. zu einem erhöhten Entgelt. Sofern Sie einen festen Verwahrungszeitraum vereinbart haben, darf eine solche Kündigung des Pächters jedoch nur aus wichtigem Grund erfolgen.

Wenn kein fester Zeitraum vereinbart ist, so darf auch der Pächter den Vertrag jederzeit kündigen.

Aber auch Sie können nach § 695 BGB den Vertrag jederzeit kündigen und sich einen anderen Stall suchen. Für Sie gilt dies unabhängig davon, ob Sie einen bestimmten Verwahrungszeitraum vereinbart haben, oder nicht.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2011 | 16:39

Freundliche, schnelle Antwort, die leider meine Fragen n i c h t beantwortet hat. Es ging mir nicht um Kündigungsfristen oder wer wann unter welchen Umständen kündigen kann, sondern darum, ob eine Erhöhung der Boxenmiete -ggf. analog zum Mietrecht- an bestimmte Fristen gebunden ist und ob der Pächter die Höhe/Erhöhung der Stallmiete nach seiner pers. Vorstellung gestalten kann (wie in unserem Fall geschehen, bei jedem Einstaller anders. Kündigungsfristen wurden beiderseitig vertraglich festgelegt und interessieren in diesem Zusammenhang eigentlich nicht. Also konkret: Kann der Pächter die Stallmiete von heute 260 Euro jederzeit erneut anheben? Durch die Erhöhung des Dauerauftrages haben wir die Anhebung im Juni akzeptiert, das ist nicht das Problem. Sorry, aber im Grunde bin ich genau so schlau wie vor der Antwort. Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2011 | 16:59

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Es kommt auf den zwischen Ihnen geschlossenen Vertrag an!

Grundsätzlich ist der Pächter als Ihr Vertragspartner an die vereinbarten Entgelte gebunden. Sie müssen eine Erhöhung während der Vertragslaufzeit daher nicht akzeptieren!

Etwas anderes kann sich z. B. aus Ihrem Vertrag ergeben, sofern dort eine entsprechende Preisanpassungsklausel oder dergleichen enthalten ist.

Nur in ganz seltenen Fällen ist eine Anpassung der Entgelte während der Vertragslaufzeiten angezeigt. Das aber nur dann, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Das Ihr Pächter nunmehr moderate Preiserhöhungen beim Strom und beim Heu hinnehmen muss, ist dafür m. E. nicht ausreichend. Eine anderen Wertung könnte sich aber bei längerfristigen Verträgen ergeben. Auch insofern kommt es auf Ihren Vertrag an.

Also: Sie müssen einseitige Erhöhungen während der Laufzeit nicht akzeptieren und sollten diese zurückweisen.

Ich hoffe, dass ich nunmehr etwas Licht ins Dunkle gebracht habe.

Besten Gruß.

Bewertung des Fragestellers 27.09.2011 | 16:15

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Freundliche, schnelle Antwort, die leider meine Fragen n i c h t benatwortet hat. Es ging mir nicht um Kündigungsfristen, sondern darum, ob eine Erhöhung der Boxenmiete -analog zum Mietrecht- an bestimmte Fristen gebunden ist und ob der Pächter die Höhe/Erhöhung der Stallmiete nach seiner pers. Vorstellung gestalten kann. Kündigungsfristen wurden vertraglich festgelegt und interessieren in diesem Zusammenhang eigentlich nicht. Sorry, aber im Grunde bin ich genau so schlau wie vor der Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
"
Stellungnahme vom Anwalt:
Hallo lieber Ratsuchender,

bitte lesen Sie sich meine Antwort noch einmal genau durch. Ihre Frage wurde von mir doch beantwortet.

Wenn Sie einen Vertrag über einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen haben, dann ist eine beliebige Erhöhung der Stallmiete, wie beschrieben, nicht möglich. Dem Pächter bleibt dann die Möglichkeit aus wichtigem Grund zu kündigen und Ihnen einen neuen Vertrag zu veränderten Konditionen anzubieten.

Hier kommt es auf den von Ihnen abgeschlossenen Vertrag an, zu dem Sie keinerlei Angaben gemacht haben. Schade, dass die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage nicht genutzt wurde um offene Fragen zu klären.