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Mieter zur Durchführung von vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen bewegen


| 26.12.2010 09:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Der Mieter meiner Wohnung hat sich per Mietvertrag verpflichtet, folgende Schönheitsreparaturen durchzuführen:

a) (alle 3 Jahre) Wand- und Deckenanstriche in Küche und Bad
b) (alle 5 Jahre) Wand- und Deckenanstriche in Wohn-, Schlafzimmer, Flur
c) (alle 5 Jahre) fachgerechte Reinigung / Pflege Buchenparkett
d) (alle 5 Jahre) Lackierung Heizkörper und Rohre
e) (alle 5 Jahre) Lackierung Innentüren und deren Einfassungen / Rahmen sowie (von innen) Wohnungstür und deren Rahmen
f) (alle 5 Jahre) fachgerechte Reinigung und Pflege der Fenster / Balkontür

Die von mir vor ein paar Wochen gekaufte Wohnung sieht sehr verwohnt aus. Der Mieter wohnt seit 8 Jahren in der Wohnung und hat Anfang 2007 nach eigener Angabe in Eigenleistung a) und b) erbracht (keine Belege / nichts).

Annehmend, dass seine Angabe richtig ist (auch wenn die Wohnung nicht so aussieht):

Wie kann ich ihn dazu bringen, jetzt die fälligen Arbeiten zu a) und c) bis einschl. f) durchzuführen / durchführen zu lassen?

Danke für Ihren Rat im voraus.
Sehr geehrter Ratsuchender,


sollte es sich um einen sogenannten Formularmietvertrag handen, werden Sie den Mieter zu gar nichts zwingen können:

Denn dann wären nach der gängigen höchstrichterlichen Rechtsprechung alle von Ihnen aufgeführten Klauseln unwirksam.

Denn dort sind sogenannte starre Fristen aufgeführt worden, ohne dass die tatsächliche Notwendigkeit berücksichtigt worden ist.

Dann sind aber diese Klauseln unwirksam. Das hat dann wiederum zur Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren muss.

Daher sollten Sie unbedingt prüfen lassen, ob es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Dieses kann gerne auch über unser Büro erfolgen.


Sollte sich dabei herausstellen, dass widererwartend die Klauseln wirksam sind, obliegt dem Mieter der Nachweis der Einhaltung der vertraglichen Renovierungsarbeiten.

Wenn er keine Belege vorlegen kann und die Wohnung auch nicht nach Renovierungsarbeiten aussieht, können Sie ihn auffordern und notfalls mit gerichtlicher Hilfe zwingen.

Die Klage wäre auf Durchführung der Arbeiten gerichtet und kann dann auch mit Zwangsgeld durchgesetzt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2010 | 11:26

Danke schön für die schnelle Antwort.

Ich glaube, mein Vertrag lässt aufgrund der Formulierungen zu, den Mieter verbindlich zur Renovierung anzuhalten. Der Wortlaut im Vertrag (Zweckform 2849) ist:

"1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weißgestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Fenstern und Türen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten in der Regel: (dann kommen die Arbeiten und Fristen, die ich oben beschrieben habe)
3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparatur verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmässig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraumes... usw.
"

Wie sollte ich nun vorgehen? (Nachweise hat der Mieter nicht und die Wohnung sieht - wie erwähnt - so aus, als wenn dort die gesamte Zeit nicht renoviert wurde)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2010 | 11:57

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn Sie der Auffassung sind, dass der Mieter verbindlich die Renovierung zu leisten hat, müssten Sie nun wie folgt vorgehen:

Sie fordern per Einschreiben/Rückschein den Mieter auf, die Nachweise der Renovierungsintervalle binnen 14 Tagen zu erbringen.

Machen Sie dabei deutlich, dass Sie Belege wünschen und eine bloße Erklärung nicht ausreicht.

Läuft diese Frist ab, fordern Sie den Mieter mit einer Frist von vier Wochen auf, die Renovierungsarbeiten auszuführen und Ihnen danach Nacheise zukommen zu lassen.

Macht er dieses nicht, werden Sie Klage auf Durchführung der der Arbeiten erheben müssen. Dabei müssen Sie den Klagantrag aber so deutlich fassen, dass ein außenstehender Dritter aus dem Antrag genau erkennen kann, welche Arbeiten auszuüben sind.

Nach den Urteil fordern Sie ihn auf, die Arbeiten binen 14 Tagen durchzuführen. Macht es dieses Nicht, beantragen Sie im Wege der Zwangsvollstreckung dann ein Ordnungsgeld.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 28.12.2010 | 09:19


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