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Mieter zieht aus


| 03.06.2007 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Anwälte,


meine Miter haben gekündigt, die Kündigung selber wurde aber nur im Briefkopf durch einen Mieter gekündigt.
Unten stehen aber zwei Unterschriften, der beiden Mieter.
Ist dies so richtig ?

ZWeitens hätte ich gerne gewusst, wie oft ich nach Gesetz (Bitte Paragraph nennen) ich das Recht habe, hier die Wohnung in der Kündigungsfrist zwecks NAchmieter zu betreten ?

Drittens wollen die Mieter selber wohl keinen Nachmieter suchen und lehnen größtenteils die BEreitstellung geeigneter Besichtigungstemrine für pot. Nachmieter ab, da sie zu weit weg wiohnen.
Den Mieter selber kann ich nicht erreichen, den Bürge konnte ich erreiuchen, dieser meint aber nichts damit zu tun haben und mir nicht die Wohnung offenschliessen zu müssen, damit ich Nachmietern die Wohnungzeigen kann ?
Stimmt dies so ?

Der Bürge der beiden Mieter will zudem die Küche abladen, dass heisst, er will seine alte Küche in der Wohnung lassen, ich bin damit nicht einverstanden, da ich die Wohnung so sicherlich schlechter vermieten kann.
Ich bitte sie mir zu sagen, wie ich ein Schreiben aufsezen soll, ich habe vorsorglich eines geschrieben, was ich ihnen hier gerne reinsetzen möchte, bitte teilen sie mir mit, ob ich angesichts der Mietkündigung so ein Erwiderungsschreiben ausetzen kann und ob ich zudem jetzt schon erwähnen soll, dass ich die Übergabe durchführen werde und im Extremfalle mir evtl. Schäden zurückholen werde.
Ich muss dazu sagen, dass ich selber leider mein Übergabeprotokoll nicht mehr finden kann, ich weiss auch nicht mehr genau, ob ich überhaupt eines gemacht habe.
Ich bin in dem Schreiben aber mal davon ausgegangen.

Schreiben an die Mieter "

hoiermit bestätige ich die Kündigung.
Ich finde es schade und merkwürdig, dass sie aufgrund einer Bafögkürzung ausziehen möchten.
Ich kann mich entsinnen, dass Bafög erhöht wurde...
Trotz mehrmaligen Anrufens bei ihnen und ihrem Mitbewohner, Frau ..., konnte ich sie leider nicht erreichen.

Es ist mir zudem außerordentlich schleierhaft, wieso sie ausgerechnet jetzt kündigen und sich nicht einen neuen Mitmieter für die Wohnung suchen, ich gehe davon aus, dass ich zu einem solventen Mieter nicht nein gesagt hätte.

Nach Aussage ihres Vaters wollen sie sich wohl nicht aktiv um einen Nachmieter bemühen, sondern nur an der Uni fragen.

Ich habe mich nun dazu entschlossen, selber einen Nachmieter zu suchen, sie können aber ihre BEmühungen fortsetzen.
Allerdings sind sie und auch ihr Vater sowie ihre Mitmieter gesetzlich dazu verpflichtet, mir mindestens drei Vergleichstermine pro Woche zu nennen, damit ich pot. Nachmietern die Wohnung zeigen kann.
Vorausgesetzt wir finden nicht vorher neue Mieter, so müssen sie bis zum Ende mit ihrem Mitmieter die Miete zahlen.

Monatag Donnerstag und Samstags wäre betreffend der Anzeige in der WAZ oder Ruhr Nachrichten am besten.
Ich weise daraufhin, dass sie gesetzlich dazu verpflichtet sind und nach § 23 Abs.2 ihres Mietvertrages sogar jeden Tag gehalten sind, geeignete Termine zu nennen.
Ich behalte mir zudem vor, mehr Termine zu verlangen, je nachdem wie ich dies brauiche, werde ich dies ihnen oder ihrer Vertreter vorher ankündigen.
Das Grundsätzlich auch das Recht des Vermieters besteht, sich hier den Zugang gegen ihren Willen durchzusetzen bestätigt mir folgendes Urteil LG Berlin, WM 80, S. 185.
Ihr Mietvertrag ist datiert auf den 24.Mai 2007, sie kündigen zum 31 August 2007.
Obwohl sie ihren Namen, Herr B...nur oben im Briefkopf stehen haben und unten aber gemeinsam unterschrieben haben, kann man die Kündigung so akzeptieren.
Ich teile jetzt schon mit, dass sie selbstverständlich die Küche nicht drinnen lassen können, soweit kein NAchmieter diese übernimmt, wenn sie einen speziellen Mieter, vielleicht an ihrer Uni finden, der die Küche nimmt und eine auseichende Bonität aufweist, so könnte man sich dies nochmal überlegen.
Zudem müssen sie zum Ende der Mietzeit mir die Wohnung besenrein übergeben.
Es sei zudem hier schon erwähnt, dass sie natürlich die Wohnung mängelfrei abzugeben haben und falls sie die Wände untypisch gestrichen haben ioder Raucher sind auf jeden Fall die Wände streichen müssen, es mir zudem erlaubt nach einem Urteil AG Düsseldorf NZM 1998, 912; AG Hannover ZMR 2001, 282
Fotos bei Übergabe zu machen.

Seien sie versichert, dass ich dem Ist Zustand dann mit dem Zustand des Einzuges vergleichen werde und ihnen dann in Kürze eine Liste mit den Reparaturen schicken werde, falls dies erforderlich wird.
Dies kann mit der Kaution natürlich verrechnet werden.
Da sie sich sicherlich die Umzugskosten bei fehlenden Nachmieter ersparen wollen, empfehle ich ihnen daher auch aus zeitlichen Gründen lieber selbst schnell einen Nachmieter zu suchen auch deshalb, da sie dann auch einen Mieter bekommen können, der ihnen die Küche abnimmt, die sie dann nicht teuer entsorgen müssen.
Sie wissen sicherlich, dass bestimmte Dinge in der Wohnung ordentlich kostenpflichtig entsorgt werden müssen und das ich nicht verpfliuchtet bin, ihre eingebrachte Küche zu entnehmen.

Da es in dem Haus nun schon desöfteren und gerade auch in der Wohnung unter ihnen wegen mangelhafter Entfernung der Küche an die Wasserleitungen zu Überschwemmungen gekommen ist, rate ich ihnen, dies durch eine Fachfirma entfernen zu lassen, da sie sonst die Reparatur des durchweichten Bodens zu tragen haben.
Dies kann man anhand eines Gutachtens, den gemachten Fotos, des Übergabeprotokolls und Zeugen zudem einfachst nachweisen.

Wenn sie zudem innerhalb der Frist die Wohnung vermietet bekommen, kaqnn die Küche, soweit sie übernommen wird von meiner Seite drin bleiben, ansonsten nehmen sie sie nach dem Auszug bitte raus.
Soweit sie die Wohnung gestrichen und renoviert übernommen haben, haben sie den Ausgangszustand wiederherzustellen und bei Neuanschaffungen den Abnutzungswert zu entrichten.

Ich bitte sie zudem spätestens am Ende der Mietzeit die Übergabe durchzuführen, da sie ansonsten nach § 546a BGB Nutzungsentschädigung zu entrichten haben.
Darüberhinaus werde ich ein Protokoll vorbereiten, dass meine Mutter als Zeugin unterschreiben wird, falls sie die Unterschrift verweigern.

MFG"


Danke
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:

1.
Steht auf einer oder beiden Seiten des Mietvertrags eine Personenmehrheit, so müssen, wenn nicht eine besondere vertragliche Regelung getroffen ist, alle auf einer Seite stehenden Personen kündigen. Es genügt der erkennbare Wille, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Indem nicht nur der in dem Briefkopf bezeichnete Mieter die Kündigung unterzeichnet hat, sondern auch der weitere Mieter, hat dieser hiermit seinen Willen zur Vertragsbeendigung bekundet, so dass von einer wirksamen Kündigungserklärung auszugehen sein wird.

2.
Bei der Pflicht des Mieters Besichtigungen durch den Vermieter zwecks einer Neuvermietung zu dulden, handelt es sich um eine mietvertragliche Nebenpflicht, die sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, so dass keine entsprechenden Paragraphen genannt werden können. Der Vermieter hat folgende von der Rechtsprechung herausgebildete Grundsätze zu beachten: (1) Der Wohnungsbesichtigungstermin muss „rechtzeitig“ angekündigt werden, d.h. in der Regel 2 Tage vor einer Besichtigung, mindestens aber 24 Stunden vorher. (2) Der Vermieter hat die Verpflichtung, auf die Bedürfnisse seines Mieters Rücksicht zu nehmen und daher Urlaub, Krankheit oder Berufstätigkeit bei der Auswahl des Termins zu berücksichtigen. (3) Der Besichtigungstermin soll grundsätzlich werktags von 9.00 bis 12.00 Uhr und 14.00 Uhr bis 18.00 Uhr stattfinden. Ein Recht zur Besichtigung an Sonn- oder Feiertagen besteht nicht. (4) Dem Mieter ist es grundsätzlich nicht zumutbar, mehr als einen Besichtigungstermin pro Woche zu dulden (vgl. z.B. Kiel WM 1993, 52).

3.
Weiterhin sind Ihre Mieter nicht berechtigt, jegliche von Ihnen geforderte Besichtigungstermine abzulehnen. Ihre Mieter werden sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen können, aufgrund der Entfernung nicht in der Lage zu sein, Besichtigungstermine anzubieten. Vielmehr werden diese durch Einsetzung eines bevollmächtigten Dritten die Durchführung von Besichtigungsterminen zu ermöglichen haben - andernfalls machen sie sich schadensersatzpflichtig. Überdies besteht im Falle der Verweigerung von Besichtigungsterminen die Möglichkeit, die Mieter per einstweiliger Verfügung gerichtlich zu verpflichten (vgl. LG Berlin WM 1980, 185).

Hat der Bürge der Mieter eine sogenannte Mietausfallbürgschaft übernommen, so ist dieser „lediglich“ zur Erfüllung der Mietzahlung, Zahlung der Nebenkosten und sonstigen Zahlungsverbindlichkeiten verpflichtet. Den Bürgen wird daher grundsätzlich nicht die mietvertragliche Nebenpflicht zur Duldung einer Wohnungsbesichtigung treffen. Sie sollten den Bürgen daher bitten, Ihnen die neue Adresse der Mieter bekannt zu geben. Hiernach ist zu empfehlen, den Mietern schriftlich per Einschreiben und Rückschein mehrere Besichtigungstermine anzubieten verbunden mit der Bitte, diese zu bestätigen unter Androhung von Schadensersatzforderungen für den Fall, dass jegliche Besichtigung verweigert wird.

4.
Hinsichtlich der Küche wird es entscheidend darauf ankommen, ob diese mitvermietet wurde oder nicht. Nur im letzteren Fall sind die Mieter berechtigt und darüber hinaus verpflichtet, diese anlässlich ihres Auszuges zu entfernen.

5.
Zu Ihren Schreiben an die Mieter sei angemerkt, dass die Ausführungen zu dem Grund der Kündigung überflüssig sein dürften, falls die Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis fristgerecht gekündigt haben. – Die Passage hinsichtlich der Verpflichtung zur Duldung von Besichtigungsterminen sollten Sie entsprechend meiner vorgenannten Ausführungen ändern. - Ob Ihre Ausführungen zu den Schönheitsreparaturen haltbar sind, kann erst nach Einsichtnahme des Mietvertrages verbindlich beurteilt werden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2007 | 01:25

Vielen Dank
In der Praxis finde ich die in den Jahren sich rauskristallierte Regelung betreffend der Termine recht Mieterfreundlich.
Ein Mieter sollte es zugemutet werden, hier auch bei Berufstätigkeit entweder einen Vertreter zu nennen oder eben dem Vermieter den Schlüssel für die Zeit der Besichtigung zu geben.
Wenn sich ein Mieter meldet, der die Wohnung sehen will, wollen die meistens sofort oder zu Zeiten die kaum machbar sind, vioele Arbeiten und wollen erst ab 18 Uhr besichtigen, was nach ihrer Logik dann auch nicht gehen würde.
Dies dann auch nioch immer vorher schrriftlich bekannt zu machen, finde ich lächerlich, ein Telefonanruf sollte eigentlich nach einigen schriftlichen anläufen ausreichen, ich sehe auch nicht ein, immer alles schriftlich zu fixieren, man kann ja auch immerhin einen Mietvertrag auf mündlicher Basis schliessen, wieso dann nicht einen läppischen Besichtigungstermin ?
Wenn es ihnen nichts ausmacht, nennen sie mir die Stelle, wo ich den Inhalt einsehen kann über Kiel WM 1993, 52, kann man die Begründung im Internet durchlesen.
Ich finde einen Termin pro Woche sehr wenig, dass dies dann sogar noch zeitlich begrenzt werden soll auf 45 Minuten ist in meinen Augen lächerlich und macht es dem Vermieter schier unmöglich hier einen Nachmieter rechtzeitig zu finden.
Seien sie mir nicht böse aber ich habe schon mit so was gerechnet, ich finde das ganz Mietrecht recht einseitig, wieso sollte es bei den BEsichtigungsterminen anders sein...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2007 | 19:18

Sehr geehrter Fragesteller,

klarstellend weise ich darauf hin, dass Sie Besichtigungstermine mit Ihrem Mieter auch mündlich vereinbaren können – die schriftliche Form dient in erster Linie Beweiszwecken.

Die einschlägige Entscheidung des LG Kiel, nach der ein Vermieter regelmäßig nur das Recht auf einen Besichtigungstermin in der Woche für höchstens drei Stunden und nur in
besonderen Ausnahmefällen auf einen zweiten Termin hat, ist in der Zeitschrift Wohnungswirtschaft- und Mietrecht, Jahrgang 1993, Seite 52 abgedruckt. Sie können diese Zeitschrift in juristischen Fachbibliotheken oder einer Universitätsbibliothek einsehen. Soweit ersichtlich, ist das Urteil nicht online lesbar. Sollten Sie keine Möglichkeit haben, die Entscheidung zu kopieren, können Sie sich gerne erneut an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger
petry-berger@t-online.de

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