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Mieter zahlt nicht, ist nicht erreichbar, unbekannte Mitbewohner noch in der Wohnung


23.12.2005 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe als Privatperson einen Wohnungsmietvertrag mit einer Privatperson geschlossen. Ein Untermietverhältnis wurde mir nicht angezeigt. Nach einem 1/2 Jahr gingen keine Mietzahlungen mehr ein. Es erfolgte die erste Mahnung (Einschreiben, Einwurf). Keine Reaktion. 14 Tage später die 2. Mahnung (Einschreiben). Dieser Brief kam mit dem Vermerk "Nicht abgeholt" zurück. Ein Besuch bei der Wohnung ergab: Der Briefkasten war neben dem namen des Mieters noch mit einem zweiten mir unbekannten Namen beschriftet. Von diesem war offensichtlich nun auch die Wohnung bewohnt, da der eigentliche Mieter angabegemäss für längere Zeit (nicht erreichbar) im Ausland weilt. Er (Bewohner) wollte sich auch um die Mietzahlung kümmern, trotz mehrfacher Versprechen und auch schriftlicher Absichterklärungen kam bisher kein Geld an. Die Wohnung habe ich nun per Einschreiben-Einwurf an den Mieter gekündigt. Widerum keine Reaktion.
Fragen:
- Ist es sinnvoll dem Mieter einen gerichtlichen Mahnbescheid zustellen zu lassen (ich gehe davon aus, dass er ihn wegen Abwesenheit nicht erhalten wird)?
- Kann auch dem derzeitigen Bewohner (nicht im Mietvertrag genannt) ein gerichtlicher Mahnbescheid zugestellt werden (sinnvoll)?
- Kann ich den mir weiter nicht bekannten Bewohner auffordern die Wohnung zu verlassen, bzw. eine Anzeige w/ Hausfriedensbruch stellen?
Wichtig wäre a) die Wohnung frei zu bekommen, b) noch Chancen auf die ausstehenden Mietzahlungen (akteull 5 Monatsmieten) zu haben
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. Es ist nicht ratsam, gegen den verschwundenen Mieter einen Mahnbescheid zu beantragen. Denn dieser kann ihm nicht zugestellt werden, da er sich im Ausland befindet. Grundsätzlich hat er zwar dafür Sorge zu tragen, daß ihm die Post nachgeschickt wird. Wenn Sie jedoch wissen, daß dies nicht geschieht, weil sein Aufenthaltsort nicht bekannt ist, wissen Sie, daß der Mahnbescheid nicht zugestellt werden wird. Aus einem solchermaßen "erschlichenen Titel" (nach Beantragung des Vollstreckungsbescheides) kann aber nicht rechtmäßig vollstreckt werden.

Ratsam ist stattdessen, das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mietzahlungen und der nicht genehmigten Untervermietung fristlos zu kündigen und Räumungsklage gegen den Mieter und den aktuellen Bewohner zu erheben, wenn dieser nicht freiwillig auszieht. Mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses verliert der Mitbewohner/Untermieter nämlich Ihnen gegenüber sein Recht zum Besitz an der Wohnung und ist zur Räumung verpflichtet. Solange aber das Hauptmietverhältnis besteht, wird ihm ein abgeleitetes Recht zum Besitz zustehen. Dieses fällt weg, wenn der Hauptmieter aufgrund Ihrer Kündigung des Mietvertrages selbst kein Recht zum Besitz mehr an der Wohnung hat. Zieht er dann nicht aus, wird auch gegen Ihn Räumungsklage erhoben werden müssen. Der Auslandsaufenthalt Ihres Mieters steht einer Räumungsklage übrigens nicht entgegen: Diese ist - anders als ein Mahnbescheid - auch mit öffentlicher Zustellung (d.h. Aushang im Gerichtsgebäude) möglich.

Anspruch auf Mietzahlung haben Sie ohnehin nur gegen Ihren Mieter. Da nicht sicher ist, ob bzw. wann dieser jemals wieder auftauchen wird, sollte zur Vermeidung weiteren Rückstandes umgehend gekündigt werden. Einen Versuch ist es allerdings wert, dem Mitbewohner die aufgezeigte Möglichkeit (Kündigung des Hauptmietverhältnisses und Räumungsklage auch gegen Ihn) zu verdeutlichen, damit dieser vielleicht den Mietrückstand ausgleicht.

Führt das nicht zum Erfolg, ist schnelles Handeln unbedingt ratsam. Sie sollten dann aber auch einen Anwalt zu Rate ziehen, damit keine formellen Fehler gemacht werden. Sie können mich dazu gerne ab Dienstag telefonisch kontaktieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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