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Mieter zahlt gar nicht oder unpünktlich

| 09.06.2011 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,
wir haben folgendes Problem: ein Mieter, der zum 01.11.2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen hat, befand sich laut eigener Aussage zu der Zeit noch in einer Maßnahme der Agentur für Arbeit und behauptete, dass die Agentur für Arbeit, wenn ihr der Mietvertrag vorgelegt wird, 50% der Kaution übernimmt. Der Rest der Kaution sollte vom Mieter in 3 Monatsraten, beginnend ab Miete Nov.2010, bezahlt werden. So wurde es auch im Mietvertrag festgehalten. Trotz zahlreicher Nachfragen wurde bis heute die Kaution nicht gezahlt. Zunächst hieß es, die Bearbeitungszeit bei der Agentur für Arbeit sei schuld. Dann zog der Sohn des Mieters in die Wohnung ein (arbeitslos). Der Mieter sagte nun, er zahle die vereinbarten Kautionsraten nicht, da nun aufgrund des Einzuges des Sohnes die Agentur für Arbeit die volle Kaution übernehmen würde. Mittlerweile ist der Sohn schon wieder ausgezogen, aber die Kaution ist noch immer nicht gezahlt. Die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrg. 2010 (von Ende März 2011) wurde ebenfalls noch nicht gezahlt, und da der Mieter bereits zweimal die Miete verspätet gezahlt hat und nun bis heute die Juni-Miete noch immer nicht eingegangen ist, möchten wir ganz konkret wissen, welche Möglichkeiten es gibt, gegen dieses Verhalten vorzugehen, bzw. ab wann die Kündigung möglich ist.
Besten Dank
ein Vermieter

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Leistet der Mieter die vertraglich vereinbarte Mietsicherheit (Kaution) nicht vollständig, können Sie auf Erfüllung klagen bzw. den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend machen. Bei der Vermietung von Wohnraum steht dem Vermieter nach überwiegender Auffassung der Rechtsprechung jedoch kein Recht zur fristlosen Kündigung zu, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führe.
Allerdings kann dies im Einzelfall einen Grund für eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzung gemäß § 573 BGB darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist hierbei nicht zwingend erforderlich, vgl. Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 11. April 2008 - 16 C 430/07. Es müssen dann allerdings die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Dasselbe gilt für die Nachzahlung der Nebenkosten. Voraussetzung für eine Einforderung der ausstehenden Summe ist allerdings, dass ordnungsgemäß und nachprüfbar abgerechnet wurde, da die Nachzahlung ansonsten noch nicht fällig wäre bzw. dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zustände.

Bezüglich der rückständigen Miete gilt: Gemäß § 543 Absatz 2 Nr.3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist oder der gesamte Mietrückstand zwei Monatsmieten übersteigt. Einmalzahlungen wie Kaution oder Nebenkostennachzahlungen dürfen nach überwiegender Ansicht bei der Berechnung allerdings nicht berücksichtigt werden, so dass in Ihrem Fall die Voraussetzungen wohl noch nicht erfüllt sind.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof aktuell entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 und 3 BGB rechtfertigt, vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10. In Ihrem Fall käme dann zu Ihren Gunsten zu den verspäteten Mietzahlungen noch hinzu, dass auch bezüglich der Nebenkosten und Kaution ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht.

Sie sollten meines Erachtens daher wie folgt vorgehen:

Fordern Sie den Mieter nachweisbar schriftlich unter kurzer Fristsetzung auf, die Rückstände umgehend auszugleichen. In dem Schreiben sollten Sie zudem die fortgesetzte verspätete Entrichtung der Miete abmahnen und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses androhen, wenn auch in Zukunft keine pünktliche Zahlung durch den Mieter erfolgen sollte.

Verbessert sich die Zahlungsmoral des Mieters dennoch nicht oder überschreitet sein Mietrückstand die oben genannten Grenzen, können Sie ihm schriftlich unter Nennung der Kündigungsgründe außerordentlich fristlos kündigen. Zur Sicherheit sollten Sie in dem Schreiben hilfsweise auch die ordentliche Kündigung erklären.
Bitte beachten Sie aber Folgendes: Der Vermieter kann nicht kündigen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft. Wenn zum Beispiel die Bank die Zahlung falsch bucht oder die Agentur für Arbeit unpünktlich zahlt, ist die Kündigung nicht wirksam beziehungsweise ausgeschlossen, insbesondere wenn dem Vermieter dies bekannt war. Eine Kündigung verstoße dann gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter kündige, obwohl er wisse, dass die Agentur für Arbeit die Miete zahle und sich überdies vorher auch nicht mit der Agentur bespreche, so dass Landgericht Saarbrücken, Az. 10 T 25/09. Dies dürfte allerdings nur gelten, wenn die Agentur für Arbeit direkt an den Vermieter zahlt, vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, was bei Ihnen ja scheinbar nicht der Fall ist.

Unabhängig von der Kündigung können Sie bereits jetzt die fälligen Forderungen (Restzahlung Kaution, Nebenkosten, Mietrückstand) gerichtlich einklagen bzw. im Mahnverfahren geltend machen. Dieses Vorhaben sollten Sie dem Mieter auch mitteilen, um zusätzlichen Druck auszuüben.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2011 | 13:47

Vielen Dank für die ausführliche und sehr verständliche Antwort!

Eine Frage haben wir noch zum Thema des gerichtlichen Einklagens der bereits jetzt bestehenden offenen Forderungen: an welches Gericht muss man sich da wenden? Und wie läuft ein solches Mahnverfahren ab? Kommen da Kosten auf uns zu, die wir nicht an den Mieter weitergeben können?
Besten Dank schon im voraus für die Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
ein Vermieter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2011 | 15:17

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

In Rechtsstreitigkeiten über Wohnungsmietverhältnisse ist im Falle einer Klage immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Sämtliche durch das Verfahren entstehende Kosten trägt grundsätzlich der Mieter, da er sich mit der Miete in Verzug befindet und Anlass zu der Klage gegeben hat.

Bei einem gericht­li­chen Mahn­ver­fah­ren, dass zur ver­ein­fach­ten Durch­set­zung von Geld­for­de­run­gen dient, kann dagegen zunächst ein Mahnbescheid bei dem für Ihr Bundesland zuständigen zentralen Mahngericht beantragt werden. Wehrt sich der Mieter hiergegen und auch gegen den anschließend beantragbaren Vollstreckungsbescheid nicht, erlangen Sie so relativ preisgünstig einen Titel, mit dem Sie per Gerichtsvollzieher gegen den Mieter vollstrecken können. Eine Darstellung des kompletten Ablauf eines solchen Mahnverfahrens würde den Umfang dieser Erstberatung sprengen, insofern erlaube ich mir den Hinweis auf einschlägige Erläuterungen im Internet, z.B. unter http://www.rechtsanwaltsgebuehren.de/Infos/Mahnverf.html

Auch wenn Sie die durch eine Klage bzw. das Mahnverfahren entstehenden Kosten vom Kläger erstattet verlangen können, kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei dem Mieter wegen Vermögenslosigkeit nichts zu holen ist und Sie dennoch zunächst auf den Kosten "sitzenblieben". Da ein einmal im Rahmen eines Mahnverfahrens bzw. Klage erlangter Titel aber 30 Jahre gilt, können Sie dann wenigstens auf eine Verbesserung der Vermögenslage hoffen und auch Jahre später noch vollstrecken, ohne dass die Gefahr einer Verjährung Ihrer Ansprüche besteht.

Ich hoffe, och konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 13.06.2011 | 13:41

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