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Mieter zahlt die Staffelmiete nicht !


| 30.10.2006 17:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,
Ich als Vermieter eines Gewerbeobjektes habe folgendes Problem mit meinem Mieter.:


Ich habe meinem Mieter ein Großes Lager mehr als 80 QM vermietet, dieses Lager war laut Vertrag als "Lager für Supermarkt" bestimmt.

Mittlerweile stehen dort dauernd andere Autos, ich habe den Verdacht, dass es sich dort um eine schwarze Autowerkstatt handelt.
Der Mieter selber betont, dort aber nur eine Garage zu haben.
Komisch an der Stelle ist aber, wieso er so eine große Garage braucht und wieso er die Garage in Gelsenkirchen braucht, wo er ja in Bochum wohnt...

Laut Vertrag und ich zitiere haben wir nach § 2 Nr. 1 a
..."Der Vertrag beginnt am 15.04.04" (was ich dann aber nochmal auf den 1.07.04 geändert hatte)
Weiter steht da " Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 2 Jahren geschlossen und läuft am 1.07.06 ab.
Bei Punkt b steht sinngemäß, dass der Vertrag nach Ablauf weitere 18 Monate läuft, wenn er nicht von einer Vertragspartei 6 Monate vor deren Ablauf gekündigt wird.

Bei § 3 des Vertrages wird eine Staffelmiete 24 Monate nach Vertragsbeginn von vorher 200 Euro auf dann 280 Euro vereinbart.
Leider wurde an dieser Stelle vergessen, dass ich den Vertrag oben von seiner Dauerher geändert habe, eogentlich müsste hier nach 24 Monaten die Mieterhöhung greifen, was erst am 1.07.06 gewesen wäre.
Allerdingst steht weiter unter Nr. 3 des Gewerbevertrages, dass "Die Miete ist insbesondere bei einer befristetetn Mietzeit nicht festgeschrieben"

Ich gehe daher davon aus, dass ich hier so wie es dort steht, eine Staffelmieterhhung ab 15.04.06 geltend machen kann, obwohl ja da die 2 Jahre Zeitmietvertrag noch nicht um sind, da dieser ja eigentlich bids 1.07.06 gelaufen wäre.
Die Miete wurde im übrigen schon ab dem 1.04.2004 bezahlt.
Nach meiner Ansicht ist es egal, abn wann der Vertrag läuft, ich würde mich auf Staffelmiete ab dem 15.04.06 beziehen auch wenn dies nich in der Zeitmietspanne liegt, die anfangs vereinbart wurde.
Ich hoffe dies ist so richtig ?
Wenn nicht, ab wann würde die Staffelmiete greifen.
Laut Vertrag greiuft diese 24 Monate nach Beginn also 1.07.06, allerdings steht da drunter, dass die erhöhte Miete schon ab dem 15.04.06 beginnt.

Nach Rücksprache es Mieters meinte dieser zudem, dass er die Erhöhung von 200 auf 280 Euro Kaltmiete nicht tragen will, da eine Erhöhung von 80 Euro angeblich Wucher wären und nicht gingen, da es eine Kappungsgrenze gibt.
Gilt diese Kappungsgrenze auch für Gewerbe ?
Zudem hätte ich gerne gewusst, ob die nachträgliche Vereinbarung weiterer 18 Monate nach Zeitmietende so gültig ist, falls eine Vertragspartei nicht 6 Monate vorher gekündigt haben ?

Der Mieter meint zudem, dass laut § 1 der ersten Seite eine 3 monatige Kündigungszeit von 3 Monaten besteht, diese besteht aber nur für die sep. vermietetn Einstellplätze, was auch so dabei steht.
Daneben wurden noch 50 Euro Nebenkosten vereinbart, so dass der Mieter ab dem 15.04.06 330 Euro insgesamt hätte zahlen müssen.
Dieser hat aber nur erstmalig am 1.04.06 280 Euro bezahlt.

Mit Schreiben vom 24.10.06, was der Mieter am 26.10 erhietl, habe ich ihn aufgefordert bis zum 30.10 den Rüclstand der Miete aufzuholen, was er aber bis zum heutigen Tage nicht getan hat.
Weiterhin habe ich ihn aufgefordert, ab Nov die erhöhte Miete von 330 Euro zu zahlen.
Laut Telefonat hat der Mieter dies aber abgelehnt und will zudem mit 3 moantiger Kündigungsfrist kündigen, kann er dies nun machen ?
oder muss er sich an den Zeitmietvertrag halten, was mach eich, wenn er nicht mehr zahlt, muss ich ihn dann für die restlichen 18 Monate auf Miete verklagen, falls ich keinen Nachmieter finden sollte ???
Soll ich eine Übergabe trotz des gebrochenen Zeitmietvertrages mit dem Mieter machen ?
GReift hier bei der Staffelmieterhöhung von 200 auf 280 Euro die Kappungsgrenze oder gilt diese nur für Gewerbe ???
ich habe dem Mieter im übrigen noch mitgeteilt, dass ich seine Autos, die dort überall auf meinem Hof stehen abschleppen werde und zwar kostenpflichtig, darf ich das so und darf ich ihm das in Rechnung stellen ?
Unter sonstige Vereinbarungen habe ich zudem vereinbart, dass er versichert, keine neg. Schufa also existenzgefährdenden Einträge zu haben.
Falls dies nun nicht stimmen sollte, ist dies wegen Betrug etc. strafbar, falls ich von dem Mieter die restliche Miete nicht mehr bekommen sollte und ich nachweisen kann, dass dieser Eintrag schon bestand, als er bei mir diesen Vertrag abgeschlossen hatte ?
Danke

Sehr geehrter Fragesteller,
die von Ihnen gestellten Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.Bezüglich der Frage, wann die Staffelmiete zu erhöhen ist, scheint der Vertrag widersprüchlich zu sein. Er bedarf in diesem Zusammenhang daher einer Auslegung: Wie Sie mitteilten, begann das Mietverhältnis bereits am 01.04.2004 und nicht erst am 01.07.2004, wie in dem Vertrag festgelegt wurde. Für mich stellt sich hier die Frage, warum Sie den Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag geändert haben und wann dieses war (vor oder nach der Unterzeichnung). Da Sie jedoch belegen können, dass bereits vor dem ausgewiesenen Zeitpunkt Mietzahlungen erfolgt sind, können Sie nach meiner Auffassung nachweisen, dass der Vertrag bezüglich des eingetragenen Datums nicht richtig ist. Nach meiner Auffassung müssten Sie daher die erhöhte Miete verlangen können.

2. Bezüglich der Kappungsgrenze ist festzustellen, dass diese nicht gilt. Grenzen sind vielmehr die des Mietwuchers (§ 291 StGB) oder der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG maßgeblich. Jedoch beziehen sich diese auf Wohnraum. Auch steht der § 557a BGB in dem Abschnitt über Wohnraum. Die Staffelvereinbarung müsste daher allenfalls gegen die guten Sitten verstoßen, was bei einem Preis von 280,00 Euro für 80 qm nicht gegeben sein dürfte, da ja auch die Lage von Ihnen nicht so schlecht beschrieben wurde.

3. Bezüglich der Verlängerung des Mietverhältnisses sehe ich aufgrund des Umstandes, dass es sich nicht um Wohnraum handelt, auch keine Probleme.

Die konkrete Folge ist, dass Sie einen Anspruch auf die erhöhte Miete sowie auch die ausstehenden Nebenkosten haben, soweit diese ordnungsgemäß vereinbart wurden. Bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hätten Sie die Möglichkeit, die verbleibene Miete bis zum Ende der Mietzeit einzuklagen. Theoretisch bestünde nicht einmal die Pflicht, sich um einen Nachmieter zu bemühen.

Bezüglich der Autos, welche im Hof stehen, gehe ich davon aus, dass es sich nicht um Fahrzeuge handelt, welche regelmäßig an- und abfahren, sondern zum Reparaturbetrieb gehören und dort quasi gelagert werden. Dann könnten Sie eine Frist (Datum) zur Beseitigung setzen und die Autos nach Ablauf der Frist abschleppen lassen. Sollte es sich um regelmäßig parkende Fahrzeuge handelt, wäre eine Unterlassungsklage möglicherweise der richtige Weg. Dieses würde jedoch den Rahmen sprengen.

Bezüglich des Betrugstatbestandes (§ 263 StGB) hinsichtlich der Schufa ist immer ein Vermögensschaden erforderlich. Solange der Mieter die Miete zahlt, ist kein Betrug gegeben.

Ich hoffe, ich habe alle Fragen beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Pilgermann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2006 | 18:40

Der Mieter will ja nun den Zeitmietvertrag nicht einhalten und auch nicht die erhöhte und zukünftige Miete zahlen, besteht dann ein Vermögensschaden ?

Zu ihrer Frage bezüglich des geänderten Datums kann ich ihnen sagen, dass dieses natürlich noch vor Unterzeichnung geändert wurde, da es im Vorfeld nicht klar war, wann genaz der Vormieter das Objekt verlassen könnem, daher konnte kein festes Datum bei Mietvertragsbeginn gegeben werden, sondern es wurde zuerst eine ca. Angabe gemacht dieses dann durchgestrichen und dann auf ein paar Mon später geändert.

Ergänzung vom Anwalt 30.10.2006 | 19:16

Bezüglich der Zahlungsunwilligkeit des Mieters gehe ich davon aus, dass der Betrugstatbestand, zumindest was die "Schufa-Klausel" betrifft, nicht gegeben ist. Der Vermögensschaden muss auf der Täuschung beruhen. Dieses wäre nur der Fall, wenn der Mieter erklären würde, er sei nicht in der Lage, die Miete zu zahlen.

Zu prüfen wäre aber das Berufen auf die "Kappungsgrenze:" Hier könnte man davon ausgehen, dass der Mieter vielleicht bereits bei Abschluss des Vertrages nicht vorhatte, sich an die Staffelung zu halten. Diese könnte einen Betrug darstellen.

Ansonsten ergänzt Ihre Begründung des geänderten Mietbeginns die Auffassung, dass der tatsächliche Mietbeginn außerhalb des Vertragstextes zu suchen ist.
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