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Mieter wollte die Abmahnung (Einschreiben mit Rückschen ) nicht annehmen

16.02.2011 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin seit 8 Monaten Vermieter und habe das Problem, dass mein Mieter seine Mieten nicht pünktlich zahlt, insbesondere seit drei Monaten mit erheblichen Verspätungen.

Die Dezember-Miete ist erst am 27.12.2010 eingegangen (statt am 03.12.2010).
Die Januarmiete hat er erst am 02.02.2011 bezahlt (statt am 03.01.2011).
Die Februarmiete sollte am 03.02.2011 eingegangen sein, bisher hat er nicht bezahlt.

Auf seinen drei Telefonnummern (Handy, Festnetz, Handy der Ehefrau) ist seit Anfang Dezember niemand erreichbar.

Nachdem im Dezember die Miete erst mit 4 Wochen Verspätung bezahlt wurde und Ende Januar noch keine Januarmiete bezahlt wurde, habe ich Ende Januar auf Ratschlag meines Rechtsanwalts eine Abmahnung geschickt (Einschreiben per Rücksendeschein). Er hat aber dieses Schreiben nicht annehmen wollen, denn der Brief ist an mich zurück gekommen.

Mein Rechtsanwalt meinte, jetzt müsste er die Sache übernehmen, aber auf meine große Enttäuschung wollte meine Rechtsschutzversicherung keine Deckungszusage machen, denn die meinen, man müsste für den Vermieterschutz eine extra Police machen. Diese RV habe ich auch danach gekündigt.

Meine Frage ist: was soll ich jetzt machen, nachdem mein Vermieter die Abmahnung (Einschreiben per Rücksendeschein) nicht annehmen wollte und die RV keine Deckung gibt? Was wäre der nächste Schritt? Ich möchte natürlich die hohen Rechtsanwaltkosten meiden, denn ich habe auch jetzt sehr hohe monatlichen Belastungen aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter seine Mieten nicht zahlt und ich muss für ihn alles zahlen (Kreditrate für die Wohnung + Nebenkosten, insgesamt 820 EUR monatlich).

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Aus gegenwärtiger Sicht ist die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe und die Verursachung von Kosten momentan noch nicht notwendig. Problem im vorliegenden Fall ist, dass sSe schlicht und ergreifend die falsche Art der Zustellung gewählt haben. Bei dem Einschreiben/Rückschein besteht das Problem, dass lediglich ein Benachrichtigungszettel im Briefkasten hinterlassen wird, dass ein Einschreiben bei der Post hinterlegt wurde. Damit gilt die Abmahnung noch nicht als zugegangen, da diese nicht in den Herrschaftsbereich des Empfängers gelangt ist. Holt der Empfänger das Einschreiben bei der Post nicht ab, so geht diese nach siebentägiger Hinterlegung an den Absender zurück, das Einschreiben gilt damit als nicht zugegangen. Etwas anderes gilt nur, soweit seitens des Empfängers eine Zugangsvereitelung vorliegt. Für eine Vereitelung ist jedoch der Absender darlegungs-und beweisbelastet. Dass der Empfänger im Wissen, eine Abmahnung zu erhalten, tatsächlich die Annahme verweigert hat um den Zugang zu vereiteln, ist jedoch nur schwer zu beweisen.

Ihnen ist grundsätzlich anzuraten bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen wie etwa bei der Abmahnung oder aber auch bei der dann folgenden Kündigung diese durch einen Boten zustellen zu lassen. Der Bote muss hierbei aber vorher den Inhalt des Schreibens zur Kenntnis genommen haben. Für Sie die sicherste Variante ist wohl die Zustellung über den Gerichtsvollzieher. Ich weise jedoch daraufhin, dass diese durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Der Vorteil ist jedoch, dass der Gerichtsvollzieher, soweit er niemanden erreicht, das Einschreiben auch in den Briefkasten wirft und auf der Postzustellungsurkunde hierüber einen Vermerk fertigt. Der Zugang kann damit zweifelsfrei nachgewiesen werden.

Wenn Sie sich jedoch kurzfristig mit den Gerichtsvollzieher in Verbindung setzen und darauf hinweisen, dass die Sache eilig ist, so ist zumindest in hiesiger Gegend auch ein zügiges Handeln der Gerichtsvollzieher zu verzeichnen.

Soweit Sie sich eines Boten bedienen, so sollte dieser den Inhalt des Schreibens zur Kenntnis nehmen, dies auch notieren, wann und von welchem Inhalt des Schreibens er Kenntnis genommen hat, das Schreiben selbst in einen Umschlag geben und diesen in den Briefkasten des Empfängers einwerfen, dabei auch notieren, wann er in den Briefkasten eingeworfen wurde.

Sie sollten daher dringend nochmals unter den bereits beschriebenen Möglichkeiten der Zustellung eine Abmahnung gegenüber dem Mieter aussprechen. Hierbei sollten Sie detailliert darlegen, wann mit welcher Höhe Zahlungsverzug bestanden hat und darauf hinweisen, dass im Falle des wiederholten Zahlungsverzugs die außerordentliche Kündigung ihrerseits ausgesprochen wird. Gerät der Mieter wiederholt in Zahlungsverzug, so sollten Sie die außerordentliche Kündigung aussprechen, mit Benennung eines Termins, wann die Wohnung an Sie ordnungsgemäß zu ergeben ist. Auch für die Kündigung sollten Sie sodann eine der dargestellten Zustellmöglichkeiten wählen. Zieht der Mieter nicht aus, so müsste Räumungsklage erhoben werden. Ich weise Sie jedoch darauf hin, dass die Kündigung dann unwirksam wird, wenn der Mieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Klage an Sie zahlt, §569 III BGB .

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte und verbleibe

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