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Mieter will vorzeitig aus dem Vertrag (Gewerbe)


| 29.08.2007 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte,


ich habe das Gefühl bislang von meinem Anwalt nicht gut vertreten worden zu sein.

Ich habe vor geraumer Zeit en Vertrag mir einem Mieter über ein Lager abgeschlossen.
Der Mieter will nun vorzeitig kündigen.
BEgründet wird dies damit, dass mündliche Nebenabreden gemacht wurden und ich zitiere.:

Zeitmietvertrag soll aufgehoben werden, da durch mündliche Vereinbarung das "Schriftformerfordernis, dass für Mietverträge die länger als ein Jahr geschlossen werden erforderich ist, gewahrt mit der Folge, dass es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer handelt.

Dies führt zu der weiteren Folge, dass grundsätzich unser Mitglied unter EInhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, dass Mietverhltnis beednen kann.

Hier haben die Parteien rechtsgeschäftlich auf Seite 1) des Mietvertrages eine Reduzierung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf drei Monate vereinbart..."

Letztere angebliche Vereinbarung hat aber nichts mit dem Vertrag zu tun, sondern war nur ein Hinweis, dass die seperat angemieteten Einstellplätze mit 3 Monate gekündigt werden können.
Zudem wurde laut Schreiben immer erklärt, dass die Senkung der Miete nur geduldet wird, dies aber keine mündliche Vereinbarung sei und zudem wollteich die 30 Euro Mindrung mit dem nächten Ulagenguthaben verrechnen.

Weiterhin meint der Haus und Grundbesitzerverein, in der der Mieter Mitgleid ist, dass die geeistete Kaution nicht zurückgezahlt werden muss, wenn ich folgende außergerichtliche Vereinbarung akzeptiere(HAcken dabei ist aber, dass im Mietvertrag zwar was von Kaution steht, der Mieter diese aber nie gezahlt hat):

Unter anderem verlangt der Mieter nun nicht mehr, dass ich die Vorauszahlungen der letzen Jahre zurückzahe, verlangt die Kaution nicht zurück, erwartet aber, dass ich ihnen rechtzeitig im Oktober aus dem Vertrag lasse.

Weiter schreibt der Haus und Grundbesitzerverein, dass nach neuerer Rechtssprechung des BGH die Nichterteilung der Betriebskostenabrechnungen für vergangene Zeiträume, zur Folgehat, dass ich die erhaltene Vorauszahlungen zurückerstatten muss.
Meines Wissens ist es aber so, dass bei einer falschen Ersteleung der Betriebskostenabrechnung ich keine Nachzahlung mehr verlangen kann.
Und das bei gar keiner Erstellung der Abrechnung der Mieter die Vorauszahung so lange nicht zahlen muss, bis ich die Abrechnung nachgeholt habe.
Das ich nun die schon geleisteten Vorauszahlungen zurückerstatten muss, ist mir neu, können sie mir sagen, was nun rechtlich richtig ist ?
Zudem möchte ich sie bitten mir zu sagen, ob der Mieter den Zeitmietvertrag aufgrund der oben genannten Gründe kündigen kann.
Im Mietvertrag selber steht, dass mündiche Nebenabreden der Schriftform bedürfen.
Daher dürften doch mündliche Nebenabreden ungültig sein und der Zeitmietvertrag weiterhin Gütgkeit haben oder ?

Zu guter letzt wird erwähnt, dass der Mieter auch zur Not fristlos wegen des Schimmelbefalls kündigen könne.
Dieses wurde mir aber zuvor nie gemeldet, ich denke der Mieter hat auch eine Pflicht zur Schadensminderung.

Am wichtigsten ist für mich die Frage, ob der Mieter zum einen vorzeitig kündigen darf und zum anderen, ob ich ihm wirklich die Vorauszahlung zurückerstatten muss, ich hätte wenn mögich eine klare Antwort.

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Die angesprochene BGH Rechtsprechung betrifft nur Mietverhältnisse über Wohnraum. Über die Vorauszahlungen hinausgehende Ansprüche hat der Vermieter- jedenfalls bei Wohnraum- nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 III 2 BGB gemäß § 556 III 3 BGB nicht. Der Vermieter kann aber die Abrechnung erstellen, um Rückzahlungsansprüche von geleisteten Betriebskostenvorschüsse des Mieters "auszuschließen".
Im Gewerbemietraumrecht fehlt eine dem § 556 III 3 BGB entsprechende Regelung. Dementsprechend ist der Vermieter von Gewerberaum mit einer sich eventuell ergebenden Nachforderung nicht ausgeschlossen.Ihre Ansicht ist somit richtig, dass bei einem laufenden Mietverhältnis der Mieter grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, bis Sie die Abrechnung über die Betriebskosten nachgeholt haben.
Der Mieter hat kein Kündigungsrecht, da
im Mietvertrag steht, dass mündiche Nebenabreden der Schriftform bedürfen.
Daher dürften doch mündliche Nebenabreden ungültig sein und der Zeitmietvertrag besitzt weiterhin Gütgkeit.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2007 | 06:53

Danke
Aufgrund dieser neuen Erkenntnisse bin ich recht enttäuscht von meinem Anwalt, diese Fragen scheinen ja einfach zu sein, offenbar aber weiss mein Anwalt nicht, wie so etwas geht.
Mein Anwalt hat mir doch tatsächlich empfohlen die Vereinbarung, die die Gegenseite unterbreitet hat, zu akzeptieren.
Zum Thema Schimmelbefall konnte ich vor Ort nichts entdecken, laut Übergabeprotokoll war damals alles OK, der Mieter hat den Schimmel auch nicht gemeldet.
Auf Nachfrage, ob der HAus und Grundbesitzerverein gegen mich vorgehen dürfe, wusste mein Anwalt auch keine sofortige Antwort.

Falls sie in den Punkten Zeitmietvertrag und Betriebskosten sich sehr sicher sind würde ich erwägen, den Anwalt zu wechseln.

Eine mündlihe Vereinbarung hat es nicht gegeben , ich habe dies dem Anwalt auch so gesagt, dieser hat dann folgendes geshrieben.: " Wir nehme zur Kenntnis, dass sie für den Monat November lediglich 300 Euro anstatt der vereinbarten 330 Euro bezahlt haben.
Mein Mandant wird dies hne Anerkennung einer Rechtspficht zunächst dulden"

In einem weiteren neueren Schreiben, schreibt nun mein Anwalt

" ...ich bitte sie die volle Miete 300 Euro zu zahlen..."

Ich verstehe nicht, wieso mein Anwalt so was schreibet, dass ist ja dann quasi ein Anerkenntnis oder ?
Die volle Miete beträgt 330 Euro, die 300 Euro wurden, wie oben schon geschrieben schriftlich fixiert und dann geduldet.
Es war geplant dies mit der nächsten Umlagenabrechnung in Verrechnung zu bringen, daher wurde dies zunähst geduldet.

Mich würe nun an dieser Stelle sehr interessieren, ob ich meinen Anwalt wechseln kann.
Aufgrund der Versäumnisse wäre es darüberhinaus am besten meinem ehem. Anwalt nichts für seine Tätigkeiten zu zahlen und evtl. sogar wegen der falschen Angabe der 300 Euro Schadensersatz zu verlangen.
Sagen sie bitte, ob dies so möglich ist.
Fairerweise muss ich dazu sagen, dass auch ich wegen der GEwohnheit an meinen Rechtsanwalt immer zuletzt die 300 Euro Mieter erwähnt habe, wahrscheinlich deshalb, wel wir ja zuvor die 300 Euro geduldet hatten.
Könen sie mir dazu nun sagen, ob es sich hier um eine mündliche Vereinbarung handelt ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2007 | 11:45

Vielen Dank für Ihre Naachfrage!
Sie können jederzeit den Anwalt wechseln. Es können aber dadurch Mehrkosten für Sie entstehen. Ob Sie ein Schadenersatzanspruch gegen Ihren Anwalt haben, vermag ich von hier aus nicht abschließend zu beurteilen. Falls er Sie falsch beraten hat, stehen Schadenersatzansprüche im Raum.
Mündliche Nebenabreden wurden m.E. nicht geschlossen, zumindest entfalten diese aber keine Rechtswirkung aufgrund des Schriftformerfordernisses.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

Bewertung des Fragestellers 20.11.2008 | 01:00


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"Ich fand die beiden vorangegangen Antworten recht fehl am Platze, es wird niemand gezwungen hier für einen Einsatz tätig zu werden.
Ich finde es aber nicht gut, hier indirekt versuchen zu wollen, einen höheren Einsatz "rauszupressen" Es ist bei FEA hinreichend erklärt, was das Mindestgebot ist und wieviel ungefähr angemessen zu sein scheint.
Angesichts dieser Frage waren mir 40 Euro als angemessen zu sehen ! "