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Mieter will keine Hausaufgaben (Hecke, Rasen, Sträucher etc.) erledigen

| 14.07.2008 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von




Bis zum Frühjahr letzten Jahres gehörte das Haus meiner Schwester, die dann verstarb. Seitdem liegt das Haus in meiner Verantwortung.

Es ist ein Zweifamilienhaus, 30 km bis München, untere Wohnung bis dahin durch meine Schwester bewohnt, obere durch den Mieter, der ca. 2005 eingezogen ist.

Kleinere Gartenarbeiten (Unkraut etc.) hatte bis dahin meine Schwester gemacht.

Rasenmähen, aber auch das Schneiden der Sträucher: der Mieter auf Bitte meiner Schwester gegen kleinen Obolus.

Nach dem Tod meiner Schwester wollte er für „kleine Hausmeister-Arbeiten“ im Jahr 500 Euro haben. Genauer bezeichnet hatte er das nicht – wird aber sinngemäss „alles“ gemeint haben. Ich bin darauf nicht eingegangen.

Es kommt, wie es kommen muss.

Weil in die Wohnung meiner Schwester jetzt ein neuer Mieter eingezogen ist habe ich eine Hausordnung aufgestellt. Welcher Mieter wann wo was macht: also: Kellertreppe, Schnee, Rasen, Sträucher, Unkraut. Habe das zeitlich überschlagen und addiert.

Es sind 900 qm, der hintere Garten wird nur vom unteren Mieter genutzt, der vordere ist Vorgarten.

Insgesamt ergeben sich auf 12 Monate 24 Stunden, für den Mieter unten 16 Stunden (z.B. den hinteren Garten), für Mieter oben 8 Stunden.

Der neue Mieter unten sieht keine Probleme, der Mieter oben weigert sich – eigentlich schon seit dem Tod meiner Schwester.

Und das, obwohl der Mietvertrag (sinngemäss) aussagt (§ 17 b): Vorgärten und Bürgersteige sind zu pflegen, sauber zu halten etc.

Meine Fragen:
a) Kann sich der obere Mieter weigern, überhaupt Arbeiten (Unkraut, Rasenmähen, Schnee) durchzuführen.
b) Gehört dazu auch das Beschneiden der Sträucher – was er vorher (gegen Geld) gemacht hat, und (nach meinem Verständnis) zur Pflege des Vorgartens dazu gehört.
c) Ist eine Weigerung (vor allem Schnee, aber auch Hecke am Bürgersteig, die Dornen hat – Gefahr für Kinder-Augen auf Rad, wenn zu lang) ein Kündigungsgrund?
d) Wie sollte ich vorgehen?

Damit im Zusammenhang:

Oder sollte ich mir den ganzen Driss sparen und einfach kündigen? Seit dem Tod meiner Schwester hat es mir gegenüber immer wieder verbale Spitzen, Nicht-Grüssen etc. gegeben.

Ich hab keinen Bock auf Ärger – lieber auf die Miete verzichten.

Frage-II also: Kann ich nach 3-Jahren und x-Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen? Oder müssen dafür besondere Gründe (Eigenbedarf, oder Gefährdung: wegen Weigerung Dornen-Hecke oder Schnee) vorliegen?

Dank & Gruss


14.07.2008 | 17:17

Antwort

von


(252)
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: http://www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Der Mieter ist nur dann zu Arbeiten außerhalb der Wohnung verpflichtet, wenn diese Arbeiten mit ihm vereinbart worden sind. Allein aus der Tatsache, dass er derartige Arbeiten früher einmal übernommen hat, lässt sich nicht ableiten, dass er das auch für die Zukunft tun wollte.
2.Wurde in dem ursprünglichen Mietvertrag nicht vereinbart, dass der Mieter die Wege zu fegen bzw. Schnee zu räumen hat, muss er das auch nicht tun. Diese Pflicht ist grundsätzlich Vermieterpflicht, so auch Oberlandesgericht Frankfurt, AZ. 16 U 123/87, Landgerichts Stuttgart, AZ. 5 S 210/87. Nachträglich können Sie demnach nicht einfach eine Hausordnung erstellen, sondern Sie müssten mit dem Mieter eine neue Vereinbarung treffen. Stimmt er dieser nicht zu, muss er die Arbeiten auch nicht übernehmen. Dasselbe gilt für die Pflicht, die Hecke zu schneiden oder den Rasen im Vorgarten zu mähen. Das LG Detmold, AZ 2 S 180/88 hat befunden, dass auch bei einer Vereinbarung im Vertrag, die den Mieter zu Gartenarbeiten verpflichtet, damit nur einfache Gartenarbeiten wie Unkraut jähten oder Rasenmähen dazu gehört. Auch das Heckeschneiden dürfte noch als einfache Arbeit gelten. Wenn jedoch auch zur Gartenpflege im Mietvertrag nichts vereinbart wurde, kann sich der Mieter weigern, solche Arbeiten durchzuführen, so auch Oberlandesgericht Düsseldorf AZ: 10 U 70/04.
3.Sie können nun auch nicht „einfach“ kündigen. Für die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages bedarf es eines Kündigungsgrundes. Ein solcher Grund liegt vor, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, § 573 BGB.
1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
4.Nun stellt die Nichterfüllung der Gartenarbeit keinen solchen Grund dar, wenn die Pflicht nicht vereinbart wurde. Sollte sich im Vertrag jedoch eine Vereinbarung zum Schneiden der Hecke befinden, können Sie den Mieter anhalten, die Verpflichtung zu erfüllen und auf die Gefahr wegen der Dornen hinweisen.
5.Ansonsten bliebe Ihnen nach Ihrer derzeitigen Schilderung nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2008 | 18:21


Liebe Frau Heusen,

vielen Dank für diese schnelle, verständliche, punktgenaue Hilfe.

In dem Mietvertrag steht:

“Dem Mieter obliegt … : a) Die Reinhaltung der Hauseingänge einschl. … der Toreinfahrten …Die Reinigung (!) und Pflege (!) etwaiger Vorgärten ist nach näherer Anordnung (!) des Vermieters vorzunehmen, die Reinigung des Bürgersteigs und der Strasse, soweit dies nicht seitens der Gemeinde erfolgt; die Beseitigung von Schnee und Eis ...“

Das bedeutet nach meiner Lesart:
a) Schnee und Eis sind zu entfernen.
b) „Pflege“ heisst auch Rasen mähen und Unkraut entfernen (denn was sonst?)
c) Leicht zweideutig bleibt bei der Pflege das Heckeschneiden – weil aber keine Fachkenntnisse notwendig, nach meiner Lesart auch Bestandteil der Pflege.
Richtig?

Nur das Beschneidung von Sträuchern etc. nicht: Dafür wären die Kosten eines Profi-Unternehmens auf alle Mieter umzulegen.
Richtig?

Grüss Gott!
Und nochmals Kompliment zu der schnellen und fundierten Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2008 | 14:35

Hinsichtlich des Schneeräumens und der Wegpflege stimme ich Ihnen nach der Darstellung des Vertrages zu. Jedoch halte ich die Klausel
"Die Reinigung (!) und Pflege (!) etwaiger Vorgärten ist nach näherer Anordnung (!) des Vermieters vorzunehmen" für auslegefähig. Das Rasenmähen sollte wohl darunter fallen. Da die Arbeiten aber nicht näher formuliert sind, kann es sein, dass die Klausel von einem Richter als zu weit gefasst erachtet wird und für unwirksam erklärt wird. Daher sollten Sie versuchen, mit dem Mieter eine entsprechende Konkretisierung als Nachtrag zum Mietvertrag schriftlich festzuhalten.

DAs Heckeschneiden halte ich nach den vorgetragenen Tatsachen für eine Vermieterpflicht.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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c) sehr themengenau.
Bingo. SEHR gut wäre gewesen, z.B. kurz darüber nachzudenken: Aha, Mieter verweigert sich Schnee und Eis und Dornen in Augenhöhe weg zu machen - ist das (k)ein Kündigungsgrund.

Trotzdem: Rundum zufrieden. Extrapunkte vielleicht beim nächsten Mal.

Grüss Gott!

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