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Mieter vor Ende des Kündigungstermins ausgezogen

| 29.07.2011 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Nun meine Fragestellung.
Der Mieter hat im Eingangsflur auf einer tapezierten Wand mit weißer Rauhfaser, ein zwei Quadratmeter großes Teil mit dunkel lila Farbe überstrichen. Im Kinderzimmer wurde die weiße Rauhfaser mit dunkelblauer Farbe überstrichen. Es wurde an einer Stelle versucht, weiß drüber zu streichen. Das hat aber nicht abgedeckt. Es wurde so gelassen und nicht weiter gestrichen. Im Wohnzimmer sind 65 (fünfunfsechzig) Dübellöcher nicht ordnungsgemäß beseitigt worden. Teilweise sind die Dübel noch in der Wand. Das Urteil des BGH in Sachen Dübel ist mir bekannt. Aber es ist doch wohl unüblich, soviele Dübel in einem Wohnraum anzubrigen. Im Miet- vertrag steht: Die Farbgebung muß zum Ende des Mietverhältnisses so sein, dass sie üblichem Geschmacksempfinden entspricht (also in neutralen, hellen, deckenden Farben oder Tapeten ausgeführt sein), sofern der Mieter die Farbgebung gegenüber dem Zustand bei Übergabe der Mietsache verändert hat. Bei Übergabe der Wohnung (mit Übergabeprotokoll) waren alle Räume weiß gestrichen. Der Mieter wohnte 9 (neun) Monate in der Wohnung. Ich nehme an, dass er alles wieder im alten Zustend herstellen muß. Was haben Sie dazu zu sagen?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.


In welchem Zustand eine gekündigte Wohnung gemäß § 546 BGB an den Vermieter zurückzugeben ist, hängt vorrangig davon ab, was zwischen den Parteien bei Abschluss des Mietvertrages oder im laufenden Mietverhältnis vereinbart wurde. Grundsätzlich ist es gemäß § 535 BGBB die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Der Kommentierung zu § 546 BGB lässt sich entnehmen, dass der Mieter seiner Rückgabepflicht nur dann erfolgreich nachgekommen ist, soweit der Zustand der Mietsache der vertraglichen Vereinbarung entspricht. Was zwischen Ihnen und in den Mieter vereinbart wurde, kann derzeit mangels genauer Kenntnis der Vereinbarungen, insbesondere des Mietvertrages nicht beurteilt werden. Ist zwischen Ihnen vereinbart, dass die Wohnung besenrein zu übergeben sei, so ist der Mieter lediglich verpflichtet grobe Verschmutzungen zu beseitigen.

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel, so wäre der Mieter tatsächlich verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Soweit sie auszugsweise schildern, dass im Mietvertrag geregelt sei, dass die Farbgebung zum Ende des Mietverhältnisses so zu sein habe, dass diese üblichem Geschmacksempfinden entspricht, so würde sich eine solche Klausel, unterstellt es handelt sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung d.h. sie wurde für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert und nicht zur Disposition des Mieters gestellt, als unwirksam darstellen. Eine solche Klausel würde unter die sogenannte "Farbwahlklausel" fallen. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.2.2009, Aktenzeichen VIII ZR 166/08 entschieden, dass eine solche Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Folge ist, dass die gesamte Schönheitsreparaturenklausel ersatzlos entfällt. Folge wäre damit auch, dass der Mieter tatsächlich nicht verpflichtet wäre, Schönheitsreparaturen durchzuführen, die Wände zu streichen.

Sodann stellt sich nur noch die Frage, inwieweit Sie hinsichtlich der durch Sie sodann durchzuführenden Malerarbeiten Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter hätten. Dies wäre nur dann der Fall, soweit die Nutzung der Mietsache über einen sachgemäßen Gebrauch hinausginge. Der Mieter ist jedoch im Rahmen des Mietverhältnisses berechtigt, die Mietsache hinsichtlich auch der Farbgestaltung frei zu gestalten. Schadensersatzansprüche können daher bezogen auf die Gestaltung der Wände nicht erkannt werden.

Anders kann es sich jedoch in Bezug auf die Dübellöcher verhalten. Hier steht dem Vermieter ein sogenannter Rückbauanspruch zu. Dieser, ebenso wie ein Schadensersatzanspruch, soweit der Rückbau nicht durchgeführt wird, steht dem Vermieter zu, soweit das Anbringen der Dübellöcher in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters erfolgt. Das Anbringen von 65 Dübellöchern im Wohnzimmer dürfte dabei zweifelsfrei einem unüblichen Ausmaß entsprechen, so dass ein Rückbauanspruch gegenüber dem Mieter besteht. Sollte er diesem Anspruch nicht nachkommen, so könnten Sie die Kosten für die Beseitigung der Dübellöcher im Wege des Schadensersatzes gegenüber dem Mieter geltend machen.

Da es in Ihrem Fall entscheidend auf die vertragliche Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ankommt, ist Ihnen anzuraten, den Vertrag wörtlich prüfen zu lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2011 | 20:20

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Aber etwas ist noch unklar und zwar:
bezüglich der Reinigung steht im Mietvertrag unter "Beendigung des Mietverhältnisses" : Die Mieträume sind beim Auszug vollständig gereinigt an den Vermieter zurückzugeben.

Bezüglich der Schönheitsreparaturen steht im Mietvertrag: Die Farbgebung muss zum Ende des Mietverhältnisses so sein, dass sie üblichem Geschmacksempfinden entspricht (also in neutralen, hellen deckenden Farben oder Tapeten ausgeführt sein), sofern der Mieter die Farbgebung gegenüber dem Zustand bei Übergabe der Mietsache verändert hat.

Die ganze Wohnung wurde nicht gereinigt. Überall ist noch Schmutz vorhanden. Soll der Vermieter nun die Reinigung der Wohnung übernehmen?

Und in dem Kinderzimmer wurde auf einer Fläche versucht, die Wände wieder in dem Zustand bei Einzug, also weißen Farbanstrich, anzubringen.
Das wurde aber nicht fertiggestellt. Die Wände sehen total vermurkst aus.
Was meinen Sie dazu?

Und die Formel der Schönheitreparaturen ist doch wohl eindeutig.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2011 | 20:29

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Schönheisreparaturen schuldet der Mieter nur, soweit die Klausel wirksam ist. Die im Vertrag verwandte Klausel dürfte aber nach §307 BGB unwirksam sein, so dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet.

Malerarbeiten hat der Vermieter daher selbst durchzuführen. Schadensersatz kann er aber nur verlangen, wenn unsachgemäßer Gebrauch vorliegt und kausel ein Schaden eingetreten ist. Ein Schaden ist aber nur dann eingetreten, wenn Malerarbeiten nur erforderlich waren, weil die Wände vorher verschmiert wurden. Wäre ohnehin zu malern gewesen, handelt es sich um Sowieso-Kosten, die nicht erstattungsfähig sind.

Eine Klausel, dass die Wohnung sauber zu übergeben sei, ist wirksam, so dass der Mieter die Wohnung besenrein zu übergeben hat. Kosten für Müllentsorgung und Reinigung könnten daher vom Mieter verlagt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 10.08.2011 | 17:26

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Stellungnahme vom Anwalt:
Wenn Sie Abzüge vornehmen, sollten Sie diese auch begründen (können).