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Mieter verweigert Zahlung, will sich schadlos halten im Hauskaufvertrag

09.08.2019 14:59 |
Preis: 70,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Im April 2018 wurde unser notarieller Hausverkauf unterschrieben, darin inkludiert die notwendigerweise vorhergehenden Löschungen der Wohnrechte für unsere zwei Kinder.
Der Hauskäufer wurde darüber bereits im Vorfeld aufgeklärt (Vertragsentwurf) und hat nach eingehender Erläuterung durch den Notar darin eingewilligt.
Er wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass zuvor eine familiengerichtliche Genehmigung eingeholt werden müsse, da es sich um Wohnrechte minderjähriger Kinder handelt.
Anschließend wurde direkt zwischen ihm und mir ein separater Nutzungsvertrag für das nachfolgende/ zwischenzeitliche Bewohnen des Kaufobjektes erstellt.
Nach Kenntnisnahme meines späteren Auslandsaufenthaltes verweigerte mein Vertragspartner/ Mieter dann seit Dezember 2018 die Zahlung des vereinbarten monatlichen Nutzungsentgeltes sowie der Nebenkosten. Alle Mahnungen, Aufforderungen sowie Fristsetzungen zur Zahlung des vereinbarten Nutzungsentgeltes blieben unbeantwortet bis einschließlich Juni 2019.
Dann ließ er mir über seinen Rechtsanwalt mitteilen, dass es Unklarheiten bezüglich der verlangten Nebenkosten geben würde, insgesamt wurde jedoch Zahlungswilligkeit signalisiert, woraufhin ich seinem Rechtsanwalt eine detaillierte Gesamtaufstellung aller Nebenkosten gemailt habe.
Danach wurde jedoch mitgeteilt, dass der Mieter nicht die Absicht habe, den vorliegenden Nutzungsvertrag seinerseits zu erfüllen, also Miete oder Nebenkosten zu bezahlen, da er ja seinerseits seit Sommer 2018 Bereitstellungsgebühren für seine Hypothek zu zahlen hätte und diese seinerseits mir gegenüber geltend machen möchte.
Ich vermute, dass er seine Bank damals nicht über einen zeitlich ungewissen/ späteren Vollzug des Notarvertrages informiert hatte, sondern den Kaufpreis sofort bereitstellen ließ.
Er behauptet mittlerweile einfach, dass ich als Verkäufer für den langen Zeitraum bei der familiengerichtlichen Genehmigung zur Wohnrechteaustragung verantwortlich sei und deshalb seine zusätzlichen Kreditkosten verursacht hätte.
Er ließ mitteilen, dass er die Aufrechnung fordere, ich also quasi seine Bereitstellungsgebühren für die Hypothek zu übernehmen hätte.
Dabei jedoch bin ich selbst der Hauptleidtragende in der Sache und am wenigsten an einer Verzögerung interessiert. Erst nach einem halben Jahr wurde im Dezember 2018 das Familiengericht überhaupt erstmals tätig, damals wurde ein Rechtsanwalt/ Ergänzungspfleger bestellt, der im Folgenden die Rechtewahrnehmung meiner minderjährigen Kinder sicherstellen sollte. Mit ihm hatte ich ab Januar 2019 in Folge erst die Rechtsgrundlagen abzuklären und dann die Entschädigungssumme auszuhandeln, die wir Eltern für die entgangenen Wohnrechte der Kinder nun zu zahlen haben.
Mein zwischenzeitliches Angebot zur Güte mit einer nachträglichen Begleichung meiner Gesamtforderung aus den entgangenen Mietzahlungen, um ein Verfahren letztlich abzuwenden, wurde somit ausgeschlagen.
Für mich selbst wäre eine Aufrechnung zwischen den beiden Verträgen gar nicht statthaft und käme an sich auch nicht in Frage, da der Mieter in der Sache selbst (Vertragserfüllung) durch fortgesetzte und nunmehr absichtsvolle Nichtzahlung unzweifelhaft vertragsbrüchig geworden ist.
Ich gehe an sich davon aus, dass aufgrund der nunmehr endgültigen Zahlungsverweigerung ein zivilrechtliches Verfahren wegen Vertragsbruch/ Nichtzahlung/ Nichterfüllung anzustrengen wäre.
Nun hörte ich davon, dass es vielmehr auch aus Gründen der Einfachheit ratsam wäre, ein entsprechendes strafrechtliches Verfahren zu erwirken, ich hätte also auch die Möglichkeit, über eine entsprechende Strafanzeige wegen Betrug sowie ein angehängtes zivilrechtliches Verfahren zu meinem Recht/ Schadensersatz zu gelangen.
Ich bitte um Bewertung der Sachlage, und um eine Einschätzung meiner konkreten rechtlichen Möglichkeiten.
Da die familiengerichtliche Zustimmung zur Rechteaustragung in Kürze erfolgt, wird der eigentliche Hausverkauf selbst im Übrigen notarsseitig nun bald vollzogen werden.
09.08.2019 | 20:07

Antwort

von


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81375 München
Tel: 089 1222189
Web: http://www.medienkanzleirichter.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben den Mieter von Anfang an darauf hingewiesen, dass eine familienrechtliche Genehmigung eingeholt werden muss. Die diesbezügliche Verzögerung haben Sie auch nicht zu verschulden. Es besteht daher keine Anspruchsgrundlage gegen Sie, woraus Sie die Bereitstellungskosten für die Hypothek des Käufers übernehmen müssen.
Damit besteht keine Forderung, mit der der Käufer/Mieter gegen Ihre Forderung aufrechnen könnte.
Die Forderung aus dem Nutzungsvertrag können Sie daher einklagen.
Wenn Sie den Kaufvertrag weiter mit diesem Käufer vollziehen wollen, können Sie auf Vertragserfüllung klagen. Die Weigerung zur Zahlung des Nutzungsentgeldes würde allerdings auch zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen.

Gerne kann ich Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte behilflich sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter


Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2019 | 21:33

Sehr geehrter Herr Richter,
allerbesten Dank für Ihre Beantwortung meines Anliegens.
Sie erwähnen dabei eine Variante, die mir völlig unbekannt war, denn bislang ging ich stets davon aus,
dass ich als Verkäufer vom Notarsvertrag überhaupt nicht zurücktreten kann.
Würden Sie tatsächlich bestätigen können, dass Probleme mit einem Vertrag, also in diesem Falle Nichterfüllung aufgrund Nichtzahlung, mich in einem zweiten separaten (notariellen) Vertrag mit gleichem Vertragspartner konkret zum Rücktritt berechtigen würden ? (ggf. ein § ?)
Vielen Dank und
Beste Grüße!!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2019 | 23:47

Hallo,

das gesetzlich Rücktrittsrecht ergibt sich z.b. aus den §§ 323ff BGB :

(1) Erbringt bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß, so kann der Gläubiger, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat, vom Vertrag zurücktreten.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn
3.
im Falle einer nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen.

Diese besonderen Umstände liegen im vorliegenden Fall vor.

Beste Grüße
RA Richter

ANTWORT VON

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