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Mieter verläßt Wohnung ohne Kündigung und Schlüsselübergabe

| 26.08.2008 16:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Im April dieses Jahres ist mein Vater gestorben und hat mir ein Haus hinterlassen. Dieses Haus (in Deutschland) ist ca. 530km von meinem Wohnort Köln entfernt. Die Trauerfeier fand in einem Restaurant statt, in welchem unsere Bedienung auch Mieter in meines Vaters Haus war.

Nachdem die wesentlichen Angelegenheiten geregelt waren, bin ich wieder zurück nach Hause gefahren (Mein Aufenthalt dauerte ca. 2 Wochen, in dieser Zeit hatte ich auch einen guten Kontakt mit dem Mieter). Meine Schwester wohnt im Haus nebenan, sie hat/wollte sich nicht um die weitere Abwicklung kümmern und hat das Erbe mittlerweile für sich und ihre Kinder wirksam ausgeschlagen. Sie basaß eine Vollmacht zur Abwicklung aller Angelegeheiten bzgl. meines Vaters, auch die Post wurde ihr zugesandt.

Da ich beruflich sehr viel zu tun hatte, war es mir nicht möglich, mich schnell um die weiteren Schritte zu kümmern. Somit bekam ich erst vergangene Woche einen Erbschein ausgestellt, auf dem ich als alleiniger Erbe stehe.

Im Juli habe ich dann erfahren, dass der Mieter seit längerer Zeit nicht mehr da sei, das Restaurant hat auch zugemacht. Der momentane Aufenthaltsort des Mieters ist mir unbekannt, auch Nachbarn etc. wissen von nichts. Eine mündliche Kündigung gab es nicht, geschweige denn eine schriftliche.
Nachdem ich jetzt die Kontoauszüge überprüft habe, die ich nun bekommen habe, stellte ich fest, dass die Miete nur noch für den Mai überwiesen wurde, danach nichts mehr.

Zu den Kündigunsmodalitäten: Mietzeit auf unbestimmte Zeit, Kündigungsfrist teilmöblierte Wohnung 1 Monat beiderseits, es bedarf der Schriftform, für die ausserordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe.
Kaution ist hinterlegt, in Höhe von 2 Warm-Monatsmieten, Sparbuch ist in meinem Besitz.

Wie geht´s jetzt weiter? Habe keinerlei Erfahrung als Vermieter...
Bitte um eine ausführliche Antwort bzgl. meiner Möglichkeiten, ein Anwalt aus der Region Köln wäre wünschenswert.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Durch den Erbschein, der Sie als alleinigen Erben ausweist, können Sie die Gesamtrechtsnachfolge Ihres Vaters nachweisen. Als Erbe sind Sie daher auf Vermieterseite in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags eingetreten.

Im vorliegenden Fall ist die Wohnung noch im Besitz des Mieters, da er die Schlüssel noch nicht zurückgegeben hat. Auch liegt keine wirksame schriftliche Kündigung vor. Sie sollten also schnellstmöglich das Mietverhältnis kündigen. Da sich der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befindet, haben Sie ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Diese Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Sie muss ferner als außerordentliche fristlose Kündigung bezeichnet sein und den Kündigungsgrund ausführen. Ansonsten ist sie unwirksam.

Eine Kündigungserklärung ist eine Willenserklärung und muss der Gegenseite zugehen. Eine Willenserklärung gilt jedoch bereits dann als zugegangen, wenn Sie in den Machtbereich des Empfängers, z.B. in seinen Briefkasten, gelangt ist. Es reicht daher aus, wenn Sie die Kündigung an die Ihnen bekannte Adresse der Mietwohnung senden, da der Mieter in der Lage sein muss, sie dort in Empfang zu nehmen. Sie sollten Sie entweder als Einwurfeinschreiben versenden oder als Brief an Ihre Schwester, die ihn einwerfen könnte und sogleich Zeugin wäre.

Dass der Mieter ortsabwesend ist, und seinen Briefkasten nicht leert, spielt keine Rolle, da der Adressat Hindernisse der Kenntnisnahmemöglichkeit z.B. durch einen Nachsendeauftrag selbst beseitigen müsste. Etwas anderes würde nur gelten, wenn Ihnen der Aufenthaltsort des Mieters bekannt wäre. Da der Mieter die Miete auch nicht mehr überweist, muss er mit einer Kündigung rechnen, so dass ihm die Kündigung dann nach der einschlägigen Rspr. zur Zugangsvereitelung fitktiv als zugegangen gilt.

Nach erfolgter fristloser Kündigung ist der Mieter grundsätzlich zur sofortigen Räumung der Wohnung verpflichtet. Sie sollten daher die Kündigung mit einer Räumungsfrist versehen.

Sollte diese Frist verstreichen, sollten Sie die Wohnung betreten. Das Betreten der Wohnung sollte mit Zeugen stattfinden, einerseits um vom Mieter verursachte Schäden mittels Übergabeprotokolls dokumentieren zu können und andererseits um sich nicht (paradoxerweise) Schadensersatzansprüchen des Mieters auszusetzen.

Sollten sich in der Wohnung keine Sachen des Mieters mehr befinden, können Sie sie neu vermieten. Sollten dort jedoch noch Sachen sein, dürfen Sie diese nicht entfernen und können auch die Wohnung noch nicht vermieten. Dann bleibt Ihnen leider nur der Weg, Räumungsklage zu erheben. Erforderlich ist es dabei die Klageschrift dem Beklagten zuzustellen. Sollten Versuche, den Aufenthaltsort des Mieters zu ermitteln (z.B. durch EMA), erfolglos bleiben, kann die Klageschrift öffentlich zugestellt werden. Sie wird dann im Amtsgericht ausgehängt und gilt nach Fristablauf als zugestellt. Ihrer Klage würde dann voraussichtlich im schriftlichen Vorverfahren durch Versäumnisurteil stattgegeben werden, so dass Sie die Räumung durch den Gerichtsvollzieher bewirken lassen könnten.

Die Kosten für all dies (Gerichts-, Gerichtsvollzieher-, Anwaltskosten etc.) hätte grundsätzlich der Mieter zu tragen, was natürlich voraussetzt, dass dieser irgendwann ermittelt werden könnte. So unbefriegend das auch sein mag, müssen Sie dies alles erst einmal verauslagen. Sie haben dann 30 Jahre Zeit, diese Kosten gegen den Mieter vollstrecken zu lassen.

Zudem haben Sie weitere Ansprüche gegen den Mieter. Er schuldet Ihnen die Miete bis zum Zeitpunkt der Kündigung und danach Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete bis zum Zeitpunkt der Räumung. Zudem haben Sie Schadensersatzansprüche nicht nur auf die Rechtsverfolgungskosten gerichtet sondern z.B. auch für Schäden an der Wohnung oder das Auswechseln des Schlosses. Die Kaution von 2 Monatsmieten wird als Schadensersatz bei weitem nicht genügen. Damit diese Zahlungsansprüche nicht verjähren, sollten Sie ebenfalls einen gerichtlichen Titel erwirken. Die kostengünstigste Möglichkeit stellt das Mahnverfahren dar, nach dessen Abschluss auch der Vollstreckungsbescheid öffentlich zugestellt werden könnte. Dann haben Sie wiederum 30 Jahre Zeit, die Zwangsvollstreckung zu betreiben.

Wie Sie sehen, ist die Situation ziemlich kompliziert. Wenn auch für die zu betreibenden Gerichtsverfahren kein Anwaltszwang besteht (da für Wohnraummietverhältnisse das Amtsgericht zuständig ist), sollten Sie dennoch einen Rechtsanwalt mit der Vertretung dieser Angelegenheit beauftragen, um nicht Gefahr zu laufen, etwas falsch zu machen. Sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden. Der hier getätigte Einsatz würde dann auf die weiter entstehenden Kosten angerechnet werden.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.08.2008 | 11:54

Vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Sie hat mir schon mal sehr weitergeholfen.

Ich möchte in manchen Dingen noch etwas genauer nachfragen, da ich dazu tendiere, den Mieter erst einmal anzuschreiben um ihn auf die Konsequenzen aufmerksam zu machen, die ja recht umfangreich und kostenintensiv für ihn sein können. Auch böte dies die Möglichkeit, seine Adresse zu erfahren (wenn er zurückschreibt…).
Was sollte in so einem Schreiben auf jeden Fall stehen und was auf gar keinen Fall?
Mal abgesehen davon, den guten Ton zu wahren und die von Ihnen angesprochenen Dinge ihm mitzuteilen.
Sollte der Mieter sich verständig zeigen, was für Ansprüche kann ich ihm gegenüber geltend machen? Wäre es dann nicht das einfachste, dass er mir einfach die restlichen Mieten überweist?
Verpasse ich dadurch schon irgendwelche Fristen, oder bin ich dann einfach nur nett? Wie lange sollte ich auf eine Rückantwort warten?

„Zudem haben Sie weitere Ansprüche gegen den Mieter. Er schuldet Ihnen die Miete bis zum Zeitpunkt der Kündigung und danach Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete bis zum Zeitpunkt der Räumung. Zudem haben Sie Schadensersatzansprüche nicht nur auf die Rechtsverfolgungskosten gerichtet sondern z.B. auch für Schäden an der Wohnung oder das Auswechseln des Schlosses.“
In Höhe der Warmmiete oder Kaltmiete? In den Nebenkosten sind auch Kosten für die Heizungsanlage, Wasserentsorgung, allg. Strom etc. eingerechnet. Müssten diese herausgerechnet werden, da der Mieter ja nicht mehr in der Wohnung ist?
Heißt Rechtsverfolgungskosten, dass er sämtliche Kosten zu tragen hätte? Also auch ggfs. die meines RAs?

Wo bekäme ich einen gerichtlichen Titel für eine Räumungsklage? Sie schrieben vorher, das Amtsgericht sei in Mietsachen zuständig, also auch hierfür?
Wenn Amtsgericht: Gehe ich zum Amtsgericht an meinem Wohnort oder wo das Haus steht?
Bis wann muss ich einen Titel erwirken, damit keine Verjährung eintritt? Ich nehme mal an, diese Frist tritt erst nach dem wirksam werden der Kündigung in Kraft?

Was heisst EMA?

Da ich gerne eine Perspektive hätte, wie lange das ganze dauern könnte, noch ein paar abschliessende Fragen:
Was für Fristen sind bei einem Mahnverfahren einzuhalten?
Wie lange ist die Frist, wenn die Räumungsklageschrift öffentlich zugestellt wird?
Was würde im Zusammenhang mit der Zustellung gelten, wennn mir der Aufenthaltsort bekannt wäre? Gibt es da Fristen einzuhalten? Wenn ja, wie lange wären diese?

Für Ihre Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2008 | 12:45

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern Sie den Mieter erst einmal anschreiben wollen, birgt dies die Gefahr in sich, Ihr Recht zur fristlosen Kündigung zu verwirken. Eine fristlose Kündigung bedeutet nämlich, dass es Ihnen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Nehmen Sie diesen Zustand aber längere Zeit, entfällt diese Zumutbarkeit. In ein solches Schreiben sollte unbedingt eine Zahlungsaufforderung der rückständigen Miete mit Zahlungsfrist aufgenommen werden und die Androhung einer fristlosen Kündigung für den Fall, dass die Zahlung ausbleibt. Zudem sollten Sie sich vorbehalten, weitere Ansprüche geltend zu machen.

Verlangen Sie für den Zeitraum nach der Kündigung Nutzungsentschädigung, so können Sie gem. § 546 a I BGB wählen, ob Sie die bisherige Miete in Ansatz bringen oder die ortsübliche Vergleichsmiete (z.B. nach einem Mietspiegel). Entscheiden Sie sich für ersteres, ist die Warmmiete ausschlaggebend, da Sie ja nicht sicher wissen könne, ob er die Wohnung gar nicht mehr nutzt oder z.B. keine Heizkosten mehr verursacht.

Ja, die Rechtsverfolgungskosten umfassen die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Anwaltskosten, also z.B. die Kosten, die entstehen, wenn Sie einen Anwalt mit der Kündigung beauftragen.

Ein Titel bezeichnet eine Urkunde, aud der die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Ein gerichtlicher Räumungstitel ist das klagestattgebende Urteil nach erfolgreicher Räumungsklage.

Ausschließlich zuständig für Wohnraummietrechtsstreitigkeiten ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist.

Die allgemeine zivilrechtliche Verjährung beträgt 3 Jahre, beginnend mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger hiervon Kenntnis erlangt. Diese Verjährung kommt z.B. bzgl. der rückständigen Miete zum Tragen. Sollte der Mieter die Wohnung beschädigt zurückgelassen haben, verjähren diese Schadensersatzansprüche binnen 6 Monate ab dem Zeitpunkt, in dem Sie die Wohnung zurückerhalten haben. Sie müssen jedoch nicht den Titel innerhalb der Verjährungsfrist erwirken, da bereits die Rechtshängigkeit der Ansprüche die Verjährung hemmt. Rechtshängigkeit tritt mit Zustellung der Klageschrift an den Beklagten ein.

EMA heißt Einwohnermeldeamtsauskunft.

Sofern Sie einen Mahnantrag wirksam und korrekt gestellt haben, müsste innerhalb eines Monats Mahnbescheid ergehen. Sofern darauf der Gegner nicht binnen 2 Wochen Widerspruch einlegt, können Sie Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheids stellen (da der Mahnbescheid kein Titel ist). Sollte dieser erlassen werden, wird er rechtskräftig, falls der Antragsgegner nicht binnen 2 Wochen Einspruch einlegt. Erfolgt ein Widerspruch oder ein Einspruch muss das streitige Verfahren durchgeführt werden, um einen rechtskräftigen Titel zu erwirken. Sie müssten Ihre Ansprüche wie in einer Klageschrift begründen. Beachten Sie bitte, dass das Mahnverfahren nur bei Zahlungsansprüchen statthaft ist, nicht bei der Räumung.

Bei der öffentlichen Zustellung beträgt die Frist 1 Monat. Sofern Ihnen der Aufenthaltsort bekannt ist, können Sie nicht öffentlich sondern nur tatsächlich zustellen lassen, da Sie ja belegen müssen, den Aufenthaltsort nicht zu kennen.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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