Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Zunächst ist klarzustellen, dass jede Geld- oder geldwerte Leistung, also auch Nebenkosten und Betriebskosten grundsätzlich als „Miete" entrichtet werden können. Nur wenn ein Vermieter auf ein Entgelt oder eine andere Gegenleistung (Zahlung eines einmaligen Betrages, Erbringung von Dienstleistungen, Übernahme der Betriebskosten) verzichtet, liegt ein Leihvertrag vor.
Nach Ihrer Darstellung vom Sachverhalt macht der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages über einen Teil Ihrer Wohneinheit durchaus Sinn. Dieser ist in Ihrem Fall auch zulässig. Gemäß § 640 BGB ist es sogar zulässig eine lediglich gemietete Wohnung weiter zu vermieten, wenn es der Vermieter erlaubt.
Das von Ihnen angeführte Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhausfall ist in § 573a BGB geregelt. Hiernach kann der Vermieter, der gemeinsam mit dem Mieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt, eine ordentliche Kündigung aussprechen, ohne dass diese besonders begründet werden muss. In diesem Fall ist ein Mieter recht schutzlos, da das Mietverhältnis jederzeit vom Vermieter beendet werden kann.
Ein Vermieter kann jedoch nach §§ 573 Abs. 4, 573a Abs. 4 BGB auf sein ordentliches Kündigungsrecht und die erleichterte Möglichkeit der Kündigung ganz oder teilweise verzichten (in Bezug auf Eigenbedarf allerdings für maximal 30 Jahre). Eine solche Vereinbarung muss aber die Voraussetzung der Schriftform erfüllen, da sie sonst unwirksam wäre.
Durch eine solche Reglung hätte Ihre Freundin mit den Kindern eine gewisse Sicherheit, da sie nicht mehr ohne Grund oder wegen äußerer Umstände gekündigt werden kann. Sie hätten dagegen die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach § 543 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Für die Höhe der Miete gilt grundsätzlich die Vertragsfreiheit, welche lediglich nach oben hin Begrenzungen erfährt.
Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für die Erstellung eines entsprechenden Vertrages stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. .
Mit freundlichen Grüßen
Robert Harzewski, Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
10.03.2015 | 17:11
Sehr geehrter Herr Harzewski,
vielen Dank für Ihre Antwort. Bitte erlauben Sie mir aber noch eine Nachfrage.
Wir halten es für wenig praktikabel und sehr kompliziert, nur einen Teil der einzigen Wohneinheit des Einfamilienhauses zu vermieten. Schliesslich sind wir ein Paar mit drei Kindern, und wir möchten alle jederzeit uneingeschränkten Zutritt und Bewegungsfreiheit im gesamten Haus und Garten geniessen.
Wenn ich Sie richtig verstehe, spricht aber zunächst einmal nichts gegen einen rechtsgültigen und unbefristeten Mietvertrag (monatliche Miete = 1 EUR !) in dem meine Freundin als Mieter und ich als Vermieter derselben und einzigen Wohneinheit meines Einfamilienhauses gemeldet sind.
Ohne weitere (Teil-)Verzichte meinerseits hätte ich dann ein starkes (Sonder-)Kündigungsrecht meiner Freundin gegenüber, weil ich eine ordentliche Kündigung ohne besondere Begründung aussprechen könnte. So klingt es jedenfalls zunächst, denn ausüben kann ich dieses Recht offenbar nicht, wenn ich anschliessend nicht selber im Haus wohnen bleibe oder es veräusseren möchte.
Auf dieses für mich wertlose Recht der erleichterten Kündigung müsste ich also gar nicht erst (teilweise) verzichten, so dass nur die ordentliche Kündigung (Eigenbedarf, Verwertungskündigung, etc.) sowie die ausserordentliche fristlose Kündigung wegen eines wichtigen Grundes bliebe. Alles Situationen, die ich mir kaum vorstellen kann: weder, dass ich Eigenbedarf beanspruche noch das meine Freundin mit ihrer "Minimiete" in Verzug gerät.
Und meine verbliebene Frage ? Tja, fällt Ihnen ausser hinreichendem Vertrauen zwischen mir und meiner Freundin keine andere Lösung dieses Dilemmas ein ?
MfG
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
10.03.2015 | 19:05
Sehr geehrter Fragesteller,
gern möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Einen Teil der eigenen Wohnung oder nur einzelne Räume zu vermieten stellt in der Regel keine besonderen Schwierigkeiten dar. Bei entsprechender vertraglicher Regelung sollte auch die Bewegungsfreiheit der Kinder und der Partnerin im ganzen Haus und Garten gewährleistet sein.
Wie bei jedem Vertragsschluss ist ein gewisses Vertrauen in den Vertragspartner unablässig. Auch wenn ein Verzicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht aus Ihrer Sicht keinen Sinn macht, so schützt es Ihre Partnerin vor der Möglichkeit einer Kündigung zur Unzeit.
Eine Alternative könnte vielleicht noch ein unbefristeter Vertrag darstellen, welcher nur für eine gewisse Dauer eine ordentliche Kündig des Mietvertrages ausschließt. Eventuell könnte auch ein Zeitmietvertrag, welcher auf eine bestimmte Zeit geschlossen wird und dann automatisch ohne Zutun von Vermieter und Mieter endet, eine Begrenzung des Risikos eines eventuellen Scheiterns der Beziehung sicherstellen.
Mit freundlichen Grüßen
Robert Harzewski, Rechtsanwalt
