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Mieter und Vermieter in einer Wohneinheit

| 10.03.2015 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren, hier mein Anliegen,

meine Freundin, ihre drei kleineren Kinder und ich leben aktuell getrennt, möchten aber in fünf Monaten zusammen in MEIN gerade erworbenes EINfamilienhaus ziehen. Wir fünf möchten uns dann dort in der EINZIGEN Wohneinheit des Hauses auch behördlich mit ERSTEM Wohnsitz anmelden. Berufsbedingt bin ich dabei jedoch überwiegend nur am Wochenende dort, bevor ich erst in ca. drei Jahren ganz dort hinziehen werde. Bisher war unsere Idee dabei, dass meine Partnerin zwar sämtliche Nebenkosten übernimmt, aber keine Miete, Leih-, Nutzungsgebühren .... an mich bezahlt.

Meine Partnerin möchte nun aus verständlichen Gründen auch eine Art Sicherheit von mir dafür, dass ich ihr nicht "willkürlich" kündige, z.B. weil unsere Beziehung vielleicht doch einmal kaput geht. Ich kann diese Sorge verstehen und bin durchaus bereit, ihr da bis zu einem gewissen Punkt auch entgegenzukommen. Ein unentgeltliches und lebenslanges Wohnrecht in dem Haus kann ich ihr dabei aber AKTUELL nicht einräumen.

Meine Freundin bringt nun einen (unbefristeten) Mietvertrag mit Ausschluss meines Rechts auf ordentliche Kündigung (Eigenbedarf, Verwertungskündigung, …) ins Spiel. Nur, Mieter und Vermieter in EINER Wohneinheit, wäre ein solcher Vertrag überhaupt rechtswirksam ? Und machte das Sinn ? Denn könnte ich dann nicht erst recht das Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhausfall geltend machen und ihr ohne nähere Angabe von Gründen kündigen ? Dabei ist auch zu beachten, dass eine vertraglich vereinbarte und von meiner Partnerin auch tatsächlich entrichtbare Miete nur erheblich unter dem ortsüblichen Satz liegen kann. Umgekehrt, und obwohl ich aktuell gar keine Miete verlangte, würde meine Partnerin einen Mietvertrag zu ortsüblichen Konditionen, der z.B. erst im Trennungsfall zur tatsächlichen Geltung käme, auch gar nicht erst unterschreiben.

Wie auch immer, führen solche Konstrukte nicht zwingend zu rechtswidrigen Verträgen ? Was wäre die Konsequenz daraus ? Wandelte sich der unwirksame Vetrag dann zu einem wirksamen und unbefristeten Mietvertrag (ohne ordentliches Kündigungsrecht) um ? Welcher Mietpreis würde dann gelten ?

Und haben Sie eine alternative Idee, die UNS BEIDEN genügend Sicherheit gäbe ?

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist klarzustellen, dass jede Geld- oder geldwerte Leistung, also auch Nebenkosten und Betriebskosten grundsätzlich als „Miete" entrichtet werden können. Nur wenn ein Vermieter auf ein Entgelt oder eine andere Gegenleistung (Zahlung eines einmaligen Betrages, Erbringung von Dienstleistungen, Übernahme der Betriebskosten) verzichtet, liegt ein Leihvertrag vor.

Nach Ihrer Darstellung vom Sachverhalt macht der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages über einen Teil Ihrer Wohneinheit durchaus Sinn. Dieser ist in Ihrem Fall auch zulässig. Gemäß § 640 BGB ist es sogar zulässig eine lediglich gemietete Wohnung weiter zu vermieten, wenn es der Vermieter erlaubt.

Das von Ihnen angeführte Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhausfall ist in § 573a BGB geregelt. Hiernach kann der Vermieter, der gemeinsam mit dem Mieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt, eine ordentliche Kündigung aussprechen, ohne dass diese besonders begründet werden muss. In diesem Fall ist ein Mieter recht schutzlos, da das Mietverhältnis jederzeit vom Vermieter beendet werden kann.

Ein Vermieter kann jedoch nach §§ 573 Abs. 4, 573a Abs. 4 BGB auf sein ordentliches Kündigungsrecht und die erleichterte Möglichkeit der Kündigung ganz oder teilweise verzichten (in Bezug auf Eigenbedarf allerdings für maximal 30 Jahre). Eine solche Vereinbarung muss aber die Voraussetzung der Schriftform erfüllen, da sie sonst unwirksam wäre.

Durch eine solche Reglung hätte Ihre Freundin mit den Kindern eine gewisse Sicherheit, da sie nicht mehr ohne Grund oder wegen äußerer Umstände gekündigt werden kann. Sie hätten dagegen die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach § 543 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Für die Höhe der Miete gilt grundsätzlich die Vertragsfreiheit, welche lediglich nach oben hin Begrenzungen erfährt.

Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.


Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für die Erstellung eines entsprechenden Vertrages stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. .


Mit freundlichen Grüßen

Robert Harzewski, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2015 | 17:11

Sehr geehrter Herr Harzewski,

vielen Dank für Ihre Antwort. Bitte erlauben Sie mir aber noch eine Nachfrage.

Wir halten es für wenig praktikabel und sehr kompliziert, nur einen Teil der einzigen Wohneinheit des Einfamilienhauses zu vermieten. Schliesslich sind wir ein Paar mit drei Kindern, und wir möchten alle jederzeit uneingeschränkten Zutritt und Bewegungsfreiheit im gesamten Haus und Garten geniessen.

Wenn ich Sie richtig verstehe, spricht aber zunächst einmal nichts gegen einen rechtsgültigen und unbefristeten Mietvertrag (monatliche Miete = 1 EUR !) in dem meine Freundin als Mieter und ich als Vermieter derselben und einzigen Wohneinheit meines Einfamilienhauses gemeldet sind.

Ohne weitere (Teil-)Verzichte meinerseits hätte ich dann ein starkes (Sonder-)Kündigungsrecht meiner Freundin gegenüber, weil ich eine ordentliche Kündigung ohne besondere Begründung aussprechen könnte. So klingt es jedenfalls zunächst, denn ausüben kann ich dieses Recht offenbar nicht, wenn ich anschliessend nicht selber im Haus wohnen bleibe oder es veräusseren möchte.

Auf dieses für mich wertlose Recht der erleichterten Kündigung müsste ich also gar nicht erst (teilweise) verzichten, so dass nur die ordentliche Kündigung (Eigenbedarf, Verwertungskündigung, etc.) sowie die ausserordentliche fristlose Kündigung wegen eines wichtigen Grundes bliebe. Alles Situationen, die ich mir kaum vorstellen kann: weder, dass ich Eigenbedarf beanspruche noch das meine Freundin mit ihrer "Minimiete" in Verzug gerät.

Und meine verbliebene Frage ? Tja, fällt Ihnen ausser hinreichendem Vertrauen zwischen mir und meiner Freundin keine andere Lösung dieses Dilemmas ein ?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2015 | 19:05

Sehr geehrter Fragesteller,

gern möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Einen Teil der eigenen Wohnung oder nur einzelne Räume zu vermieten stellt in der Regel keine besonderen Schwierigkeiten dar. Bei entsprechender vertraglicher Regelung sollte auch die Bewegungsfreiheit der Kinder und der Partnerin im ganzen Haus und Garten gewährleistet sein.

Wie bei jedem Vertragsschluss ist ein gewisses Vertrauen in den Vertragspartner unablässig. Auch wenn ein Verzicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht aus Ihrer Sicht keinen Sinn macht, so schützt es Ihre Partnerin vor der Möglichkeit einer Kündigung zur Unzeit.

Eine Alternative könnte vielleicht noch ein unbefristeter Vertrag darstellen, welcher nur für eine gewisse Dauer eine ordentliche Kündig des Mietvertrages ausschließt. Eventuell könnte auch ein Zeitmietvertrag, welcher auf eine bestimmte Zeit geschlossen wird und dann automatisch ohne Zutun von Vermieter und Mieter endet, eine Begrenzung des Risikos eines eventuellen Scheiterns der Beziehung sicherstellen.

Mit freundlichen Grüßen

Robert Harzewski, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.03.2015 | 17:21

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

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"... der Sachverhalt ist einfach zu kompliziert, um schnell zu einer eindeutigen und unmissverständlichen Lösung für beide Parteien zu gelangen. Dass es ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter gibt, wenn er und Mieter gemeinsam in einem Einfamilienhaus mit einer Wohneinheit leben, das wusste ich bereits. Der Hinweis darauf ist aber für mich insofern doppelt wertlos, weil ich dieses Recht einer anderen Quelle nach nicht ausüben darf, um anschliessend selber auch auszuziehen und das Haus danach marktgerecht zu vermieten oder zu verkaufen.

Im Grunde stehen wir da wie vorher. Immerhin, das ist ja auch schon eine Erkenntnis !
"
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Beantwortung einer Frage kann ohne Angabe aller Einzelheiten des Sachverhalts nur einen ersten rechtlichen Überblick verschaffen. Dass der Fragesteller, bei Ausübung des Kündigungsrechts, selber aus dem Haus ausziehen möchte, wurde von diesem leider verschwiegen. Insoweit konnte dieser Umstand bei der Beantwortung der Frage leider nicht berücksichtigt werden.