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Mieter reagiert nicht trotz auslaufenden Vertrags

| 29.07.2010 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:35
Ich vermietete über Zeitmietvertrag seit 1.8.03 vertraglich befristet Wohnraum bis 31.7.08. Am 20.2.08 wurde der Mietvertrag einvernehmlich zu den gleichen Konditionen verlängert bis 31.8.09. Ein paar Wochen vor diesem Auslaufzeitpunkt forderte ich eine Mieterhöhung (Inflationsausgleich) und Umwandlung des Mietvertrages in einen unbefristeten Indexmietvertrag im Fall, dass der Mieter weiter im Objekt wohnen bleiben möchte. Ich ließ mich damals mit Hinweis auf die schwierige gesundheitliche und wirtschaftliche Lage des Mieters (ist chronisch krank und empfängt Sozialhilfe) vertrösten und wir vereinbarten ein Weiterlaufen des Vertrags zu gleichen Konditionen bis 31.8.10.

Am 21.7.10 teilte ich dem Mieter mit:
"Laut Vertrag läuft unser Mietvertrag am 31.8.2010 aus. Da ich Sie als Mieter schätze, bin ich an einem Weiterlaufen des Mietverhältnisses interessiert. Folglich schlage ich Ihnen den beigelegten Mietvertrag vor. Dieser beschreibt ein gesetzliches, unbefristetes Mietverhältnis mit Indexmiete. In dem neuen Mietvertrag habe ich die Kaltmiete angepasst. Sie beträgt nun X € und steigt oder fällt maximal jährlich entsprechend dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Mir geht es nicht um eine Netto-Mieterhöhung, sondern um einen wenigstens teilweisen Ausgleich aus der Geldentwertung. Der Stand des Verbraucherpreisindex betrug um die Zeit Ihres Einzuges 96,9 (Stand 1.9.2003); derzeit beläuft sich der Index auf 108,1 (Stand 1.6.2010). Dies entspricht einer Inflation von 11,2%, was einem Anteil der Kaltmiete von Y € entspricht (den erheblichen Zinseszins über sieben Jahre zu meinen Ungunsten nicht berücksichtigend).
Ich bitte Sie, in den nächsten Tagen beide Vertragsausfertigungen zu unterzeichnen und eine an die o.g. Adresse zuzuleiten. Nachdem ich bereits letztes Jahr mit Rücksichtnahme auf Ihre finanziellen und persönlichen Verhältnisse ein Jahr Aufschub von einer inflationsbezogenen Mietanpassung gewährt habe, werde ich dieses nicht erneut tun. Sollten Sie die angepasste Miete nicht zahlen wollen oder können, endet unser Mietverhältnis vertragsgemäß und Sie müssen leider ausziehen. Ich bitte in diesem Fall um baldige In-Kenntnissetzung."

Nachdem ich eine Woche nichts hörte, habe ich nun den Mieter angerufen. Er sagte, er könne zur Zeit nichts machen, denn er nimmt schwere Medikamente und bekommt evtl. einen Vormund. Die Lage des Mieters ist bedauerlich, bloß habe ich mich bei ähnlicher Lage bereits ein Jahr vertrösten lassen und möchte das nicht länger tun. Der Mieter ist ja noch geschäftsfähig und die Forderung meiner Mietanpassung moderat.

Wie sollte ich mich verhalten, um mein Anliegen (neuer Vertrag mit Mietanpassung oder Auszug) durchzusetzen, wenn der Mieter wie angekündigt nicht reagieren wird. Habe ich gute Chancen, mein Anliegen durchzusetzen? Wenn es schlecht um meine Chancen steht, wie begrenze ich Verluste am besten? Klein bei geben und erst etwas rechtlich unternehmen, falls nicht mal mehr die alte Miete gezahlt wird? Mir geht es nicht nur um Rat, der davon ausgeht, dass man eine rechtliche Auseinandersetzung anstrengt, sondern um einen umfassenden Rat, der Chancen und wahrscheinliche Kosten (auch nervliche und zeitliche) der verschiedenen Umgehensweisen mit der Situation berücksichtigt.
29.07.2010 | 19:16

Antwort

von


(17)
Märchenallee 13
41541 Dormagen
Tel: 02133216417
Tel: 01735954335
E-Mail:

Sehr geehrte,

zunächst kann man festhalten, daß Sie versucht haben, einen Zeitmietvertrag mit dem Mieter bis zum 31.08.2010 zu schließen.

Zeitmietverträge sind allerdings gemäß der Regelung des § 575 BGB nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Ich darf an dieser Stelle den § 575 BGB im vollen Wortlaut wiedergeben:

§ 575 BGB

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ich weiß nicht, ob einer der Fallgruppen bei Ihnen zutrifft, da ich entsprechendes dem Sachverhalt nicht entnehmen konnte. Sollte keiner der Fälle bei Ihnen vorliegen, wäre der abgeschlossene Zeitmietvertrag in einen Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit umgewandelt worden. Dies hätte dann zur Folge, daß eine Kündigung des Vertrages auch nur unter den eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des § 573 BGB erfolgen könnte.

Nachfolgend der Wortlaut des § 573 Abs. 2 BGB:

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Sofern Sie einen derartiges berechtigtes Interesse nachweisen könnten, wäre eine Kündigung des Vertrages auch dann möglich, wenn sich der ursprüngliche Zeitmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt hätte.

Soweit zunächst zur Frage der Beendigung des Mietverhältnis durch Kündigung. Bei der Erstellung eines Kündigungsschreibens bzw. der Prüfung der zuvor genannten Punkte bin ich Ihnen natürlich gerne im Rahmen einer gesonderten Beratung behilflich.

Sollte der Mieter dann nach einer entsprechenden rechtswirksamen Kündigung - oder für den Fall des wirksamen Abschlusses eines Zeitmietvertrages nicht ausziehen, müßten SIe eine Räumungsklage gegen den Mieter anstrengen.

Falls es Ihnen möglich ist, mit dem Mieter einen neuen Vertrag abzuschließen (einen Anspruch auf einen Neuabschluß haben Sie nicht), müßten Sie bezüglich der Indexierung folgende Regelung des § 557b BGB im Auge behalten:

§ 557b BGB
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wichtig ist hier vor allem Absatz 2 S. 2 nach der die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muß, bevor die erste Indexierung greifen kann. Wenn Sie insoweit Hilfe bei der Erstellung des Mietvertrages benötigen, können Sie mich gerne separat anfragen.

Abschließend folgende Handlungsempfehlung:

1.) Prüfen Sie bitte, ob ein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegt, siehe oben, § 575 BGB.
2.) Wenn kein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegt, prüfen Sie bitte ob einer der Gründe für eine Kündigung nach § 573 Abs.2 BGB vorliegt.
3.) Wenn entweder ein Zeitmietvertrag oder eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB vorliegt, können Sie den Mieter (nach wirksamker Kündigung) - sofern er nicht freiwillig auszieht - durch gerichtliches Räumungsurteil aus der Wohnung verweisen.
4.) Wenn ein einvernehmlicher Neuabschluß eines Mietvertrages möglich ist, sollten Sie darauf achten, daß die Indexklausel wirksam vereinbart wird.

Bitte beachten Sie, daß es sich bei dieser Antwort um eine erste Prüfung der Rechtslage auf der Basis Ihrer Angaben handelt und daß das Bestehen etwaiger - nicht mitgeteilter Informationen- zu einer anderen Bewertung führen kann.

Gerne können Sie von dem Recht der Nachfrage Gebrauch machen, um offene Fragen zu klären.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Hans Felix Schäfer


Nachfrage vom Fragesteller 29.07.2010 | 20:04

Sehr geehrter Herr Dr. Schäfer,

bereits Danke für die hilfreichen Informationen! Ein Knackpunkt scheint zu sein, ob ein gültiger Zeitmietvertrag vorliegt. Vielleicht könnten Sie mir im Rahmen dieser Nachfragefunktion dafür einen Anhaltspunkt geben:
1. Vertrag: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.03 und läuft bis 31.7.08. Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietvertrags nicht verlangen. Der Vermieter beabsichtigt, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses für sich selbst zu Wohnzwecken zu nutzen."
2. Vertrag: "Hiermit wird der bis 31.7.08 abgeschlossene Mietvertrag einvernehmlich zu den gleichen Konditionen bis 31.8.09 verlängert"
3. Vertrag: "Hiermit wird der bis 31.8.09 laufende Mietvertrag einvernehmlich zu den gleichen Konditionen bis 31.8.10 verlängert"

Sollte der Zeitmietvertrag gültig sein und somit am 31.8.10 enden, was wäre, wenn ich keine Räumungsklage anstrenge? Wird dies ab einer bestimmten Dauer meines Nichthandelns (falls ja, wie lang ist die Frist?) als stillschweigende Einwilligung in die Fortführung des Mietverhältnisses (falls ja, Fortsetzung als unbefristeter Vertrag?) gedeutet, sofern der Mieter die alte Miete weiterzahlt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.07.2010 | 13:35

Sehr geeehrte,

in der Tat verdichtet sich Ihr Thema dahingehend, ob ein Zeitmietvertrag vorliegt oder nicht. Offensichtlich haben Sie im Mietvertrag bereits mit einem wichtigen Hinweis vorgesorgt: "Der Vermieter beabsichtigt, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses für sich selbst zu Wohnzwecken zu nutzen." Soweit dies tatsächlich richtig bzw. nachweisbar ist, würde ein Zeitmietvertrag vorliegen, so daß der Vertrag in der Tat zum 30.08.2008 ausliefe. Ich muß allerdings darauf hinweisen, daß die Rechtsprechung hohe Anforderungen an das Vorliegen von "Eigenbedarf" stellt, so daß es im Streitfall durchaus sein könnte, daß ein Gericht vorliegend einen Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit annehmen könnte. Dies würde wiederum zur Anwendbarkeit der bereits zitierten Kündigungsschutzregelungen führen. Aufgrund der Erkrankung des Mieters könnte darüber hinaus auch (als weitere Hürde) folgende Regelung zu Anwendung kommen:

§ 574 BGB
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Wenn Sie den Mieter nicht zu einer einvernehmlichen Regelung der Situation bewegen können, sind die Aussichten für eine erfolgreiche Räumung daher möglicherweise nicht ganz so positiv. Dies müßte man gegebenenfalls nach Prüfung aller Tatsachen nochmals bewerten. Gerne bin ich Ihnen diesbezüglich im Rahmen einer individuellen Beratung behilflich.

Was Ihre Frage zum Nichthandeln und der etwaigen Fortführung angeht: es gibt in der Tat eine Regelung gemäß § 545 BGB nach der sich der Mietvertrag bei Fortnutzung automatisch verlängert:

§ 545
Stillschweigende Verlängerung des MietverhältnissesSetzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt

1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Sie sollten daher nochmals ausdrücklich schriftlich darauf hinweisen, daß der Mietvertrag am 30.08 ausläuft und einer automatischen Verlängerung nach § 545 BGB widersprochen wird. Wenn der Mieter dann tatsächlich nicht auszieht bzw. nicht auf Ihr neues Angebot eingeht, müßte man über eine Räumungsklage nachdenken. Wie bereits erwähnt, können Sie sich diesbezüglich und bei weiteren Fragen gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen
Felix Schäfer

Bewertung des Fragestellers 30.07.2010 | 22:57

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