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Mieter ohne Mietvertrag


| 02.02.2006 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Meine Situation:

Seit kurzer Zeit bin ich Eigentümer einer Doppelhaushälfte, die eine Einliegerwohnung (Anbau) mit separatem Eingang hat.
Meine Familie und ich sind bereits in das Haus eingezogen.
Die Einliegerwohnung bewohnt ein älterer Herr.
Aufgrund seiner früheren, guten Beziehungen zum bisherigen Eigentümer existiert kein schriftlicher Mietvertrag.
Er zahlt eine Miete incl. Betriebskosten, die weit unter dem Mietspiegel liegt,
sowie eine nicht kostendeckende Heizkostenvorauszahlung.

Meine Ziele:

- Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages
- Zahlung kostendeckender Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen
- Anhebung der Miete auf das Niveau des Mietspiegels
(unter Beachtung der Kappungsgrenze)

Meine Fragen:

1. Wie gehe ich vor, um o. g. Ziele zu erreichen?
2. Was kann ich tun, wenn der Mieter meine Wünsche zurückweist?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Einen schriftlichen Mietvertrag können Sie leider nicht erzwingen. Auch der bestehende mündliche Mietvertrag ist wirksam, und der Mieter braucht sich nicht darauf einlassen, einen neuen, schriftlichen Vertrag mit schlechteren Konditionen abzuschließen.

Das gilt leider auch für die Betriebskosten: Sofern nicht vereinbart ist, daß er hierfür Vorauszahlungen zu zahlen hat, und alle Betriebskosten in der Miete enthalten sind, können Sie ihn nicht dazu zwingen, nun Vorauszahlungen zu vereinbaren.

In diesen Punkten wird es also auf Ihr Verhandlungsgeschick ankommen.

Aber: Eine Anhebung der Miete wird nach den §§ 558 ff BGB möglich sein. Dabei ist jedoch die Kappungsgrenze von 20% zu beachten. Das heißt, die Nettomiete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% erhöht werden. Errechnen lässt sich die Nettomiete, wenn Sie die in der Inklusivmiete enthaltenen Nebenkosten zuvor herausrechnen. Auf den gesamten Restbetrag ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder Nettomiete handelt. Sodann sind die zuvor herausgerechneten Betriebskosten wieder hinzuzufügen. Eine solche Mieterhöhung ließe sich, wenn der Mieter nicht zustimmt, gerichtlich durchsetzen.

Eine Änderung der Mietstruktur, weg von der Inklusivmiete und hin zu Vorauszahlungen, werden Sie aber nur durch Vertragsverhandlungen erreichen, zu denen der Mieter aber bereit sein muß.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

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