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Mieter missachtet Vermieterpfandrecht


24.06.2005 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



V vermietet an M einen Gewerberaum. Der Vertrag ist zunächst für 6 Monate geschlossen, mit der Option diesen zu verlängern. Die Kaution i. H. von 3 Monatsmieten wurde vor Schlüsselübergabe bezahlt. Die Miete für April wird von M bar an V bezahlt.

Für Mai und Juni leistet M keine Zahlung. Trotz mehrfacher Mahnung und Aufforderung reagiert M nicht bzw. vertröstet ständig mit neuen Zahlungsversprechen. Nachdem V letztmalig M zur Zahlung aufgefordert hat und die Frist verstrichen ist, spricht V die fristlose Kündigung aus. Das Schreiben bekommt M am 22.06. einmal persönlich übergeben und parallel noch einmal per Einschreiben. In gleichem Schreiben teilt V mit, dass er sein Vermieterpfandrecht geltend macht und ausdrücklich der Wegschaffung der Ware aus dem Gewerberaum wiederspricht. Auch auf die strafrechtlichen Konsequenzen macht V aufmerksam.

M dagegen sagt V persönlich und auch später noch einmal telefonisch, dass er zwar die Räumlichkeiten bis 30.06. verlassen und die Schlüssel abgeben wird, gibt aber deutslich zu verstehen, dass ihn das Pfandrecht gar nciht interessiert. Er ignoriert es und sagt mehrmals, dass er die Räume komplett leer räumt. Auch auf den mündlichen Hinweis seites V, dass er ein Pfandrecht hat, kommt nur Desinteresse entgegen.

Meine Frage:

Kann V nun die Schlösser austauschen (Selbsthilfe geltend machen), da abzusehen ist, dass M das Vermieterpfandrecht missachten will? Wenn ja, wielange muss V die Ware aufbewahren, bis er sie veräußern kann?

Der Gewerberaum ist als Einzelhandel ausgerichtet. M verkauft Schuhe und Textilien. Im Laden befinden sich aber einige Gegenstände, die M als Ladeneinrichtung zugefügt hat (Fax, 2 Schicke teure Sessel, nagelneue Kasse u.s.w.)


Der Laden hat fixe Kosten von ca. 450 Euro, die V nicht dauerhaft vorlegen kann.Die Erlöse der Ware würden die Kosten decken sollen.

Gepfändet darf nur Ware die M im Eigentum hat, Wie aber in der Realität soll V dass M beweisen was ihm gehört?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grund Ihrer Informationen wie folgt beantworten möchte:

Nachdem M noch Besitzer der Räumlichkeiten ist, dürfen Sie die Schlösser nicht einfach austauschen.

Aber § 562 b BGB gibt Ihnen folgende Rechte:
(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.
(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Sie dürfen die Sachen erst bei Auszug in Ihren Besitz nehmen.

Werden die Sachen entfernt, müssen Sie zunächst wörtlich widersprechen, danach ist Gewaltanwendung in engen Grenzen nur gegen die Mieter zulässig.

Dies alles gilt nur, wenn tatsächlich ein Pfandrecht nach § 562 BGB besteht, was ich unterstelle.

Im Übrigen bleiben Schadenersatzansprüche im Hinblick auf das mögliche Entfernen.

Schwierig ist die Frage, woran Sie erkennen können, was dem M gehört. Allerdings dürfen Sie bei den eingebrachten Sachen davon ausgehen, dass dies dem M auch gehören. Behauptet er etwas anderes, muss er beweisen, aus welchen Gründen er nicht Eigentümer ist (RGZ 146, 334).

Weiterhin rate ich Ihnen, sich bei einem Kollegen vor Ort an Hand der Situation genauer beraten zu lassen, da hier eine vollständige Sachverhaltsermittlung nicht möglich ist.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.06.2005 | 15:29

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Allerdings dachte ich, dass nach Aussprache der fristlosen Kündigung der Mieter das Recht auf Besitz und Nutzung der Räumlichkeiten verliert und kein Besitzer mehr rechtsmäßig ist.

Gemäß § 562b kann ich zwar die Sachen in Besitz nehmen wenn der Mieter auszieht, aber wie soll das realistisch gehen? Ich kann nicht 7 Tage/24 Stunden vor Ort stehen und aufpassen, wann er tatsächlich den Laden räumt. Was bedeutet genau Selbsthilfe, wenn ich mitbekommen sollte, wann er auszieht? Was darf ich um zu verhindern, dass die Ware verschwindet? Kann ich dann die Schlösser tauschen um die Ware zu sichern?

Wenn ich gemäß § 562b II dann die Zurückbeschaffung verlangen sollte, weiß ich doch nicht was alles im Laden war.

Was meinen Sie mit tatsächlich Pfandrecht nach § 562 BGB? Wenn der Mieter keine Anstalten macht seine Miete zu zahlen und mit 2 Mieten in Verzug ist, darf ich doch pfänden. Welche Schadensersatzansprüche kann ich im Hinblich auf das Entfernen geltend machen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.06.2005 | 15:49

Hinsichtlich des Pfandrechtes gehe ich von Ihrer Schilderung aus und habe ich unterstellt, dass die Voraussetzungen vorliegen. Ob dem tatsächlich so ist, kann ich hier nicht beurteilen, das Pfandrecht könnte z.B. vertraglich ausgeschlossen werden ( RGZ 141,99).

Selbst wenn fristlos gekündigt wird, bleibt der M zunächst Besitzer. Er hat zutreffender Weise kein Recht mehr hierzu. Ihre Herausgabeansprüche müssen Sie gerichtlich geltend machen (Räumungsklage) – Selbsthilfe ist hier nicht geboten.

Hinsichtlich der Sachen haben Sie nach Entfernen den Rückschaffensanspruch. Dieser stets natürlich voraus, das Sie die Sachen, an den Sie das Pfandrecht geltend gemacht haben, kennen.

Ich gebe Ihnen Recht, dass die praktische Umsetzung schwierig ist. Beim Auszug dürfen Sie die Sahen in Ihren Besitz nehmen, also an sich bringen

Momentan können Sie Ihr Recht auf Herausgabe geltend machen (vor Auszug).

Geschützt ist Ihr Pfandrecht strafrechtlich § 289 StGB, zivilrechtl. § 823 BGB und in der Insolvenz § 50 InsO. Über § 823 können Sie evtl. Schäden ersetzt bekommen (z. B. die durch Fortschaffung entstehen)

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