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Mieter lässt uns nicht rein


| 24.11.2015 06:56 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Zusammenfassung: Zutrittsrecht des Vermieters zu einer Wohnung nur bei konkretem sachlichen Grund


Sehr geehrte Anwälte,

wir haben den Verdacht, dass in einer whg des mfh die Heizungsrohre undicht sind, da der Mieter untern Dach keine warme Heizung hat.

Nun wollen wir mit dem Installateur und der Leckortung durch die Wohnungen gehen
Ein Mieter lehnt das ab mit der Begründung, dass alles "ok sei"

Nun glauben wir das nicht, gibt es

a) das Recht, dass ich die Wohnung betreten darf mit dem Hsndwerker,

b) falls der Mieter dies ablehnt, dass Recht der fristlosen Kündigung bzw Klage auf Zutritt der Wohnung
c) bei Mietminderung durch den DG Mieter, dieses vom Mieter, der den Zutritt verweigerte und wo sich später herausstellt, dass die Ursache also das Loch doch beim Mieter lag, der den Zutritt verweigert hat, zuruckzuholen, entweder durch Klage oder aber durch Aufrechnung( zB wenn der Mieter ein Guthaben bei de NK Abrechnung hat ?)
Guten Morgen,

ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:

Nach der Entscheidung des BGH vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13 hat ein Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch, die Mietwohnung betreten zu dürfen:

"Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt."

Wenn aufgrund der Untersuchungen in anderen Teilen des Hauses keine Ursache gefunden wurde und damit die Vermutung besteht, dass die Ursache der Heizungsmängel an den Teilen der Heizung zu suchen ist, die nur von der Mietwohnung aus zugänglich sind, stellt das durchaus einen solchen konkreten sachlichen Grund dar, diese Wohnung zum Zwecke der Begutachtung und ggf. Durchführung der Reparatur zu betreten, so dass die Weigerung des Mieters wohl als unrechtmäßig anzusehen ist.

Sie können das Zutrittsrecht im Wege der Klage gegen den Mieter durchsetzen.

Ein Grund, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wird nicht gegeben sein, weil es mildere Mittel gibt, eben die Klage auf Duldung des Zutritts.


Wenn sich herausstellt, dass die Weigerung des Mieters unberechtigt war, schuldet er Ihnen gemäß § 280 BGB Schadensersatz, zu dem unter bestimmten Umständen auch die Mietminderung gehört, die der andere Mieter berechtigterweise vorgenommen hat, weil sich die Reparatur infolge der Weigerung des Wohnungsmieters verzögert hat.

Schadensersatzansprüche können gerichtlich eingeklagt oder auch mit Gegenansprüchen des Mieters (Rückzahlung einer Kaution, Guthaben bei NK-Abrechnung o.ä.) verrechnet werden.

Sie müssen dann die Aufrechnung erklären, vgl. dazu § 387 BGB.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2015 | 08:04

Danke, würden sie das so machen oder hätten sie vielleicht weiteren "Tipp"?
Ich gehe mal davon aus, dass ihre Auflistung der beste Ablauf ist, sollte ich nichts gegenteiliges hören

Nun zu meiner Nachfrage :
Bezieht sich bei Verdacht auf Rohrbruch zur Vergütung weiterer Beschädigungen nicht auch ein Recht auf § 229 BGB

Ich fand beim googeln dazu noch einige Hinweise, gerade bei Rohrbruch

Ich muss dazu sagen, dass man die Nässe von außen sogar sieht bei der Mieterin in der ersten Etage, der Fleck wird immer größer, ich möchte schnell verhindern, dass auch andere Mieter in Mitleidenschaft gezogen werden
Es leben dort auch Kinder und wenn Schimmel und Kälte entsteht, müssen die Mieter frieren weil ich aufgrund der einen Mieterin meine Hsndwerker die Arbeit nicht ausführen können

Ich fand bei Focus http://m.focus.de/immobilien/mieten/recht-rohrbruch-in-der-wohnung-vermieter-darf-die-tuer-oeffnen_id_3758478.html

sowie wilking über AG Köpenick vom 20.06.2001, Az.: 15 C 60/01

Und LG Berlin WuM 1980, 185

Es gibt auch snderswo Mitteilungen das bei Gefahr oder bei Eile der Vermieter sogar mit Gewalt eindringen kann, dies ist in § 229 BGB geregelt.
Sagt dieser Paragraph aus, ab wann der Vermieter ein Recht auf sofortigen Zutritt hat ?
Genannt werden Beispiele wie Brandgefahr oder auch diverse Wasserrohrbrüche, die sofortiges einschreiten erfordern " damit das Eigentum.. erhalten bleibt) sinngemäß nicht vernichtet wird

Bzgl ihrer weiteren Aussage zur Kündigung habe ich ein gegenteiliges Urteil des BGH gefunden sieheDMB, BGH
Rechtsindex - Recht & Urteile

BGH Urteil, Az. VIII ZR 281/13

"..Die Mieter argumentierten, dass zunächst einmal geklärt werden müsse, ob sie verpflichtet seien, die Handwerker in die Wohnung zu lassen, ob sie die angekündigten Arbeiten dulden müssten. Auch die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, hatte darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 281/13)

Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses komme nicht erst in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachte oder sein Verhalten querulatorische Züge zeige, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (Az. VIII ZR 281/13). Der Vermieter sei berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

.."
http://www.rechtsindex.de/mietrecht/4921-bgh-urteil-viii-zr-281-13-mieter-verweigert-handwerker-oder-vermieter-den-zutritt

Ich könnte mir nun vorstellen, dass ein Rohrbruch noch schlimmer ist als "banale" Ssnierungsaufgsben bzw zumindest auf das selbe rauskommt
Der BGH betont hier, dass der Vermieter offenbar eben NICHT abwarten muss, um erst mal zu klären ob es Zutruttsrechte etc gibt (
"Quärulsntentum usw..")

Hat der BGH also unrecht oder hatte ich die sie betreffend der Kündigungsmöglichkeitrn komplett falsch verstanden

Offenbar wird das aus § 543 BGBY abgeleitet
Ich bitte daher in dieser Sache sowie der Nachfrsgen um Klarstellung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2015 | 08:16

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung bei der Anfrage ergab sich nicht die jetzt in der Nachfrage geschilderte Eilbedürftigkeit (Nässe von außen zu sehen etc).

Es wäre sinnvoll, wenn Sie derartige Informationen gleich mitteilen und nicht erst in der Nachfrage.


Natürlich gibt es Umstände, unter denen eine beharrliche Weigerung des Mieters, Zutritt zu gewähren, auch fristlose Kündigungen rechtfertigt. Sie haben ja entsprechende Entscheidungen gefunden.

In Ihrem konkreten Fall, so wie er ursprünglich geschildert wurde, hielt ich eine fristlose Kündigung für nicht gerechtfertigt.

Aufgrund der später von Ihnen geschilderten Umstände kann sich natürlich eine andere Betrachtungsweise ergeben.

Mit freundlichen Grüßen


Bewertung des Fragestellers 24.11.2015 | 08:30


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"Ich kann auch nicht alles berücksichtigen.Bei Unklarheiten hätten sie mich ja ruhig nochmals fragen können ( Informationsbeschaffungdpflicht).Es kommt aber aufs selbe bei raus, denn steht die Ursache fest und der Ort und steht fest, dass der Mieter trotz Wissens uns nicht reinlässt, entsteht mir mutwillig dann durch den Mieter ja ein Schaden.Ich kann immer erst kündigen, wenn so was feststeht, also FALLS es feststeht.Darauf zielte meine Frage dann zur folgenden Kündigung ab, sie dann mit "milde .." umschrieben haben .Es geht hier ja nicht um § 229 BGB ( wenn also sofort was zu sehen ist) sondern um die Folgen, sie haben offenbar grundsätzlich so was verneint und sind auf § 229 BGB nicht eingegangen.Besonders bei so einem emotional akuten Fall, hätte ich mir mehr erwartet "
Stellungnahme vom Anwalt:
Nein, mir obliegt keine Informationsbeschaffungspflicht. Sie schildern einen Sachverhalt und auf dieser Basis erteile ich meine Beratung.

Was Sie erwartet haben, insbesondere der "emotional akute Fall", ergab sich aus Ihrer Anfrage nicht ansatzweise.

Ihr ursprünglich geschilderter Sachverhalt gab für eine Beschäftigung mit § 229 BGB keinerlei Anhaltspunkte her.