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Mieter kürzen Miete wegen Hundegebell

| 03.05.2017 10:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns


Zusammenfassung: Bellt der Hund des Mieters einer Eigentumswohnung andauernd, so kann ein gestörter vermietender Miteigentümer eigene Ansprüche auf Unterlassung geltend machen. Aber auch die Gemeinschaft und der Hausverwalter können gegen den Störer vorgehen.

Guten Tag,
ich vermiete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Eigentümergemeinschaft). In der Nachbarwohnung ist vor ca. 2 Jahren ein Hund mit eingezogen, der ständig kläfft, was mehrere Bewohner stört. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung besagt, dass der Hund aus dem Haus entfernt werden muss, dies wird aber von den Mietern ignoriert - ebenso wie ein Widerruf der Erlaubnis zur Hundehaltung durch die Vermieterin. Selbst die Polizei, die bereits mehrmals wegen Rihestörung gerufen wurde, konnte nichts ausrichten.
Nun haben meine Mieter wie seit langem angekündigt die Miete gekürzt. Gegen diese Kürzung möchte ich nicht vorgehen, da ich meine Mieter hier völlig verstehe. Das Gebell habe ich bei einigen Besuchen selber miterlebt, auch liegen Bellprotokolle vor, die die Langzeitstörung klar (aus meiner Sicht) belegen.
Lt. meinen Recherchen habe ich möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz gegen die Mieter - ein Brief von mir an die Hundehalter mit entsprechender Schadenersatzforderung wurde völlig ignoriert.
Was ist zu tun? Lohnt sich eine Klage?
Vielen Dank
Gruß
H.W.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben als Eigentümer und Teil einer Miteigentümergemeinschaft zunächst Ansprüche gegen die Miteigentümerngemeinschaft, gegen den an den Hundehalter vermietenden Miteigentümer und als Teil der Gemeinschaft Ansprüche gegen den Verwalter. Zuletzt bestehen auch direkte Ansprüche gegen den Mieter.

Sie können gegen die Miteigentümergemeinschaft vorgehen und Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung verlangen, die die Gemeinschaft beschließen muss. Das ist hier schon passiert, ist also nicht weiter relevant.

Daneben richtet sich Ihr Anspruch gegen den eigentlich willigen Vermieter als Miteigentümer. Gegen diesen können Sie jedenfalls auf Einhaltung der Beschlüsse und der Hausordnung aus § 14 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB auf Unterlassung der Störung vorgehen. Da der Miteigentümer sich aber offensichtlich ebenso gestört fühlt, wäre das Vorgehen gegen ihn eher untaufglich und würde das Klima in der Gemeinschaft vergiften.

Ein Anspruch besteht auch gegen den Verwalter auf Durchsetzung der Hausordnung. Ihm ist die Durchführung der Hausordnung (§
27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) übertragen. Sie können also vom Hausverwalter verlangen, dass dieser gegen den störenden Mieter vorgeht.

Auch die Gemeinschaft kann verlangen, dass der Störer die Ruhestörung unterlässt. Dies setzt aber nicht nur einen bloßen Verstoss gegen die Hausordnung voraus, sondern eine konkrete Störung, die zu belegen ist. Das dürfte aber mit dem "Bellprotokoll" und der erfolgten Mietminderung machbar sein.

Zuletzt können Sie selbst als gestörter Miteigentümer Ihren Anspruch auf Unterlassung von Eingriffen in Ihr Eigentum nach § 1004 BGB verlangen. Die Mietminderung beeinträchtigt Ihr Recht zur Nutzung Ihres Eigentum und beruht auf der fortgesetzten Störung durch den fremden Mieter.

Nach dem geschilderten Sachverhalt gehe ich von einer so massiven Störung aus, dass ein Gericht Ihnen wohl Recht geben würde. Die Erfolgschancen sind überwiegend gut.

Zusammengefasst:
Es gibt eine Vielzahl von Angriffsmöglichkeiten der Gemeinschaft, des Verwalters und von Ihnen, um gegen den störenden Mieter vorzugehen. Ich schätze die Klageaussichten positiv ein. Ich rate Ihnen dennoch vorsichtshalber den Rat eines örtlichen Kollegen mit Mietrechtsspezialisierung einzuholen, da dieser die Tendenzen und Neigungen des zuständigen Gerichts besser einschätzen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 06.05.2017 | 11:11

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