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Mieter kritisiert auf einmal längst vergangene Umlagenabrechnungen


| 05.09.2007 23:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Sehr geehrte Anwälte,

mein Mieter (ist nun ausgezgen) moniert nun die Abrechnungen 2005 2006.
Das merkwürdige ist, das die Mieter die fälige Nachzahlunge immer bezahlt haben und diese nun für die Jahre zurückfordern.
Der Mieter schreibt nun

"...Zur Betriebskostenabrechnung 2005 und Teilabrechnung Heizung, Wassr, Abwasser für den Zeitraum 01.11.2005- 31.05.2006 von 13.09.06..."

Ich muss dazu sagen, dass unterschiedliche Zeiträume in den Berechnung normal sind, da die Umlagen vom 1. Januar bis 31. Dezemeber abgerechnet werden und die ISTA (Heizung usw) vom 1.06 bis 31.05 nächsten Jahres.

Der Mieter schreibt weiter, dass die gestziche Verjährungsregelung für 2005 nicht greift.
Gleichzeitig mache ich eine Verjährungsunterbrecjung mit diesem Sschreiben geltend.

Weiter schreibt der Mieter, dass die umgelegte Glasversicherung hier nicht ulegbar sei, da sie im Mietvertrag nicht erwähnt sei.
Auf Durchsicht des Mietvertrages habe ich tatsächlich den Pubkt Glasversicherung nicht entdecken können, sondern nur die Angabe, "Sach und Haftpflichtversicherung"

Fogendes dazu fand ich im Internet

"...Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden?...

...
13. Versicherungskosten. Hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug sowie ggf. eine Elementarschadenversicherung z.B. gegen Überschwemmungen. Achtung: Rechtschutz-, Mietausfall- oder sonstige freiwillige Versicherungen muss der Vermieter selber zahlen! Fallen Versicherungsprämien deswegen höher aus, weil auch Gewerbebetriebe im Haus sind, muss dies ebenfalls bei der Kostenumlage berücksichtigt werden...."

Quelle.: http://www.mieterverein-muenchen.de/mietrecht/Mietrechtsthemen/betriebskostenab.htm

Sogar der Mieterverein akzeptiert wohl, dass man Glasversicherungen umlegen kann.
Ich selber habe bei Einzug dem Mieter auch erklärt, dass zu der Sachversicherung auch die Glasversicherung gehöre.
Dies wurde in den letzten Jahren auch niemals bestritten.

Weiter schreibt der Mieter.:

"...Nachdem erst jetzt Vergleichswerte für andere Zeiträume und vergleichbare Wohnungen zur Verfügung stehen lässt sich mit Sicherheit davon ausgehen, dass die Ista Heizkosten, Wasser, Abwasser eine Jahresrechnung vorgenommen haben...."

Aufgrund der angeblichen fehlenden Zwischenablesung bei Mieterwechsel will der Mieter nun die gesamte Nachzahlung, die er bereits bezahlt hatte, zurückverlangen.
Ich selber kann aber beweisen, dass ich eine Zwischenablesung veranlasst habe, dass Protokoll dazu schickt mir die Isat bald zu.

Weiterhin moniert der Mieter, dass der Zeitraum der Vorauszahlungen vom 1.11.05 - 31.05.06
stattgefunden hat, richtigerweise aber erst vom 10. Oktober bis 31.05.06 hätte stattfinden können.

Dieses was die Mieter hier monieren stimmt auch, die Mieter sind ab 10.10 eingezgen, die Ista wolle wohl volle Monate rechnen.

Bei der Abrechnung 2005 kritisiert der Mieter nun den Vorauszahlungszeitraum und das es angeblich keine Zwischenablesung gegeben hat.

Zur Abrechnung 2006 wird moniert, dass die Glasversicherung umgelegt wurde, obwohl dies angeblich nicht darf.

Der Mieter will nun für 2005 die Nachzahlung zurückhaben und für 2006 die Glasversicherung.
Ist es denn wirklich so, dass der Mieter für vergangene Zeiträume, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist, teilweise die Nachzahlungen zurückverlangen kann ?
Oder kann ich dies evtl. durch eine spätere Berichtigung wieder hinbiegen, so dass die NAchzahlung auch heute noch gültig bleibt.

Ich habe mal irgendwo gelesen, dass es ein BGH Beschluss gibt, in dem steht, dass bei fehlender Umlagenabrechnung die Mieter die ganze Vorauszahlung zurückverlangen können und bei fehlerhafter Abrechnung, die in der Vergangenheit liegt, die Nachzahlung zurückveralngen dürfen, ist dies wirjlich so ?


Danke
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts kann ich Ihnen hierzu folgendes sagen:

Vorab ist anzumerken, dass es möglicherweise auf die Frage, ob die Kosten tatsächlich angefallen sind bzw. ob die einzelnen Verbräuche zutreffend umgelegt wurden, gar nicht ankommt.

Dies hängt von folgender Frage ab: Hat der Mieter die Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen vorbehaltslos geleistet? Wenn ja, dann ist eine sog. "Erfüllungswirkung" eingetreten. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Rückforderung zuviel gezahlter Mietnebenkosten bei vorbehaltsloser Zahlung nämlich ausgeschlossen. Hierauf könnten Sie sich gegenüber Ihrem ehemaligen Mieter berufen.

Bzgl. der Nebenkostenabrechnung 2005 könnten Sie sich im übrigen ggf. auf die Regelung des § 556 Abs.3 S.5 BGB berufen. Danach kann nämlich der Mieter nach Ablauf von 12 Monaten nach Erteilung der Nebenkostenabrechnung keine Einwendungen mehr geltend machen. Hier müssten Sie einmal ausrechnen, ob die Einwendungen verspätet gemacht wurden. Aus Ihrer Schilderung geht dies leider nicht hervor.

Sollten beide Möglichkeiten, also weder die der vorbehaltslosen Zahlung als auch die der "Verjährung" der Einwandsmöglichkeit nicht zutreffen, so müssten Sie das weitere Verfahren wohl auf sich zukommen lassen. Bestünde in dem Fall eventuell eine Einigungsmöglichkeit? Vielleicht könnten Sie ja dann einen entsprechenden Vergleich schließen! Sollte es nämlich zu einem Gerichtsverfahren kommen, so dürfte nach Ihren Schilderungen davon auszugehen sein, dass eine sehr umfangreiche Beweisaufnahme stattfinden dürfte. Ich gehe davon aus, dass es in Ihrem Fall nicht um derart hohe "Unsummen" geht, so dass die Kosten einer umfassenden Beweisaufnahme in keinem Verhältnis stehen dürfte. Die Einzelheiten müssten Sie jedoch, sollte es in einem Verfahren relevant sein, mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens besprechen.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen oder auch zur Übernahme eines entsprechenden Mandates zur Verfügung. In jedem Falle hoffe ich jedoch, dass ich Ihnen eine erste Orientierungshilfe geben konnte.

Ich verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 06.09.2007 | 00:42

Vielen Dank für ihre umfassende und gute Antwort.
Ich möchte kurz auf ihre Fragen eingehen.:
Die Nachzahlungen wurden vollständig bezahlt auch die letze und zwar vor einer Woche und die andere Nachzahlung wurde von dem Mieter nach dem 13.09.06 bezahlt.

Zu ihrer zweiten Frage ist anzumerken, dass es bei mir unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Heizung und Umlagen gibt.
Wenn man für die Abrechnung 2005 den Heizungszeitraum nimmt, der am 31.05.06 endete und dann nach § 556 BGB 12 Monate hinzurechnet, so hat der Vermieter Zeit bis zum 31.05.07 die Abrechnung zu leisten.
Diese Frist ist also für mich schon abgelaufen.
Für die Abrechnung 2006 aber noch nicht und da werden auch nur die Glasversicherung moniert.
Ich bitte sie mir hier noch zu sagen, ob ich auf die Glasversicherung bestehen soll oder eben lieber eine Abänderung machen soll, damit nicht hier auch nach gewisser Zeit die Nachzahung der Mieter zurückgezahlt werden muss ?
Im Mietvertrag selber steht dazu nur "Sach und HAftpflichtversicherung"
Direkt von Glasversicherung wurde im Vertrag nichts geshrieben.
Nach Durchsicht meiner Bankunterlagen musste ich feststellen, dass die gesamte Nachzahlung von einem Mieter ganz bezahlt wurde, die Miete kam immer von einem Mieter alleine, obwohl zwei auf dem Mietvertrag stehen.

Ist es denn so, dass auch bei falscher Abrechnung die Mieter hinterher eine Nachzahlung verhindern können oder bezieht sich der § 556 BGB nur auf Stellung der Umlagen und ist es da nicht egal, ob die Abrechnung korrekt ist oder nicht ?

Der Klarheit wegen bitte ich um kurze Antwort zu meiner folgenden Frage für zukünftige Abrechnung.:

So wie ich das nun im § 556 BGB gelesen habe, ist es ja so, dass ich nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes noch 12 Monate Zeit habe, die Abrechnung den Mietern zu geben, die Mieter haben dann nach Zugang ebenso 12 Monae ZEit Einspruch einzuegen, dies bedetet doch, dass wenn die Mieter zum Ende ihrer Einspruchsfrist Widerspruch einlegen, ich dann zu dem Zeitunkt keine korrigierte neue Abrechnung stellen darf, da die Frist auf Seiten des Vermieters abgelaufen ist und ich somit auf die fehlerhafte Abrechnung sitzen bleiben würde und den Mietern ihre Nachzahlung wieder zurücküberwiesen muss.
Ist diese Regelung auch bei fehlerhaften Abrechnung so oder eben nur, wenn man sie in der vorgegebenen Frist garnicht abgegeben hat, wenn man das Gesetz so auslegt, ist dies sicher eine schwere Falle für den Vermieter, da der Vermieter u.U. die Monierung der Betriebskosten seitens des Mieters nicht mehr richtig stellen kann und so sicherhaltshalber schn bei Stellung der BEtriebskosten genau aufpassen muss, da ja kein Fehler sich eingeschlichen hat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 16:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können bei Begründetheit die Abrechnung noch korrigieren. Dies ist auf die fehlerhaften Postitionen zu beschränken.

Mit freundlichen Grüßen

RA J.Mameghani

Bewertung des Fragestellers 20.11.2008 | 00:58


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