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Mieter in Privat-Insolvenz. Bezahlen vorsätzlich nicht.

| 02.07.2014 15:31 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Ich bin in einer hilflosen Situation; vor allem weil die Rechtslage für mich nicht nachvollziehbarer ist. Ich habe trotzdem versucht, die Situation und meine Fragen möglichst deutlich zu machen.

Hintergrund:
O Das Mieterehepaar ist seit Mai 2013 in Privatinsolvenzen mit Restschuldbefreiung (ca. 10Tsd. Gesamtschulden).
O Die Insolvenzverwalter haben nicht geprüft, ob verwertbare Gegenstände vorhanden sind („… Aufwand zu hoch…"). Tatsächlich sind z.B u.a. hochwertige Heimwerkermaschinen und Kois vorhanden (Wert vielleicht 1000-2000€).
O Mieter 67 bzw. ca. 60 Jahre alt, Einkommen gering über Grundsicherung
O Mieterin hat wahrscheinlich in wenigen Jahren eine Erbschaft (Eltern-Haus) zu erwarten
O Mieter haben in 2013 und 2014 geforderte Nebenkostenvorauszahlung nur vermindert bezahlt
O Für 2013 entsprach meine Formulierung der Vorauszahlungsforderung nicht den formal gesetzlichen Vorgaben (z.B. Begründung fehlte).
O Für 2013 ist jetzt ab Mai (Insolvenz) eine fällige Nachzahlung von ca. 550€ zu erwarten (vorbereitet aber dem Mieter noch nicht übergeben).
O Für 2014 wurde die Vorauszahlungsforderung formal richtig gestellt auf Basis der Abrechnung von 2012. Die Mieter bzw ihr RA bestreiten immer wieder willkürlich einzelne Punkte und erklären damit immer wieder die Ungültigkeit der Vorauszahlungsforderung als Ganzes ohne eine detaillierte Gegenrechnung aufzumachen. Stattdessen wird willkürlich ein zu niedriger Betrag bezahlt.
O Daraufhin wurde von mir eine Feststellungsklage gestellt (Nachzahlung der Vorauszahlung-2014Differenz (ca. 450,00€) und geforderte Vorauszahlung ab sofort). (Ergebnis in Kürze zu erwarten).
O Die Mieter haben jetzt zu Ende September gekündigt.

Laut meinem RA
O Auch bei erfolgreicher Feststellungsklage müsste (da nicht zu erwarten ist, dass die Mieter bezahlen) eine Klage auf Zahlung und Vollstreckung gestellt werden, die aber im Ergebnis erfolglos sein wird (Insolvenzforderung hat Vorrang). Ich müsste also 6 Jahre warten, bevor ich meine Forderungen durchsetzen kann.
O Falls der Mieter jetzt seine Zahlungen völlig einstellt bzw. die letzte Miete gegen die Kaution aufrechnet, wäre ich genauso machtlos.
O Falls die Mieter die Wohnung nicht räumen bzw. ihre wertlosen Sachen zurücklassen, müsste ich eine Nachfrist gewähren bzw. könnte ich auf Räumung klagen: Ergebnis wie vor.
O Falls ich den Müll auf eigene Kosten entferne, wären Schadenersatzforderungen an mich möglich.
Fragen:
O Bin ich wirklich machtlos, wenn die Mieter vorsätzlich ihre Verpflichtungen nicht erfüllen?
O Wie lange muss ich die Hinterlassenschaften der Mieter gegebenenfalls aufbewahren?
O Wie bzw. auf welchem Wege kann ich erfahren, wenn die Mieterin zu ihrer Erbschaft kommt?
O Muss ich um eine Verjährung zu vermeiden, in regelmäßigen Abständen mahnen?
O Die Mieter sind offensichtlich dabei, Gegenstände zu verkaufen (z.B. Kois). Könnte ich den möglichen Verkaufserlös pfänden oder wäre es sinnvoll den Insolvenzverwaltern Mitteilung zu machen (davon hätte ich persönlich nichts sondern würde nur den Mietern Probleme bereiten können)
O Oder muss ich wirklich alles hinnehmen und hoffen, dass ich ab Oktober wieder zur Ruhe komme?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"Bin ich wirklich machtlos, wenn die Mieter vorsätzlich ihre Verpflichtungen nicht erfüllen?"

Sie sind nicht machtlos. Sie erhalten nur Ihre Forderung nicht einfach durch Barzahlung. Das heißt aber nicht, dass Sie gar nichts erhalten können. Die Mieter werden, je nach Mietvertrag, gegen die Nebenkosten mit der Kaution aufrechnen können. Das setzt aber voraus, dass der Anspruch auf die Kaution fällig und durchsetzbar ist. Das ist spätestens dann der Fall, wenn der Mietvertrag gekündigt und die Wohnung zurückgegeben wurde.

Rechnen die Mieter auf, können Sie auf die Kaution zugreifen. In diesem Fall werden Ihre ausstehenden Forderungen durch den möglichen Zugriff auf die Kaution in Höhe der Kaution erfüllt.

Aber auch Sie können, sobald die Wohnung zurück gegeben ist, aufrechnen. Das Aufrechnungsverbot des § 294 Abs. 3 InsO greift nämlich nicht für den Kautionsanspruch.

Insoweit stehen Sie sogar besser als andere Gläubiger, da Sie nämlich eben auf die Kaution zugreifen können.

Dieser Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht von § 295 InsO erfasst.

Sollten die Mieter die Mietzahlungen einstellen und zusätzlich zu den Nebenkostenforderungen auch noch Mietforderungen nicht begleichen sieht die Lage für Sie in der Tat schlecht aus, da dann die Kaution wohl nicht reichen dürfte, um alle ausstehenden Forderungen mittels Aufrechnung zu begleichen.
In diesem Fall nützt Ihnen leider auch ein gerichtliches Verfahren nichts. § 294 Abs. 1 InsO verbietet jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme während der Wohlverhaltensperiode.

Sollten die Mieter jedoch, wie Sie das andeuten, erben, dann haben diese gem. § 295 Abs. 1 Nr. 2 InsO die Hälfte des Wertes an den Treuhänder herauszugeben.

"Wie lange muss ich die Hinterlassenschaften der Mieter gegebenenfalls aufbewahren?"

Im Grunde müssen Sie diese gar nicht aufbewahren. Die Mieter sind gem. § 546 BGB verpflichtet die Wohnräume nach Beendigung des Mietvertrages, so an Sie zurückzugeben, wie sie diese übernommen haben. Wenn sich in der Wohnung Möbel befinden, sind diese zu entfernen. Weigert sich der Mieter, diese zu entfernen, können diese auf Kosten des Mieters entfernt werden. An diesen Gegenständen haben Sie jedoch ein Vermieterpfandrecht. Sie können, sollten Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sein, diese verwerten.
Sollten die Gegenstände unverwertbar sein, können Sie diese immer noch entfernen und an die neue Anschrift der Mieter liefern lassen.

Auf den Kosten dafür werden Sie aber vermutlich sitzen bleiben, wenn die Mieter kein Geld haben.

"Wie bzw. auf welchem Wege kann ich erfahren, wenn die Mieterin zu ihrer Erbschaft kommt?"

Auf rechtlichem Wege über den Treuhänder, da die Mieter (s.o.) verpflichtet sind, von der Erbschaft Mitteilung zu machen.
Sollten die Mieter die Erbschaft verschweigen, wird das zur Versagung der Restschuldbefreiung führen:
"§ 296 Verstoß gegen Obliegenheiten
(1) Das Insolvenzgericht versagt die Restschuldbefreiung auf Antrag eines Insolvenzgläubigers, wenn der Schuldner in dem Zeitraum zwischen Beendigung des Insolvenzverfahrens und dem Ende der Abtretungsfrist eine seiner Obliegenheiten verletzt und dadurch die Befriedigung der Insolvenzgläubiger beeinträchtigt; dies gilt nicht, wenn den Schuldner kein Verschulden trifft.
(2) u. (3) ..."

"Muss ich um eine Verjährung zu vermeiden, in regelmäßigen Abständen mahnen?"
Nein. Die Verjährung Ihrer Forderungen ist durch die Anmeldung Ihrer Forderungen zur Insolvenztabelle wie durch ein rechtskräftiges Urteil festgestellt, § 178 Abs. 3 InsO. In diesem Fall verjähren die so festgestellten Forderungen erst nach 30 Jahren.

Sollten Sie eine Forderung nicht zur Tabelle angemeldet haben, oder sollte diese nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sein, bleibt ihnen nur eine Leistungsklage bzw. die Beantragung einen Mahnbescheides gegen die Mieter um die Verjährung zu verhindern. Hierzu (also zur Umsetzung) sollten Sie sich aber näher von Ihrem Rechtsanwalt vor Ort beraten lassen. Den Mieter regelmäßig (außergerichtlich) zu Mahnen reicht nicht aus um die Verjährung zu hemmen. Die Hemmungstatbestände finden Sie in §§ 203 - 208 BGB Dort ist eine außergerichtliche Mahnung aber nicht aufgeführt.

"Die Mieter sind offensichtlich dabei, Gegenstände zu verkaufen (z.B. Kois). Könnte ich den möglichen Verkaufserlös pfänden oder wäre es sinnvoll den Insolvenzverwaltern Mitteilung zu machen (davon hätte ich persönlich nichts sondern würde nur den Mietern Probleme bereiten können)"

Wie gesagt, Sie können wegen § 294 Abs. 1 InsO keine Gegenstände der Insolvenzmasse pfänden lassen. Sie können aber sehr wohl den Treuhänder darauf aufmerksam machen. Gegenstände die nachträglich ermittelt werden und vom Schuldner nicht im Vermögensverzeichnis angegeben wurden, führen nach Verwertung zur Nachtragsverteilung, § 203 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Außerdem kann auch das unter Umständen die Restschuldbefreiung des Schuldners gefährden.

"Oder muss ich wirklich alles hinnehmen und hoffen, dass ich ab Oktober wieder zur Ruhe komme?"

Sie können in oben beschriebenen Umfang durchaus etwas unternehmen. Sicherlich laufen Sie aber Gefahr am Ende leer auszugehen. Das ist leider bei vermögenslosen Personen so. Die Einschätzungen Ihres Rechtsanwaltes teile ich.

Bitte zögern Sie nicht, falls Sie Nachfragen haben! Diese beantworte ich Ihnen sehr gerne, vor allem, da meine Antworten Ihnen nur einen ersten Anhalt geben können. Sie können mir auch im Anschluss meiner Antwort auf Ihre Nachfrage weitere Nachfragen per E-Mail stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2014 | 20:22

Danke für Ihre Hinweise.

Bei mir ist angekommen.
O Die Nebenkostennachzahlung für 2012 und die (bislang geschätzte) Abrechnung bis April 2013 ist zur Insolvenztabelle angemeldet. Wenn die Mieter erben und dieses tatsächlich an die Insolvenzverwalter melden, würde ich das über die Insolvenzverwalter erfahren. Eher gehe ich davon aus, dass die Mieter die Erbschaft nicht melden werden und dass nichts geschieht.

O Verjährung /Forderungen nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens:
- noch ausstehende Nebenkostenabrechnung 2013 ab Mai
- wahrscheinlich Nebenkostenabrechnung 2014 (auch wenn die geforderte Feststellungsklage für die Vorauszahlung erwartungsgemäß erfolgreich ist, erwarte ich nicht, dass der ausstehende Differenzbetrag nachgezahlt wird)
- möglicherweise Einstellung oder Minderung der Bruttomietzahlung ab August.

Hier habe ich verstanden, dass eine Leistungsklage bzw. ein Mahnverfahren notwendig wäre um eine Verjährung zu vermeiden. Dazu müsste ich aber wiederum zunächst die Gerichtsgebühren bezahlen ohne konkrete Aussicht, die Forderungen tatsächlich eintreiben zu können.

O Wohnung (bzw. Geräteschuppen) beim Auszug nicht leer geräumt

Ich sehe da eher die Gefahr einer Grauzone. Werden eigentlich wertlose Dinge zurückgelassen (z.B. verrostete Fahrräder, defekte Heimwerkermaschinen) und ich entsorge dieses, wird möglicherweise anschließend Schadenersatz gefordert.
Insofern die Frage:
Würde es ausreichen, dem ausgezogenen Mieter die Entsorgung anzukündigen, falls die Gegenstände nicht innerhalb von zwei Wochen abgeholt werden?

Für die Mieter ist leider ein RA tätig, der seit ca.6 Monaten jede vermeintliche Möglichkeit nutzt, um mich zu schikanieren (z.B. völlig unangemessene nötigende Mietminderungs- und Klagedrohungen) und offensichtlich seine Mandaten auch berät, wie sie folgenlos Verpflichtungen nicht einzuhalten brauchen.

Bei meiner Rechtschutzversicherung ist die Selbstbeteiligung zu hoch und bei jedem neuen Vorgang entsteht immer wieder die Frage, ob es sich um eine Fortsetzung der Auseinandersetzungen oder um einen neuen Fall mit weiterer Selbstbeteiligung handelt. Letzthin habe ich bisher alle Verfahrenskosten weitgehend selbst zu tragen gehabt. Eine rechtsanwaltliche Unterstützung im eigentlich notwendigen Umfang ist für mich nicht bezahlbar (Rentner, bin auf die Mieteinnahmen angewiesen).

Ich vermute, dass die Mieter eine Rechtsschutzversicherung ohne nennenswerte Selbstbeteiligung haben.

Wenn die Feststellungsklage (Nebenkostenvorauszahlung 2014) erfolgreich verlaufen sein wird, habe ich die Hoffnung, dass die Mieter über ihre Rechtsschutzversicherung zu mindestens meine diesbezüglichen Verfahrenskosten erstatten müssen.

Bitte um Nachsicht, dass ich nochmals etwas weit ausgeholt habe und danke für Ihre von mir hoffentlich richtig verstandenen Auskünfte.
Viele Grüße MW







Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2014 | 11:58

"Die Nebenkostennachzahlung für 2012 und die (bislang geschätzte) Abrechnung bis April 2013 ist zur Insolvenztabelle angemeldet. Wenn die Mieter erben und dieses tatsächlich an die Insolvenzverwalter melden, würde ich das über die Insolvenzverwalter erfahren. Eher gehe ich davon aus, dass die Mieter die Erbschaft nicht melden werden und dass nichts geschieht."

Sollten die Mieter tatsächlich die Erbschaft verschweigen, wird wahrscheinlich die Restschuldbefreiung versagt werden. In diesem Fall könnten Sie dank Insolvenztabelle und noch zu erstreitender Urteile 30 Jahre lang vollstrecken. Sie können dann, so die Mieter die Erbschaft annehmen, auch in die Erbschaft vollstrecken.

"Hier habe ich verstanden, dass eine Leistungsklage bzw. ein Mahnverfahren notwendig wäre um eine Verjährung zu vermeiden. Dazu müsste ich aber wiederum zunächst die Gerichtsgebühren bezahlen ohne konkrete Aussicht, die Forderungen tatsächlich eintreiben zu können."

Richtig, wobei das Mahnverfahren nicht so kostenintensiv ist, wie die Klage. Aber richtig ist, dass Sie auf diesen Kosten sitzen bleiben könnten.

"O Wohnung (bzw. Geräteschuppen) beim Auszug nicht leer geräumt

Ich sehe da eher die Gefahr einer Grauzone. Werden eigentlich wertlose Dinge zurückgelassen (z.B. verrostete Fahrräder, defekte Heimwerkermaschinen) und ich entsorge dieses, wird möglicherweise anschließend Schadenersatz gefordert.
Insofern die Frage:
Würde es ausreichen, dem ausgezogenen Mieter die Entsorgung anzukündigen, falls die Gegenstände nicht innerhalb von zwei Wochen abgeholt werden?"

Keine Sorge, da gibt es keine Grauzone. Für diese Fragen treffen die §§ 885, 885a ZPO Regelungen Anmerkungen von mir in eckigen Klammern:

§ 885 Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen
(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache [also die Mietwohnung] ... herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. ...
(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt. [Sachen die der Zwangsvollstreckung unterliegen, können Sie pfänden lassen um die Kosten der Räumung zu erhalten]
(3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.
(4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Der Gerichtsvollzieher veräußert die Sachen und hinterlegt den Erlös auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen einer Frist von einem Monat abfordert, ohne binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zu zahlen. Die §§ 806, 814 und 817 sind entsprechend anzuwenden. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.
(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben."

"§ 885a Beschränkter Vollstreckungsauftrag
(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.
(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.
(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. [Das wollen Sie womöglich nicht] Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. [Sollten Sie also nur fahrlässig eine Sache vernichten, haften Sie nicht].
(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden. [
(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.
(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.
(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung."

Sollten Ihnen die Mieter die Wohnung freiwillig aber ungeräumt zurückgeben, so dass Sie unmittelbar mangels Räumungstitel nicht mittels Gerichtsvollzieher vorgehen können, ist nach den zurück gelassenen Gegenständen zu differenzieren. Sind es nur einige wenige unbedeutende Gegenstände wird wohl im Zurücklassen der Gegenstände eine Aufgabe des Eigentums (§ 959 BGB) liegen, so dass Sie sich die Gegenstände aneignen und entsorgen können.

Sollten die Mieter alles in der Wohnung lassen, kommen diese ihrer Rückgabepflicht nicht nach. An Gegenständen, die nicht wertlos sind, haben Sie unter Umständen ein Vermieterpfandrecht. Völlig wertlose Sachen können Sie vernichten. Hierzu sollten Sie unbedingt Zeugen hinzuziehen, die sich ebenfalls zum Zustand der zurückgelassenen Gegenstände äußern. Am besten halten Sie das alles schriftlich fest und unterschreiben alle gemeinsam die Beobachtungen. So wird sich später auch jeder erinnern können.


"Bitte um Nachsicht, dass ich nochmals etwas weit ausgeholt habe und danke für Ihre von mir hoffentlich richtig verstandenen Auskünfte.
Viele Grüße MW"

Das ist gar kein Problem, und wie Sie in Ihrer Bewertung richtig schrieben, ist das über eine gewisse Distanz immer schwierig. Daher stellen Sie ruhig weitere Nachfragen per E-Mail. Meine E-Mailadresse finden Sie in meinem Profil.

Bewertung des Fragestellers 02.07.2014 | 20:34

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