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Mieter im zahlt nicht trotz privatvereinbarung und Schuldenerlass

| 14.07.2009 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

- Mieter zahlt seit März 2009 nicht - bis jetzt

- ende April fristlose Kündigung meinerseits wegen Zahlungsverzug zum 30.06.09 + ein monat zusätzlich wegen 3 kleinen Kinder falls er andere Wohnung zum 30.06.09 nicht findet

-mitte Mai Erinnerung an die Räumung zum 30.06.09 + erklärung meinerseits, dass ich an dem Fortsetzen des Mietvertrages nicht interessiert bin und ausdrücklich damit nicht einverstanden, wenn er die Wohnung nicht räumt. Und falls keine Miete/Mietrückstand bezahlt wird, oder seinerseits kein vorschlag gemacht wird, wie er den Mietrückstand abbaut - dann Wasserversorgung abstellen (ich zahle an den Wasserlieferant Vorauszahlungen an alle)

- anfang Juni - private Vereinbarung über sein Anwalt, dass ich ihm die Schulden erlasse (mein Vorschlag), aber er zahlt pünktlich ab Juli 2009 (d.h. zum dritten werktag) und zum Jahrenende auszieht. Sollte der Mieter nicht zahlen - gesamte vereinbarung ungültig => rückfall in die Kündigung / Räumung zum 30.06.09

- Mieter zahlt nicht am dritten werktag, ich kann ihn auch nicht finden. Ich sperre wasser am nächsten tag gegen abend ab.

- Mieter erscheint sofort - und bietet, sofort von der Bank Geld zu holen und zu bezahlen, ich akzeptiere.

- Mieter ist trotzdem nicht erschienen, erst übernächsten Tag schickt er sein Kind (5 j.) zu mir mit dem Geld. Ich verweigere annahme mit begründung, papa soll kommen und mit mir sprechen.

Frage: ist unsere vereinbarung jetzt ungültig? Soll ich Bargeld annehmen? Kann ich ihm die Wasserversorgung einstellen falls Vereinbarung ungültig ist?


Ich kann ihm nicht mehr glauben, dass er sich an der vereinbarung hält. Und ich will nicht jedesmal hinterher laufen um Geld zu bekommen.


Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Ist es Ihnen möglich die Vereinbarung wörtlich mitzuteilen (anonymisiert)? Eine Beurteilung hängt grundsätzlich von dem genauen Wortlaut ab. Eine Ergänzung könnte Ihnen dann über die Nachfragefunktion zu Verfügung gestellt werden.

Grundsätzlich ist nach Ihrem Vortrag die Bedingung für die Rücknahme der Kündigung bzw. dem Einverständnis das Mietverhältnis bei Zahlung weiter bestehen zu lassen nicht eingetreten. Der Mieter hat die vereinbarte Zahlungsfrist nicht eingehalten. Damit wäre die Vereinbarung hinfällig.
Sie sollten jedoch unabhängig von der Vereinbarung den angebotenen Geldbetrag annehmen, unter Hinweis auf die Verrechnung mit offenen Mieten. Offensichtlich ist Ihr Mieter in finanziellen Schwierigkeiten. Jeder Euro den Sie erhalten können, sollten Sie daher auch annehmen. Gleichzeitig sollten Sie versuchen entweder den Mieter die zukünftige Zahlungssicherheit nachweisen lassen (Nachweis von Einkommen, Einrichtung eines Dauerauftrages bzw. Erlaubnis zum Lastschrifteinzug) oder die Mietsache durch den Mieter räumen lassen. Grundsätzlich gilt, dass bei renitenten Mietern eine Räumung langwierig und stressvoll sein kann. Nicht zuletzt sind gerichtliche Kosten, etc. durch den Kläger (Vermieter) vorzustrecken, mit dem Risiko bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Auch auf den Kosten sitzen zu bleiben. Der Mieter kann in bestimmten Fälleb eine fristlose Kündigung bei Verträgen über Wohnraum auch durch Begleichung der offenen Zahlungen abwenden. Ich sehe bei Ihnen erheblichen Beratungsbedarf, der den Rahmen der Onlineberatung sprengen könnte, sofern der Mieter sich als stur und zahlungsunwillig erweisen sollte.

Nochmals sei Ihnen ans Herz gelegt, jedwede Zahlung durch den Mieter entgegenzunehmen, um den möglichen Schaden möglichst gering zu halten.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Gerne stehe ich Ihnen auch für weitergehende Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2009 | 22:28

wortlaut (relevante teil):

1.Die Parteien sind sich einig, dass das Zwischen Ihnen bestehende Mietverhältnis aufgrund des Mietvertrages vom DD.MM.YYYY zum 31.12.2009 endet. Fristlose Kündigung ist damit erledigt und soll keine Wirkung mehr entfalten.

2. Im Gegenzug erläßt die Vermieterin sämtliche bis zum 31.06.09 rückständige Mieten nebst Verzugszinsen.

3. Die Mieter ab Juli 2009 die Mieten bis spätestens zum 3.Werktag eines jeden Kalendermonats in Höhe XYZ schulden (wie im Mietvertrag vereinbart).

4.Für den Fall, dass die Wohnung nicht bis zum 31.12.2009 geräumt wird, sind die rückständigen Mieten (=zuvor erlassenen) zu bezahlen.

5. Die Vermieterin gewährleistet die übliche vertraglich vereinbarte Versorgung (Wasser, Heizung) bis zum Vetragsende.

6. Sämtliche gegenseitige Ansprüche sind mit Abschluss dieser Vereinbarung erledigt.

7.Sollten die Mieter die Mietzahlungen gem. Ziff. 3 nicht leisten, ist diese gesamte Vereinbarung unwirksam.

Mich interessiert , ob wegen nicht pünktlichen Zahlung diese Vereinbarung unwirksam ist und ob die fristlose Kündigung aus diesem Grunde seine gültigkeit hat. Was wiederum heissen würde, dass der Mietverhältnis zum 30.06.09 beendet ist.

Wenn er nicht zahlen würde - kann ich (unter gewissem prozessrisiko) die Wasserversorgung einstellen und Urkundenprozess starten? (nachdem Mietvertrag beendet ist)

Wenn er zahlt (wie auch immer, wie viel auch immer) - sollen wir ihn dulden? Ich habe ihm Ratenzahlung angeboten , aber gesamtmietrückstand jetzt.

Vielen Dank noch mal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2009 | 22:58

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

die Vereinbarung ist eindeutig. Der Verstoß gegn Ziff. 3 hat nach Ziff. 7 die Unwirksmkeit der Vereinbarung zur Folge. Damit sind alle Punkte nicht mehr relevant. Dies betrifft auch den Punkt bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis Ende des Jahres. Damit sind natürlich auch die rückständigen Mieten fällig. Das Mietverhältnis kann eigentlich als gekündigt angesehen werden.

Dennoch würde ich an Ihrer Stelle vorsorglich eine weitere fristlose Kündigung, im gleichen Schfreibden hilfsweise die ordentliche Kündigung mit umfassender Begründung nachschieben, sofern Sie sich mit dem Mieter nicht mehr einigen können bzw. an der Fortsetzung entsprechend der Vereinbarung, die Sie wieder aufleben lassen könnten, kein Interesse besteht. In jedem Fall dann auch der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen.

Mit Weiternutzung der Wohnung nach der fristlosen Kündigung steht Ihnen mindestens eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglichen Miete zu, sofern Sie nicht einen höheren Schaden nachweisen können.

Bei Nichtzahlung ist grundsätzlich die Absperrung von Versorgungsleistungen zu unterlassen. Es sei denn, dass die Zahlungen hierzu durch Sie erbracht werden muss und Ihnen ein Schaden entstehen könnte. In diesem Fall würde ich die Leistungen einstellen. So übrigens auch die höchstrichterliche Rechtsprechung, BGH, Urt. vom 06.05.2009 - XII ZR 137/07. Im Übrigen ist hier eine Abwägung der Interessen anhand der Gegebenheiten vorzunehmen, damit nicht ein unverhältnismäßiger Schaden dem Mieter entstehen kann. (Etwa Abschalten des Stroms zur Unzeit mit der Folge von Überschwemmung durch abtauenden Gefrierschrank und damit verfaulenden Lebensmitteln in längerer Abwesenheit des Mieters, etc.). Am Besten weisen Sie zuvor gleich in der Kündigung auf eventuelle Maßnahmen hin.

Der Urkundenprozess ist ungeeignet, sofern Sie die Räumung wünschen. Sollen nur die rückständigen Mieten eingeklagt werden, so kann das Urkundsverfahren vor verzögernden Vorträgen des Gegners durchaus schützen und vorteilhaft sein. Für diese Konstellation ist das Urkundsverfahren auch statthaft, BGH, Urteil vom 1.6.2005 - VIII ZR 216/04.

Gleichwohl ergeht für den Fall weiteren Vortrags der Gegenseite im Urkundsverfahren ein sog. Vorbehaltsurteil. Der Gegner kann dann etwaige Einwendungen, etc. (Mietminderung wegen Mängeln, etc.) in einem sog. Nachverfahren geltend machen.

Für das weitere Vorgehen empfehle ich die Kündigung wie beschrieben auszusprechen. Der Mieter muss nun pünktlich bezahlen und entsprechende Vorsorge treffen, evt. Nachweise für die Leistungsfähigkeit bringen. Ist er pleite, so sollten Sie so schnell wie möglich den Mieter los werden. Die Rückständigen Mieten sollten ebenso zu fixen Zeitpunkten in Raten bezahlt werden.

Sollte es notwendig werden den Mieter auf Räumung zu verklagen, so hat man mit dem Zahlungsrückstand ein gewisses Verhandlungsinstrument, um den Auszug gegebenenfalls zu beschleunigen.

Sofern der Mieter weiterhin nicht ordentlich leistet, sollten Sie die Angelegenheit durch einen Rechtsanwalt/in erledigen lassen. Nach dem derzeitigen Sachstand wären die Kosten der Rechtsverfolgung (Gebühren Anwalt) durch den Gegner im Rahmen der allgemeinen Schadenersatzpflicht zu tragen. Gerne übernheme ich diese Aufgabe für SIe.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas M. Boukai
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.07.2009 | 08:30

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