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Mieter hinterläßt Wohnung in katastrophalen Zustand


07.04.2007 10:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Nach 5 Jahren hat mein Mieter nun fristlos die Wohnung gekündigt. Wegen angeblicher Schimmelbildung nach einem Wasserschaden vor drei Jahren. Egal, ich bin ja froh, wenn diese Familie draußen ist.
Laut Mietvertrag muss die Wohnung bei Auszug weiß gestrichen werden.Die Mieter sind beide starke Raucher und die weißen Holzdecken deshalb stark vergilbt. Der Gesamtzustand der Wohnung ist miserabel! Fenster, Böden, Badfliesen, Holzdecken... alles total verdreckt und der Hund hat sämtliche Türen verkratzt.Die im Mietvertrag vereinbarte Kaution hab ich nach mündlicher Aufforderung nie erhalten. Die Nebenkostenvorauszahlungen von 100 Euro mtl wurden beglichen. Die jährliche Abrechnung erfolgte durch eine "Ablesefirma". Die Nachzahlungen verlangte ich leider nur mündlich, und habe sie nie erhalten.
Der Mieter behauptet nun, er müsse lt neuen Gesetz die Wohnung nicht weißen, sondern darf die Wohnung besenrein verlassen. Die weißen Panelen an der Decke muß er nicht reinigen, sondern kann sie überstreichen, egal in welcher Farbe, um mich zu ärgern, sogar in schwarz. Außerdem behauptet er, ich müsse ihm die ganzen Nebenkosten zurückerstatten, da er keine schriftliche jährliche Abrechnung bekommen hat.
Meine Frage deshalb: Darf er die Wohnung wirklich in diesem Zustand verlassen? Muss er die Wände frisch weißen? Muss ich die Nebenkosten wirklich zurückerstatten? Eigentlich schuldet er mir noch die Nachzahlungen der letzten 5 Jahre. Da ich keine Kaution erhalten habe, habe ich keine finanzielle Rücklage, die ich für die Schäden einbehalten könnte.
Ich bräuchte schnell eine Antwort, da heute noch die Schlüsselübergabe sein soll.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall den Gang zu einer Kollegin/ einem Kollegen vor Ort ersetzt.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:

1. Weiße Wände
Ob die Wände weiß gestrichen werden müssen, weil eine vertragliche Vereinbarung vorliegt, ist äußerst umstritten.
Die eine Meinung in der Rechsprechung vertritt die Auffassung, dass es bei Mietverträgen über Wohnraum keinen Schaden darstellt, wenn der Anstrich nicht weiß, sondern in hellen Farben vorhanden ist.
Solange der Mieter keine extremen Farben wie schwarz, violett oder signalrot verwendet, hat die Rechtsprechung keine Anspruch des Vermieters gesehen.
So hat z. B. das Landgericht Lübeck entschieden ( Urteil vom 21.11.2000, AZ 14 S 221/00).
Das Landgericht Berlin ( LG Berlin, AZ 67 S 392/06) hat aber genau das Gegenteil entschieden: Wird mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen vereinbart, dass Wände und Decken weiß zu streichen sind, ist diese Farbfestlegung wirksam. Das Landgericht Berlin begründet seine Auffassung damit, dass nach seiner Ansicht die Farbe weiß Standard sei und nur so eine Weitervermietung möglich sei.
Was nun herrschende Meinung ist, bleibt abzuwarten.
Es steht allerdings nach beiden Meinungen fest, dass extreme Farben wie das von Ihrem Mieter angedrohte schwarz nicht gestattet sind.

2. Nebenkosten

Gegenüber Wohnraummietern muss die Abrechnung binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgen.
Nachzahlungen werden mit Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig.
Wird nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist dem Mieter eine Abrechnung vorgelegt und Nachzahlung verlangt, so ist der Nachzahlungsanspruch gemäß § 556 BGB verwirkt und es kann vom Mieter keine Nachzahlung verlangt werden.
Ist Ihre Abrechnungsperiode von 01.01 bis zum 31.12, so können Sie lediglich für 2006 und 2007 Nebenkostennachzahlung verlangen (vorausgesetzt sie rechnen schriftlich ab!).

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 09.03.2005 (BGH VIII ZR 57/04) folgendes ausgeführt: Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, solange der Vermieter nicht durch ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positive Nachricht überbringen konnte.

Dennoch hoffe ich, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte und verbleibe


mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Tanja Stiller
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