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Mieter hat Gas abgemeldet,wohnt dort weiterhin, Schreiben von Ele bekommen, was tun

| 13.04.2013 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Rechtsnatur des Energieversorgungsvertrags,Haftung des Vermieters für Gasverbrauch des Mieters,keine Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Kosten des Ausbaus des Gaszählers.

Sehr geehrte Anwälte,

ich bitte sie die Frage nur anzunehmen, wenn sie sich mit dem speziellen Fall auskennen, mit so was schon mal zu tun hatten, oder selbst Eigentümer sind.
Ich bitte anhand folgendes eine verbindliche Aussage über die weitere Vorgehensweise, auf die ich mich dann stützen werde:

Ich habe als Vermieter vor einiger Zeit eine Altbauwohnung vermietet.
Dort drinnen befindet sich ein Gasofen mit dazugehörrigen Gaszähler.

Bislang liesst man ja in den Internetforen immer, dass man höllisch aufpassen muss, dass der neue Mieter den Strom, Gas usw. ummeldet..
Falls das nicht passiert habe ich dunkel in Erinnerung kann das immer am Eigentümer hängenbleiben, sprich der Verbrauch muss der Eigentümer zahlen.
Ich suche jetzt nach Wegen um folgendes vorzubeugen:

Ich erhielt ein Schreiben der ELE Verteilnetz GmbH, in dem mir ein Leerstand des Appartements mitgetielt wurde.
Normalerweise ist es nunmehr so, dass ich entweder den Ausbau verlange, also den Ausbau des Zählers oder aber man übernimmt die Zählermiete des Zählers, also Grundgebühr bei Leerstand usw)

In diesem Fall schreibt die ELE: " ... Am 31.10.12 wurde uns die Beendigung des Anschlussnutzungsverhältnisses von ... bzgl. der o.g Entnahmestelle durch den Gaslieferanten mitgeteilt ! "

Weiterhin schreibt die Ele, dass eine Meldung durch eine neue Nutzung nicht vorliegt und ich als Eigentümer nun gelegen bin innerhalb von zwei Wochen mitzuteien, wer mögliche Grundkosten etc. des Zählers trägt.
Hierzu gibt es drei Möglichkeiten seitens der Ele: Erstens bietet man mir an die Zählergebühr zu übernehmen oder einen neuen Mieter zu nennen oder aber den Zähler ganz auszubauen.
Letzteres wäre interessant, nur wer haftet für die Folgekosten ?
Ich bitte daher um Mitteilung, ob ich einen problemlosen Einbau vollziehen kann, wenn die Rohre selber in Ordnung sind und wie teuer so was ca. ist...

Im übrigen gibt es FOLGENDES Problem.:

In diesem Falle ist der Mieter garnicht ausgezogen !
Er bezahlt weiterhin die Miete und ich wusste bis zu heutigen Tage nicht, dass er seinen Anschuss offenbar gekündigt hat.
Im Normalfall würde ich in so einem Falle die Zählermiete ja übernehmen, aber hier kommt das für mich nicht in Frage, da nicht zu 100 % sicher ist, dass der Mieter kein Gas mehr in Anspruch nimmt.
Solange die Wohnung also vermietet ist, übernehme ich natürlich nicht den Verbauch des Mieters.
Die Mieter melden ihren Gas immer selbst an und dies steckt z.b nicht in den monatlichen Abschlägen also Vorauszahlungen der Umlagen

Wie soll ich mich nun verhalten, haben sie da eine Idee oder einen Weg wie das nun weitergehen soll.
Ich suche hier den Weg des geringsten effektiven Widerstandes, ich habe eig. kein Interesse meinen Mieter zu verklagen, wenn es eine einfachere Möglichkeit oder Weg gibt.
Darf der Mieter überhaupt seinen GAs abmelden, wenn er dort noch wohnt und wie muss sich der Vermieter nun verhalten ?

Wie anfangs erwähnt entstehen hier Kosten, die GEfahr, dass die Uhr weiterläuft und ich das zahlen muss, will ich unbedingt unterbinden, was soll ich daher meinem Versorger schreiben ?
Die ELe bietet mir an, den Zähler durch einen Vertragsinstallateuer auszubauen, sie warnen aber vor den Reinstallationskostne bei erneuten Einbau
Soll ich also dies machen oder ist hier die Situation eine andere ?
Die Ele schreibt letztenendes, dass sie wenn keine Übernahmeerklärung vorliegt die Sperrung und Ausbau nach 6 Monaten durchführen werden.

Außerdem liegt dem Schreiben ein Begleitschreiben bei, in dem ich folgendes mitteilen soll:

Entweder das ich die Kosten trage oder das ich einen neuen Mieter nennen soll !
( Hierbei ist natürlich immer interessant, wer den Mieter anmelden kann, ich oder nur der neue Mieter selbst)

Schlussnedlich will die Ele die Zählerstände bei EInzug wissen.

Ich bitte sie mir hier den besten und für mich möglichst kostengünstigsten Weg zu nennen und mir mitzuteilen, was ich der Ele nun schreiben soll.

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vertrag über die Lieferung von Gas ist ein Kaufvertrag, der maßgeblich durch die AVB Gas V( Verordnung über Allg. Bedingungen für die Gasversorgung von Tarifkunden) geregelt wird.
Danach soll der Vertrag schriftlich geschlossen werden. Sie machen hierzu keine Angaben, aber ich vermute, dass Sie Vertragspartner dieses Kaufvertrages sind, da dies bei wechselnden Mietern die unkomplizierteste Lösung darstellt.Das bedeutet, dass nur Sie den Vertrag kündigen können und nicht Ihr Mieter. Also gilt, dass der Gasvertrag weiter läuft. Außerdem hat Ihr Mieter nur den Leerstand gemeldet.
Gem. § 32 Absatz 5 AVB Gas haftet der Kunde, also Sie, bei Einstellung des Gasverbrauchs ohne ordnungsgemäße Kündigung für Grundpreis und Arbeitspreis, für den angezeigten Verbrauch sowie für die Erfüllung sämtlicher vertraglicher Pflichten.
Mir erscheint es merkwürdig, dass Ihr Mieter einfach den Leerstand der Wohnung gegenüber dem Energieversorger gemeldet hat, ohne sich mit Ihnen als Vermieter ( bzw. der Hausverwaltung, wenn Sie eine beauftragt haben) in Kontakt zu setzen, um eine Regelung zu finden. Das deutet meiner Meinung nach auf eine Täuschungsabsicht hin.
Das bedeutet, dass Ihre Einschätzung zutreffend war: Sie müssen sich dagegen absichern, dass Ihr Mieter den Gasanschluss trotz Leerstandsmeldung nutzt.

Fraglich ist, ob der Mieter laut Mietvertrag zur Übernahme der Gaskosten verpflichtet ist. Ich gehe davon aus, dass Ihr Mietvertrag hierzu keine Regelungen enthält, da sich die bisherigen Mieter nach Ihren Angaben stets selbst als Verbraucher beim Energieversorger angemeldet haben. Vertragspartei sind sie dadurch aber nicht geworden, sie haben lediglich nach § 267 BGB auf fremde, nämlich Ihre, Schuld geleistet.Ihre bisherigen Mieter haben also für Sie die Kosten des Gasverbrauchs übernommen.

Eine Möglichkeit besteht darin, eine schriftliche Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die dieses Problem regelt, etwa: der Mieter übernimmt die Grundkosten des Gaszählers sowie im Falle der Nutzung des Gases die laut Abrechnung des Energieanbieters anfallenden Kosten.

So wären Sie zwar immer noch Vertragspartei des Kaufvertrags über Gas gegenüber dem Energieversorgungsunternehmen und diesem gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Sie könnten aber aus dem Mietverhältnis die Übernahme der Kosten von Ihrem Mieter verlangen. Zusätzlich sollten Sie die Leerstandsmeldung zurücknehmen, also klarstellen, dass die Wohnung genutzt wird.



Falls Ihr Mieter damit nicht einverstanden ist, können Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen und sich einen neuen Mieter suchen.


Oder Sie stellen sicher, dass der Mieter kein Gas verbrauchen kann. Hierfür müssten Sie den Zähler ausbauen und den Gasanschluss verplomben.Der Nichtverbrauch des Gases durch den Mieter stellt keine Plichtverletzung dar, für die Sie von ihm Schadensersatz verlangen können. Der Mieter hat lediglich ein Gebrauchsrecht an der vermieteten Sache und damit an eventuellen Energieanschlüssen, aber keine Pflicht. Das bedeutet, dass es keine Pflichtverletzung des Mieters darstellt, kein Gas zu verbrauchen. Mangels Pflichtverletzung sind die Kosten des Ausbaus kein Schaden, für den Sie Ersatz vom Mieter verlangen können.Also müssten Sie die Kosten des Ausbaus und des eventuellen Wiedereinbaus selbst tragen.

Ich meine, dass es der einfachste und günstigste Weg wäre, die Angelegenheit wie beschrieben über eine zusätzliche Klausel im Mietvertrag zu regeln. Falls der Mieter sich weigert, sollten Sie die Kosten für Ausbau und Verplombung der Summe gegenüberstellen, die Ihnen durch den Mietausfall entgeht, falls Sie dem Mieter kündigen. Auf diese Weise können Sie die Lösung finden, die für Sie lukrativer ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen.

Mit freundlichen Grüßen,
Rechtsanwältin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2013 | 16:09

Vielen Dank, allerdigs verwirrt mich diese Aussage ein wenig, da mir nicht bewusst ist, mit dem Gasanbieter jemals ein Vertrag abgeschlossen zu haben, daher folgende NAchfrage auf Grundlage meiner Ausgangsfrage:

Kann man von dem Mieter bzw. auch die Ele weiterhin verlangen, dass dieser für die Kosten aufkommt ?
Immerhin wohnt der Mieter dort und hat die Verfügungsgewalt, ich kann also garnicht ausbauen oder ?

Dies deckt sich auch mit der Aussage mit Herr Wilking, der ähnliche Fragen gestellt wurden, sehen sie das also anders. als ihr Kollege in dieser Frage ?

Quelle Ra. Wiking http://www.frag-einen-anwalt.de/Haftung-Vermierter-fuer-durch-Mieter-verursachte-Kosten-Stromversorgung-__f137759.html

Weiterhin hättee ich gerne gewusst, ob der Mieter die Kosten tragen muss, sollte ich gezwungen sein, hier einen Ausbau des Zählers vorzunehmen, weil der Mieter seinen Gasverbrauch bzw. Anschluss abgemeldet hat ?
E ist ja so, dass hier keine Leerwohnung vorliegt und der Verbrauch daher hier anfallen könnte, wenn ich den Zähler anmelde, wobei ich aber mit dem weiterhin dort wohnenden alten Mieter ja nichts zu tun habe und für seinen Verbrauch nicht hafte und haften werde.

Muss also der Mieter für Schäden oder einen Schaden in Form eines Schadenersatzes haften ?

Was soll ich also tun, damit ich den Verbrauch des Mieters ( auch für die Zukunft nicht bezahlen muss)
Selbst sicherheitshalber hilfsweise beim Versorger nochmal die Weiternutzung verweigern und kündigen oder Zählerausbau fordern ?

Wer haftet für die Kosten, ist dies von der Kaution in Abzug zu bringen ?
Ich habe den Verdacht, dass der Mieter dort weiterhin mit Gasheizt und die Ausrede, dass er nun Strom nimmt, nicht stimmt, weil Strom viel teurer ist.
Ich denke weiter, dass er annimmt, wenn er seinen Gasvertrag kündigt, er dann auf meine Kosten weiter mit Gas heizen kann weil er sich denkt, dass der Versorger, dann an den Eigentümer rangeht, der aber nie ein Anschlussvertrag in Textform mit dem Versorger geschlossen hat, siehe dazu Link von Wilking)
Liege ich da richtig ?
Da ich aufgrund ihrer Antwort dem Versorger ein Schreiben senden werde, bitte ich sie mir ihre Antwort noch mit möglichst Gesetzen zu untermauern und mir ihre Rechtsauffassung kurz zu erläutern, um Missverständnisse zu vermeiden.
Da ich dies nicht meinem Hausanwalt geben werde, werde ich mich auf ihre Aussage dann verlassen müssen
Vielen Dank

PS.: Ich habe bereits den Mieter angerufen, er weigert sich diese Klausel aufzunehmen,
Äußerdem möchte ich mitteilen, dass ich keinerlei Verträge mit diesem Versorger habe, ein irgendwie geartetetr Kaufvertrag liegt hier ebensowenig vor, wie was anderes.
Vielmehr handelt es sich um ein Haus wo jede Wohnung einen eigenen Zähler hat, den die Mieter schon immer direkt mit dem Versorger abschliessen, der Vertragspartner für Gas ist also einerseits der jeweilige Mieter und der Versorger, also hier die Ele Verteilnetz GmbH

Sie sagen es besteht kein Recht, den Verbrauch, den der Mieter verursach hat, zurückzufordern ?
Wie kann das sein, der Mieter ist der Nutzer, wieso kann ich diese Kosten nicht verlangen, ich denke der Gasanbieter kann von mir auch nichts fordern, da ich für diese Zeit kein Vertrag abgeschlossen hatte und man mich auch nicht informierte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2013 | 23:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

es ist grundsätzlich problematisch,rechtliche Bewertungen eines anderen Sachverhalts auf den eigenen Sachverhalt zu übertragen.Rechtliche Einschätzungen lassen sich nur dann übertragen, wenn die Sachverhalte in den wesentlichen Punkten übereinstimmen und das ist meistens nicht der Fall.
Ich habe mir die Antwort von Herrn RA Wiking angesehen und festgestellt, dass es um Strom und nicht um Gas geht. Daher ist eine andere Rechtsgrundlage einschlägig, nämlich die StromGVV und nicht die AVB Gas V. Die AVB Gas gibt vor, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden soll, nicht muss.Das heißt, dass der Vertrag auch mündlich oder durch die Abnahme von Gas geschlossen werden kann.
Ihrer Frage konnte ich nicht entnehmen, ob Sie oder die Mieter jeweils den Vertrag geschlossen haben, da Sie nur angegeben haben, die Mieter hätten das Gas immer selber angemeldet. Dies hätte auch bedeuten können, dass Sie Vertragspartner sind und die Mieter sich gegenüber dem Energieversorger als diejenigen melden, die die Gasrechnung zahlen. Ich habe nur vermutet, dass Sie Vertragspartner sind.

Wenn Ihre Mieter aber jeweils selbständig einen Vertrag mit dem Energielieferanten schließen, wie Sie angeben, sind natürlich die Mieter Vertragspartner. Und wenn ein schriftlicher Vertrag nicht besteht, weil der Mieter keinen Vertrag abgeschlossen hat, er aber trotzdem das Gas nutzt, haftet der Mieter gegenüber dem Energieversorger entweder aus stillschweigend abgeschlossenem Vertrag oder aus Gesetz. Der Energieversorger hat gegen Sie keinen Anspruch auf Zahlung, aber natürlich kann er trotzdem versuchen, von Ihnen unberechtigterweise Zahlung zu verlangen.Gegen diesen Anspruc müssten Sie sich verteidigen.
Der Mieter hat ein Gebrauchsrecht an der Mietsache, also der Wohnung, und auch die tatsächliche Verfügungsgewalt. Trotzdem dürfen Sie als Vermieter die Wohnung betreten, schließlich sind Sie Eigentümer. Idealerweise geschieht dies nach einer Anmeldung beim und Abstimmung mit dem Mieter. Einem Ausbau des Gaszählers durch Sie steht daher nichts entgegen. Dies sehe ich nicht anders als der Kollege Wiking, weil seine Frage gar nicht den Ausbau eines Zählers betraf. Sie haben lediglich aus der Verfügungsgewalt des Mieters gefolgert, dass der Vermieter die Wohnung nicht betreten darf.
Sie können von dem Mieter keinen Schadensersatz für den Ausbau des Zählers verlangen, weil der Mieter keine Pflicht verletzt und Ihnen kein Schaden durch die heimliche Nutzung des Gasanschlusses entsteht. Dem Energielieferanten entsteht ein Schaden und von daher kann er vom Mieter die Kosten eines Ausbaus verlangen, um weiteren Beeinträchtigungen vorzubeugen. Dies gilt aber nur, wenn der Mieter tatsächlich Gas abnimmt. Bislang liegt insoweit nur um eine Vermutung vor.
Sie könnten also dem Energieanbieter vorschlagen, die Ausbaukosten auf Grundlage eines vorbeugenden Unterlassungsanspruchs nach § 1004 in Verbindung mit § 823 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vom Mieter zu verlangen.
Allerdings ist es möglich, dass der Energieversorger dies ablehnt.Falls er dies tut und Zahlungsansprüche gegen Sie stellt, müssten Sie sich anwaltlich beraten lassen, um sich zu verteidigen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage ist damit beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen,
Rechtsanwältin Schröder

Bewertung des Fragestellers 17.04.2013 | 16:10

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"Ehrlich gesagt war ich schon über diese Antwort etwas enttäuscht, zum einen erschien mir die Antwort viel zu lang, ohne auf den Punkt zu kommen, zum anderen muss ich auf meine Ausgangsfrage verweisen: Es wurde nirgendwo von mir erwähnt, dass ich einen Vertrag direkt im Vorfeld mit dem Gasversorger abgeschlossen habe, ganz im Gegenteil wurde von mir erwähnt, dass die Mieter Gas selber anmelden. Mir ist auch nicht in Erinnerung jemals einen Gasvertrag über die Einzelwohnungen abgeschlossen zu haben.
Auf den Schreiben der Ele steht der Mieter als Vertragspartner geworden, dies erklärt ja auch, dass der Mieter offensichtlich imstande war, den Vertrag bzw die Uhr abzumelden."
Stellungnahme vom Anwalt:
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