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Mieter gibt Schlüssel nicht zurück

16.07.2009 07:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Hallo,

ich habe folgendes Problem:

Ich habe meinem Mieter zum 30.06.2009 auf Grund von Mietrückständen und permanenten Verstößen gegen die Hausordnung fristlos gekündigt.

Der Mieter ist nun mittlerweile nicht mehr zu erreichen, weder über Festnetz, noch über Mobiltelefon. Eine Kontaktaufnahme über den Postweg ist auch nicht möglich, da der Briefkasten nicht mehr geleert wird.

Von mehreren Nachbarn habe ich erfahren, dass er seit Ende Juni nicht mehr gesehen wurde und anscheinend ausgezogen ist.
Allerdings hat er die Wohnung nicht vollständig ausgeräumt und auch die Hausschlüssel nicht zurückgegeben. Sein zuständiges JobCenter, welches zeitweise die Miete übernommen hat, kennt seine neue Adresse auch nicht und versucht bisher auch vergeblich Kontakt zu ihm aufzunehmen. Eine Ummeldung beim Ordnungsamt ist bisher auch nicht erfolgt.

Meine Frage ist nun wie ich mich gesetzeskonform verhalten soll/muß, damit ich bald meine Wohnung wieder vermieten kann?
Kann ich die Wohnung betreten und kann ich dabei das Türschloss austauschen lassen.
Wie komme ich an die neue Adresse (eventuell Anzeige bei Polizei) und was passiert mit den zurückgelassenen Möbeln (Einlagerung/Sperrmüll).
Muss ich dafür vorher noch eine Zwangräumung beim Amtsgericht beantragen, obwohl mein ehemaliger Mieter offensichtlich nicht mehr in der Wohnung lebt?

Danke und Gruß
16.07.2009 | 08:26

Antwort

von


(932)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Meine Frage ist nun wie ich mich gesetzeskonform verhalten soll/muss, damit ich bald meine Wohnung wieder vermieten kann?

Nach § 546 BGB hat der Mieter die Pflicht, die Mietsache – hier also die Wohnung – nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Da hier das Mietverhältnis beendet wurde, besteht auch die Rückgabepflicht des Mieters.

Dieser ist also schriftlich aufzufordern, die Wohnung zu räumen, die Wohnung entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen herzurichten und insbesondere den Schlüssel zurückzugeben.

Wird die Rückgabepflicht durch den Mieter nicht erfüllt, begründet dies einen Schadensersatzanspruch des Vermieter nach §§ 280 , 281 , 286 BGB .

Gemäß § 546 Absatz 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder den unmittelbaren Besitz an der geräumten Mietsache zu verschaffen. Andernfalls ist der Vermieter gemäß § 546 a Absatz 1 BGB berechtigt, bis zur tatsächlichen Herausgabe die vereinbarte oder aber die gegenwärtig marktübliche Miete als Nutzungsentschädigung zu verlangen. Darüber hinaus kann er gemäß § 546 a Absatz 2 BGB den ihm durch die verspätete Rückgabe entstandenen Schaden geltend machen.

Zur ordnungsgemäßen Herausgabe ist grundsätzlich eine regelrechte Übergabe an den Vermieter erforderlich. Eine bloße Besitzaufgabe des Mieters genügt regelmäßig nicht. Teilweise wird auch gefordert, dass der Übergabe regelrechte Verhandlungen und eine Einigung über die Rückgabe vorausgegangen sein müssen.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass es der Vermieter ausnahmslos allein in der Hand hat, ob der Mieter seine Herausgabepflicht nach § 546 Absatz 1 BGB erfüllen kann oder nicht.

Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Rücknahme der Mieträume, gerät er zum einen in Annahmeverzug und verliert seine Ansprüche nach § 546 a BGB . Ein solcher Fall liegt etwa vor, wenn er nicht zum Auszugstermin trotz Kenntnis hiervon nicht zur Übergabe erscheint oder sich der Rücknahme wegen noch nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder einzelner, in den Räumen verbliebener Gegenstände des Mieters widersetzt.

Problematisch ist das ganze hier insbesondere deswegen, da der Mieter nicht mehr greifbar ist.

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie den Mieter schriftlich zur Räumung und Rückgabe auffordern. Wenn hier keine Adresse des Mieters bekannt ist, sollten Sie die Nachricht an der Wohnungstür anbringen und nach Absprache im Amtsgericht öffentlich aushängen lassen.


2. Kann ich die Wohnung betreten und kann ich dabei das Türschloss austauschen lassen.
Wie komme ich an die neue Adresse (eventuell Anzeige bei Polizei) und was passiert mit den zurückgelassenen Möbeln (Einlagerung/Sperrmüll).

Zur Erfüllung der Herausgabepflicht gehört nach herrschender Meinung auch, dass der Mieter sämtliche, ihm vom Vermieter überlassene Haus- und Wohnungsschlüssel an diesen zurück gibt.

Wechselt der Vermieter aber nach Beendigung des Mietverhältnisses z.B. wegen der nicht zurück erhaltenen Schlüssel die Schlösser aus, soll ihm kein Nutzungsentschädigungsanspruch gegen den Mieter mehr zustehen, da dann keine Vorenthaltung der Mietsache nach § 546 a BGB mehr gegeben ist.

Da der Mieter aber nicht mehr greifbar ist, sind solche Ansprüche auch nur schwer durchsetzbar und Sie sollten überlegen, darauf zu verzichten.

Teilweise wird auch vertreten, dass in Ausnahmefällen eine Herausgabe der Mieträume nach § 546 Absatz 1 BGB auch dann vorliegen soll, wenn der Mieter einzelne Schlüssel nicht herausgibt. Dies soll dann der Fall sein, wenn bei wertender Betrachtung der Mieter den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und ihn dem Vermieter verschafft hat. Hierzu gehören auch Fälle, in denen der Mieter wegen Verlust eines oder mehrerer Schlüssel gar nicht mehr in der Lage ist, sämtliche, ihm seinerzeit vom Vermieter überlassene Schlüssel an diesen zurückzugeben.

Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Vermieters nach § 546 a BGB soll im Einzelfall aber entfallen, wenn er sich in Kenntnis der unvollständigen Schlüsselrückgabe dennoch über Monate hinweg nicht bemüht, sämtliche Schlüssel zurück zu erhalten, um sich Zugang zu den Räumen zu verschaffen.

Da der Mieter aber nicht mehr greifbar ist, sind solche Ansprüche auch nur schwer durchsetzbar und Sie sollten überlegen, darauf zu verzichten.

Da hier kein Mietverhältnis mehr besteht, können Sie die Wohnung also auch betreten. Insbesondere kann hier auch das Türschloss ausgetauscht werden. Zu beachten ist lediglich, dass Sie für den Mieter vorerst noch erreichbar sind, falls er seine Möbel doch noch zu holen beabsichtigt.

Jedenfalls solange der Mieter sich in der Abholfrist befindet, sollte diese Möglichkeit gegeben sein. Wenn die Frist fruchtlos verstreicht, können Sie nach Belieben verfahren und die Wohnung auch wieder vermieten.


3. Muss ich dafür vorher noch eine Zwangsräumung beim Amtsgericht beantragen, obwohl mein ehemaliger Mieter offensichtlich nicht mehr in der Wohnung lebt?

Grundsätzlich muss hier der Mieter auch aus der Wohnung geklagt werden. Es wäre also eine Räumungsklage zu erheben und danach zu vollstrecken.

So sind Sie juristisch auf der sicheren Seite.

Allerdings ist dies zum einen sehr kostenintensiv. Zum anderen ist der Mieter nicht mehr greifbar.

Da der Mieter die Wohnung aber verlassen und die Möbel nicht mitgenommen hat, kann man hier auch von einer Besitzaufgabe ausgehen. Der Mieter sollte unter einer Fristsetzung zur Abholung aufgefordert werden.

Es ist auch möglich, dass Sie unter Zeugen eine Inventarliste anfertigen. Dann sollten Gegenstände, die wirtschaftlich keinen Wert haben, entsorgt werden. Gegenstände des Mieters, die noch einen Wert haben, sollten vorerst eingelagert werden.

Dies ist wichtig, um die Obhutspflicht zu wahren. Diese besteht aber hier nur eingeschränkt, da der Mieter sich in Kenntnis der Nichträumung der Wohnung „aus dem Staub“ gemacht hat.

Nach einer Wartezeit – in der Regel 3 Monate – können die Gegenstände dann verkauft werden. Mit dem Erlös können bestehende Mietschulden und sonstige Ansprüche gegen den Mieter aufgerechnet werden.


Rechtsanwalt Steffan Schwerin

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