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Mieter beauftragt Makler


| 26.08.2007 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



Ich bitte um Beantwortung der untenstehenden Fragen zu folgendem Sachverhalt:

Ein Mieter beabsichtigt eine Mietwohnung zu kündigen und möchte aber ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (3 Monate) bereits zwei Monate nach der Kündigung ausziehen. Laut Mietvertrag wären allerdings nach Kündigung noch drei Mietzahlungen fällig, ungeachtet, ob der Mieter aus der Wohnung vorzeitig auszieht oder bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist in der Wohnung verbleibt.

Zwischen Mieter und Vermieter wird Folgendes einvernehmlich vereinbart: Wenn der Mieter (Vormieter) einen Nachmieter beibringt, der bereits nach zwei Monaten einziehen kann, und somit für den Vermieter die Mietzahlungen ohne Unterbrechung weiterlaufen und der Vermieter keinen Aufwand mit der Suche nach einem Nachmieter hat, würde der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, ohne dass die dritte Mietzahlung fällig würde. Insofern grundsätzlich eine faire Abmachung.

Die untenstehenden Fragestellungen ergeben sich aus der Besonderheit, dass der Mieter beruflich viel unterwegs ist (>100 Tage im Jahr) und daher wenig Zeit hat, sich aktiv um einen Nachmieter zu kümmern (Inserat, Anfragen, Wohnungsbesichtigung, etc.). Um der dritten Mietzahlung zu entgehen, ergibt sich die Idee, einen Makler mit der Suche nach einen Nachmieter zu beauftragen.


Fragestellung:

Frage 1: Ist der Mieter berechtigt, einen Makler zu beauftragen, für ihn einen Nachmieter zu finden, und muss der Mieter von seinem Vorhaben den Vermieter informieren?

Frage 2: Kann die Maklerprovision (2 Monatsmieten) auf den Nachmieter abgelastet werden (so wie es üblicherweise gehandhabt wird, wenn der Vermieter einen Vermittler zur Mietersuche beauftragt), sofern der potenzielle Nachmieter ausdrücklich im Vorfeld auf die fällige Zahlung der Courtage hingewiesen wird, oder muss der Vormieter (als Auftraggeber) die Maklerprovision selber tragen, bzw. darf der Vermittler die Provision direkt dem Nachmieter in Rechnung stellen, sofern dies zwischen Nachmieter und Makler vereinbart wird und dies unter Zustimmung des Vormieters geschieht?

Frage 3: Wie weit darf das Beziehungsverhältnis zwischen Auftraggeber (Vormieter) und Wohnungsvermittler (Makler) gehen, ohne dass sich dies schädlich auf die Maklerprovision auswirkt? Hat der Wohnungsvermittler auch dann Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn dieser ein guter Bekannter vom Vormieter ist, bzw. als Partner verstanden werden könnte (allerdings ohne gemeinsame häusliche Wohngemeinschaft)?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.


26.08.2007 | 21:16

Antwort

von


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Tel: 09071/2658
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage(n) weiter wie folgt:

Frage 1: Ist der Mieter berechtigt, einen Makler zu beauftragen, für ihn einen Nachmieter zu finden, und muss der Mieter von seinem Vorhaben den Vermieter informieren?

Ich rate dringend davon ab, als Mieter einen Makler für eine Neuvermietung zu beauftragen. Dies begründe ich wie folgt:

In der Regel wird ein Makler aus guten Gründen vom berechtigten Eigentümer und künftigen Vermieter beauftragt.

Ihnen als Vormieter fehlt es an der Vertretungsmacht den Mietvertrag zu vereinbaren.

Die mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung besteht nur darin, dass Sie einen Nachmieter vorschlagen dürfen. Jedoch nicht, dass Sie einen Mietvertrag im Namen des Vermieters abschließen werden.

Der Mietvertrag selbst wird ausschließlich zwischen Vermieter und neuem Mieter vereinbart, wobei der Vermieter nicht geeignete Mietinteressenten z.B. wegen mangelnder Solvenz als Vertragspartei ablehnen darf.

Frage 2: Ich weise noch mal darauf hin, dass der Makler vom Vermieter zu beauftragen ist, weil nur dieser den zu vermittelnden Hauptvertrag ( Mietvertrag ) abschließen kann.

2 Monatsmieten sind als Provision zulässig.

Wenn die Courtage ausschließlich von dem neuen Mieter bezahlt werden soll, so wird sich u.U. binnen der 2 Monate kein dem Vermieter geeignet erscheinender Interessent finden und letztlich wird sich der Provisionsanspruch auch auf den erzielbaren Mietpreis durchschlagen..

Fraglich ist, ob sich der Vermieter bei Beauftragung eines Maklers so kulant zeigen wird, dass er Ihnen die dritte Monatsmiete erlassen wird.

Dies sollte in einem Gespräch mit dem Vermieter besprochen werden.

Vielleicht hilft es bei den anstehenden Verhandlungen, wenn Sie den Vermieter zunächst auf die Problematik mit Ihrer beruflich bedingten Abwesenheit aufmerksam machen. Jedoch als Lösung die Beauftragung eines Bekannten ( Makler ) mit den anstehenden Wohnungsbesichtigungen vorschlagen.

Frage 3: Wie weit darf das Beziehungsverhältnis zwischen Auftraggeber (Vormieter) und Wohnungsvermittler (Makler) gehen, ohne dass sich dies schädlich auf die Maklerprovision auswirkt? Hat der Wohnungsvermittler auch dann Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn dieser ein guter Bekannter vom Vormieter ist, bzw. als Partner verstanden werden könnte (allerdings ohne gemeinsame häusliche Wohngemeinschaft)?

Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler gemäß § 2 WoVermG z.B. nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler selbst ist.

Die Vermittlung gegen Provision über einen guten Bekannten ist gesetzlich nicht ausdrücklich verboten. Allerdings vorliegend wohl auch weniger das Problem, da ja der Makler ohnehin vom Vermieter zu beauftragen wäre.

Praktisch könnten Sie sich vom Vermieter bevollmächtigen lassen, einen Makler mit der Neuvermietung zu beauftragen. Unkomplizierter wäre es jedoch schon, wenn der Vermieter den Makler, ggf. eben auch Ihre(n) Bekannte(n), selbst beauftragt.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
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Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2007 | 22:08


Zunächst vielen herzlichen Dank für Ihre aussagefähige und schnelle Antwort.

Im Rahmen der Möglichkeit, eine einmalige Nachfrage zu stellen, möchte ich unter Beachtung Ihrer Hinweise den Sachverhalt noch einmal konkretisieren und um erneute Stellungnahme bitten:

Der Auftrag an den Makler beschränkte sich allein darauf, einen geeigneten Nachmieter zu finden, der innerhalb von 2 Monaten einziehen kann. Es hat sich inzwischen tatsächlich ein Nachmieter gefunden, der vom Vermieter akzeptiert wurde und der inzwischen innerhalb der 2 Monate eingezogen ist. Der Mietvertrages wurde direkt zwischen Vermieter und Nachmieter abgeschlossen, insofern gibt es seitens des Vermieters keinerlei Einwände oder Vorbehalte. Auch die dritte Monatsmiete wurde tatsächlich erstattet.

Das Interesse, einen Makler einzuschalten, lag beim Vormieter allein darin begründet, dass der Umzug vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erfolgen sollte und sich der Vormieter wegen seiner Reisetätigkeit außer Stande sah, selbst die Suche nach einen Nachmieter zu organisieren.

Als Hinweis sei noch angeführt, dass der Nachmieter die begehrte Wohnung ohne die Vermittlungstätigkeit des Maklers sicherlich nicht gefunden hätte, weil die Wohnung dann ohne Ausschreibung durch Mundpropaganda im Bekanntenkreis des Vormieters vermittelt worden wäre. Außerdem erscheint es wichtig zu erwähnen, dass der Nachmieter den Vormieter ausdrücklich darum gebeten hatte, sich um einen Nachmieter zu kümmern.

Insofern zeigte sich der Nachmieter zunächst überaus dankbar, die Wohnung erhalten zu haben. Am Tage der Wohnungsübergabe waren übrigens alle Beteiligten einvernehmlich (Vermieter, Vormieter und Nachmieter).

Der Interessenkonflikt ergibt sich daraus, dass der Nachmieter nun unter Hinweis, der Makler habe trotz erfolgter Vermittlung dennoch keinen Anspruch die Maklerprovision, diese nun zurückfordert. Er begründet die Rückforderung damit, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, einen Makler zu beauftragen, dies könne tatsächlich ausschließlich vom Vermieter erfolgen.

Sollte dies tatsächlich zutreffen, würde das Vermittlungshonorar (zwei Monatsmieten) wohl durch den Vormieter selbst zu tragen sein, wodurch die ursprüngliche Idee, eine Monatsmiete einzusparen, im Nachhinein natürlich absurd wäre.

Erschert wird die Situation übrigens dadurch, dass der Nachmieter beanstandet, dass die vermittelnde Person (Makler) als Partner des Vormieters (allerdings ohne gemeinsame häusliche Wohngemeinschaft) bezeichnet werden kann. Mit Hinweis auf § 2 WoVermG stellt sich die Frage nach der Rechmäßigkeit der Maklerprovision, weil der Makler weder Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist (was zum Ausschluss einer Provision führen würde).

Für eine erneute Stellungnahme zu den drei Fragen unter Beachtung der zusätzlichen Hinweise wäre ich sehr dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2007 | 23:25

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Es kommt letztlich darauf an, was überhaupt vereinbart wurde.

Mir scheint, dass jedenfalls kein schriftlicher Vertrag vorliegt.

Ein Maklervertrag kann auch mündlich, ja sogar durch schlüssiges Verhalten vereinbart werden. Zu dem, was vereinbart wurde, machen Sie jedoch leider nur ungenaue Angaben.

Entscheident ist nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage, was am Tag der Wohnungsübergabe letztlich zwischen den Anwesenden vereinbart wurde.

Der Umstand, dass die Provison vom Mieter bereits bezahlt wurde, legt nahe, dass die Zahlung auf Grund eines wirksam vereinbarten Maklervertrages erfolgte.

Sollte der Nachmnieter weiter auf die Rückzahlung der Provision bestehen bzw. seine Forderung gar gerichtlich einklagen wollen, so wäre letztlich entscheidend, ob eine wirksame Rechtsgrundlage für den Erhalt der Gelder greift.

Also was genau zwischen wem vereinbart wurde.

Insbesondere die Aussage, dass am Tag der Wohnungsübergabe alle "einvernehmlich" waren, klärt diese Frage nicht weiter auf.

Die alleinige Beauftragung des Maklers durch Sie als Mieter ohne weitere Vereinbarung(en) zwischen dem Nachmieter und dem Makler zur Provisionszahlung würde durchaus Ansprüche des Mieters auf Rückerstattung der gezahlten Provision begründen. Gleiches gilt, auch wenn der Vermieter seine Zustimmung zu einem Maklervertrag erteilt hat!

Schließlich durften die zwei Monatsmieten Provision allenfalls dann zu Recht gefordert werden, wenn sich der Nachmieter damit auch einverstanden erklärt hat. Hiervon gehe ich jedoch aus, da er schließlich längst gezahlt hat.

Im Zweifel sollte ein Rechtsanwalt vor Ort konsultiert werden. Übrigens könnte der Makler, wenn er denn die Gelder an den Nachmieter zurückzuzahlen müsste, bei Ihnen Regreß suchen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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