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Mieter - Mieteradresse unbekannt Zustellung der Kündigung

| 05.06.2011 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Grübnau-Rieken, LL.M., M.A.


Mein Mieter hat nach mehrmaliger Aufforderung schriftlich, sms, Telefonate keine Antwort gegeben.Zahlte die Mai Miete nicht.Auch sonst immer zu spät.Die Einschreibebriefe kommen zurrück,Adressant unbekannt,wohnt in Berlin (laut Ausweis)und hat Wohnung von mir gemietet, wegen Arbeit.Habe des öfteren nur über Handy abgemahnt.Was kann ich jetzt tun um die Wohnung zu räumen. Keiner weiß wo er sich aufhällt.Will ja die Wohnung wieder so schnell wie möglich vermieten.

Mfg Silvia Szeplaki

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich möchte Ihnen aufgrund Ihres Einsatzes sowie des von Ihnen gestellten Sachverhaltes eine Orientierung wie folgt geben.

Sie müssen zuerst das Mietverhältnis beenden. Hier liegt schon das erste Problem, denn wie Sie berichten, ist Ihrem Mieter die Kündigung nicht zugegangen.

Anbieten würde sich in diesem Fall die zustellung der Kündigung mittels Boten, wenn der Bote zunächst Kentniss vom Inhalt der Kündigung erhält und sodann diese bei Ihrem Mieter einwirft. Dann gilt die Kündigung als Zugegangen.

In Ihrem Fall fehlt allerdings erst eine Miete, so dass zu befürchten steht, dass Sie keinen Kündigungsgrund haben. Diese sind in § 543 BGB aufgeführt.

Die ständige Spätzahlung stellt keinen Grund zur Kündigung dar: "Bei Zahlungsverzug des Mieters kann der Vermieter nach § 543 Abs 2 Nr 3 nur in den dort genannten Fällen kündigen, nicht aber, wenn der Mieter ständig unpünktlich zahlt, wiederholt unbegründete Abzüge macht oder über längere Zeiträume mit Beträgen in Rückstand gerät, die nicht die Grenze des § 543 Abs 2 Nr 3 erreichen." (Ehlert in: Beck-OK, § 543 Rn. 29a).

Eine möglichkeit wird in der Rechtsprechung und Literatur für den Fall gesehen ,"wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbes eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH NJW-RR 1988, 77 ; OLG Karlsruhe NZM 2003, 513 ; Kraemer NZM 2001, 553, 561)."

Die Fortführung des Mietverhältnisses muss Ihnen daher unzumutbar sein. Dies ist aber eine Einzelfallentscheidung des mit dem Räumhsprozesses befassten Gerichts. Da das Mietrecht einen sozialschutzrechtlichen Charakter zu Gunsten des Mieters aufweist, ist eher davon auszugehen, dass Ihrem Räumungsbegehren nicht statt gegeben wird, zumal der Mieter durch rechtzeitige Entrichtung der Miete den Kündigungsgrund entfallen lassen kann.

So lange Ihr Mieter mit der zweiten Miete nicht im Rückstand ist, erscheint es mir wenig erfolgversprechend, Ihren Mieter zu kündigen und eine - teuren und langwierigen - Räumungsprozess zu führen.

Es tut mir leid, Ihnen keine günstigere Prognose gegeben haben zu können.

Ich möchte Ihnen empfehlen, sich zügig an einen Anwalt vor Ot zu wenden, sobald die zweite Miete nicht entrichtet wurde. In der Gesamtschau aller Umstände wäre eine Kündigung dann wohl zu rechtfertigen.

Mit freundlichen Grüßen

Grübnau-Rieken
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 05.06.2011 | 11:44

Ersteinmal Danke.
Der Briefkasten wird schon lange nicht mehr gelehrt.Auch hat keiner im Haus den Mieter wieder gesehen und er reagiert ja überhaupt nicht auf meine Anrufe.Wie soll ich den Mieter jetzt kontaktieren,wenn er nicht vor Ort ist und unter bekannter Adresse nicht erreichbar ist?
Mfg gyoergyi1977

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.06.2011 | 12:02

Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie haben angegeben, dass Ihr Mieter laut Personalausweis in Berlin wohnt. Das muss nicht richtig sein. Ziel ist es, zunächst herauszufinden, wo Ihr Mieter steckt. Dies kann über einen Anwalt per sogenannter Einwohnermeldeamtanfrage geschehen. Ist er noch in der Wohnung gemeldet, kann trotz ungelehrtem Briefkasten zugestellt werden.

Sie können bei unbekannten Aufenthaltsort die sogenannte öffentliche Zustellung nach § 185 ZPO durchführen lassen.

Ich hoffe, Ihnen damit bei einem weiteren Schritt zu einer Wohnungsräumung geholfen haben zu können und wünsche einen erholsamen Sonntag.

Bewertung des Fragestellers 05.06.2011 | 14:25

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