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Mieter Kündigung nach Zwangsversteigerung

| 23.01.2013 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich nehme am 07.02. an einer Zwangsversteigerung für eine ETW teil, die derzeit vermietet ist. Davon ausgehend, dass ich den Zuschlag bekomme, werde ich das Mietverhältnis noch am gleichen Tag kündigen. Bitte sind Sie so nett und überprüfen mein dafür vorbereitetes Schreiben unten, ob ich auf alles geachtet habe. Vor allem bezüglich der Fristen? Der jetzige Mieter wohnt seit 1 ½ Jahren dort- mit Frau und Kind. Mit der Miete ist er immer wieder im Rückstand lt. dem Zwangsverwalter. Wie schätzen Sie die Gründe ein für den Eigenbedarf? Sind die so ausreichend? Der Fahrweg zur Arbeit ist derzeit 15 km einfach und der Grad meiner Behinderung (in 2000 festgestellt) beläuft sich auf 35% - Einschränkung Bewegungsapparat nach Wirbelsäulen OP) Und können Sie mir sagen, was im Falle des Falles ein Räumungsverfahren ungefähr an Kosten auf mich zukommt und wie ich reagieren muss, wenn der Kündigung ein Widerspruch folgt? Und was ist besser: Kündigung unter Zeugen in den Briefkasten werfen oder per Einschreiben mit Rückantwort übermitteln?
Freue mich auf Antworten.
Frdl. Grüße

hier das vorbereitete Kündigungsschreiben:

Absender
Empfänger
Adresse

07.02.2013

Kündigung des bestehenden Mietverhältnis gem. Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung § 57 a ZVG

Sehr geehrte Fam. …..,
ich habe heute im Rahmen der Zwangsversteigerung am Amtsgericht …… die Wohnung, die Sie derzeit gemietet haben, ersteigert. Ich selbst wohne derzeit in **Hessen in einer 3 Zimmer Wohnung im Obergeschoss. Weil ich gesundheitliche Probleme habe mit meinem Bewegungsapparat, werden die fast 40 Treppen zu meiner Wohnung zum Problem. Ich benötige deshalb dringend Wohnraum im Erdgeschoss (Kopie der bestätigten Behinderung im Anhang). Dazu kommt, dass der Firmensitz meines Arbeitgebers von ** nach ** verlegt wurde, und damit ein Umzug ansteht für einen kürzeren Weg zur Arbeitsstelle.
Aus diesen Gründen kündige ich Ihnen das bestehende Mietverhältnis fristgemäß (§57 aZVG) zum 31.05.2013 wegen Eigenbedarf.
Nach § 574 haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs im Falle unzumutbarer Härte. Dieser muss ggf. schriftlich erklärt und begründet werden und zwar innerhalb zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses.
Sollten Sie vor dem 31.05.2013 eine passende neue Wohnung finden, und deshalb einen früheren Umzugstermin wünschen, bitte ich ggf. um Rücksprache.
Freundliche Grüße
………………………..



23.01.2013 | 12:11

Antwort

von


(175)
Rankestraße 21
01139 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Sie vermischen 2 Kündigungen miteinander.

§ 57a ZVG gibt Ihnen ein eigenständiges außerordentliches Kündigungsrecht neben der ordentlichen Kündigung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB .

Sie sollten beide Kündigungen in separaten Schreiben verfassen.

"Bitte sind Sie so nett und überprüfen mein dafür vorbereitetes Schreiben unten, ob ich auf alles geachtet habe."

Auf "alles" zu achten, ist nicht möglich, da nur der vorliegende Sachverhalt berücksichtigt werden kann. (Siehe auch meine Hinweise.)

"Sehr geehrte Fam. …..,
ich habe heute im Rahmen der Zwangsversteigerung am Amtsgericht …… die Wohnung, die Sie derzeit gemietet haben, ..."

ersteigert. -> den Zuschlag erhalten


"Ich selbst wohne derzeit in **Hessen in einer 3 Zimmer Wohnung im Obergeschoss...."

-> (zur Miete...., wenn Eigentum, dann zur Vermietung anbieten)

"Weil ich gesundheitliche Probleme habe mit meinem Bewegungsapparat, werden die fast 40 Treppen zu meiner Wohnung zum Problem. Ich benötige deshalb dringend Wohnraum im Erdgeschoss (Kopie der bestätigten Behinderung im Anhang). Dazu kommt, dass der Firmensitz meines Arbeitgebers von ** nach ** verlegt wurde, und damit ein Umzug ansteht für einen kürzeren Weg zur Arbeitsstelle.
Aus diesen Gründen kündige ich Ihnen das bestehende Mietverhältnis fristgemäß (§57 aZVG) zum 31.05.2013..."

-> hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

"...wegen Eigenbedarf. .."

-> streichen/eine eigene Kündigung dazu verfassen.

"Nach § 574 haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs im Falle unzumutbarer Härte. Dieser muss ggf. schriftlich erklärt und begründet werden und zwar innerhalb zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses."

-> Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses wird schon jetzt widersprochen.

Sollten Sie vor dem 31.05.2013 eine passende neue Wohnung finden, und deshalb einen früheren Umzugstermin wünschen, bitte ich ggf. um Rücksprache.
Freundliche Grüße "


"Vor allem bezüglich der Fristen?"

Kündigung nach §57a ZVG ,
Die Frist richtet sich nach den gesetzlichen Fristen des § 573d Abs. 2 BGB "..am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.."

Die Berechnung des Kündigungstermins erfolgt von der Wirksamkeit des Zuschlages an, nicht von dessen Rechtskraft.


Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB
Die Frist wird nach § 537c Abs. 1 BGB berechnet.

"Mit der Miete ist er immer wieder im Rückstand lt. dem Zwangsverwalter."

Dies kann einen weiteren Kündigungsgrund darstellen.

"Wie schätzen Sie die Gründe ein für den Eigenbedarf? Sind die so ausreichend?"

Sie müssen die Wohnung benötigen, dafür müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe bestehen. Dies ist der Fall.

"Und können Sie mir sagen, was im Falle des Falles ein Räumungsverfahren ungefähr an Kosten auf mich zukommt und wie ich reagieren muss, wenn der Kündigung ein Widerspruch folgt?"

Wenn widersprochen wird und keine anderweitige Einigung möglich ist, müssen Sie die Räumung klageweise begehren.

Die Kosten ergeben sich aus dem Jahresentgelt (Miete) als Streitwert. Daraus berechnen sich die Kosten und Gebühren. Möglicherweis muss dann die Räumung noch durch den Gerichtsvollzieher vollzogen werden. Auch diese Kosten sind vorzustrecken. Als Schätzung für die Räumung des Gerichtsvollziehers sind mit mehr als 1000€ zu rechnen.

(Für eine Räumung gegen einen Ex-Eigentümer bedürfte es einer Klage nicht, da der Zuschlagsbeschluss als Titel zur Räumung berechtigt.)

"Und was ist besser: Kündigung unter Zeugen in den Briefkasten werfen oder per Einschreiben mit Rückantwort übermitteln? "

Zeuge ist besser, da bei einem Rückschein es auf eine Handlung durch den Mieter ankommt.

Sicher ist die Bestätigung des Erhaltes der Kündigungen durch den Mieter auf einer Kopie oder die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (Letzteres wird durch die notwendigen Fristen schwierig.)

Vorschlag schicken Sie es als Einwurfeinschreiben und nutzen Sie einen bekannten Dritten, keinen Verwandten oder Freund, als Boten. Diese Kündigungen werden von den Dritten nach dem Lesen in einen Umschlag gesteckt und in den Briefkasten des Mieters eingeworfen, besser übergeben.

Hinweise: Folgende Tatbestände können die Kündigung ausschließen:

Nach § 59 ZVG kann das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 57a ZVG ausgeschlossen werden.

§ 577a BGB Entgegen dem Wortlaut ist unter Veräußerung auch die Zwangsversteigerung zu "lesen".
Anknüpfungspunkt ist die nach Mietüberlassung vorgenommene Teilung in Wohnungseigentum. Landesregelungen können den Zeitpunkt

Auch das Wohnungsbindungsgesetz (§17 WoBindG) und das Wohnraumförderungsgesetz (§ 29 Abs. 1 Nr. 2 WoFG) können Ihren den Einzug verhindern.

Ob die Voraussetzungen vorliegen, müssten Sie prüfen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

Rückfrage vom Fragesteller 23.01.2013 | 13:34

Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort. Wenn ich Sie richtig verstanden habe genügt also eine Kündigung gem §57a ZVG nicht, sondern ich muss gleich eine 2., ordentliche mitschicken mit Bezug auf § 573 ABS 2 BGB (Eigenbedarfskündigung). Und soll ich bei dem Kündigungsschreiben zu §57a ZVG auch den Bezug herstellen zu der beiliegenden Eigenbedarfskündigung gem. §543 ABS 2 BGB? Darf mich die beiden Kündigungen in einen Umschlag packen? Und ist das nicht doppelt gemoppelt? Au weh - nun sind es gleich in paar Nachfragen zu Ihrer Anwort geworden. Ich hoffe, dass ist noch in Ordnung so.
Besten Dank schon mal und freundliche Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.01.2013 | 15:03

Sehr geehrte Fragestellerin,

theoretisch genügt eine Kündigung.

Als "Vermieter", der Sie nach Zuschlag dann sind, werden Sie so viele Kündigungen schicken, bis Sie Ihr Ziel erreicht haben.

Sie werden also hier mindestens zwei Kündigungen ausprechen.

1. außerordentlich nach § 57a ZVG
2. ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Diese werden mit zwei Briefumschlägen per Einwurfeinschreiben und zwei per Boten (Dritter, nicht der Postbote) gemäß meinem Vorschlag versandt.

(2+2 sind 4 Schreiben, alle orginal unterschrieben)

NACHTRAG: Sie müssen die Namen ALLER Mieterparteien aus dem Mietvertrag verwenden.

"...Aus diesen Gründen kündige ich Ihnen , Vorname Name,..."

Wenn nur ein Ehegatte/Lebenspartner etc. drin steht, ergänzen Sie:

"Vorbehaltlich anderer Regelungen nach Mietvertragsschluss vom Datum (Mietvertrag) gilt diese Kündigung auch für Vorname Name, Vorname Name.... (Der nicht im Mietvertrag stehenden PersonEN)

Wenn Sie von ALLEN Mietern auf die Kopien beider Kündigungserklärungen eine Eingangsbestätigung (Die Mieter müssen keine Kündigung bestätigen, sondern nur den Eingang) erhalten, können Sie sich die ganze Sache sparen.

Ansonsten ist die erste Antwort des Mieters "Kündigung? Habe ich nicht erhalten." Die zweite Antwort. "Der Briefumschlag war leer." Die dritte Antwort. "Ich habe den Brief erst nach dem 3. Werktag erhalten." Die vierte Antwort. "Die Kündigung betraf nur meine Frau." ... uswusf.

"Und soll ich bei dem Kündigungsschreiben zu §57a ZVG auch den Bezug herstellen zu der beiliegenden Eigenbedarfskündigung gem. §543 ABS 2 BGB?" (§ 573 Abs. 2 BGB )

Nein, es sind zwei eigenständige Kündigungen. Sie können und werden jedoch den gleichen Grund nennen.

"Darf mich die beiden Kündigungen in einen Umschlag packen?"

Nein, das wäre für den Mieter "verwirrend".

"Und ist das nicht doppelt gemoppelt?"

Sicher, wenn Sie ganz sicher gehen wollen, werden Sie die Schreiben auch noch mit einfachen Brief und per Fax mit Sendeprotokoll schicken.

Wenn Sie den Gerichtsvollzieher anfragen und er Ihnen bestätigt zu einem bestimmten Termin zuzustellen, investieren Sie das "Geld".

Warum? SIE müssen dann vor Gericht den Zugang DES Inhaltes der Kündigungen zum rechtzeitigen Termin beweisen.

Wenn also hier der Nachweis nicht gelingt, erfahren Sie dies nach Monaten im abweisenden Urteil. §57a ZVG ist dann vorbei. Sie können dann (nur noch) mit der Eigenbedarfskündigung von vorn beginnen.

Sie dürfen nicht darauf vertrauen, dass klappt schon alles. Sie haben nur einen "Versuch".

Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 23.01.2013 | 12:16

Errata:

"§ 577a BGB Entgegen dem Wortlaut ist unter Veräußerung auch die Zwangsversteigerung zu "lesen".
Anknüpfungspunkt ist die nach Mietüberlassung vorgenommene Teilung in Wohnungseigentum. Landesregelungen können den Zeitpunkt" auf jeweils 10 Jahre erhöhen.

Bewertung des Fragestellers 23.01.2013 | 15:48

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 23.01.2013
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