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Mieter Kündigen bei unregelmäßiger Mietzahlung

02.01.2013 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe zum 01.10. eine Eigentumswohnung (kl. 30qm Appartment) gekauft (Übergang Nutzen/Lastenwechsel) der Mieter (Miete kommt vom Jobcenter) wurde per Einschreiben am 16.10.12 zur Zahlung der Miete aufgefordert.

Der Mieter bzw. das Job Center zahlt die Miete aber immer noch an den alten Eigentümer und ich muss mir die Miete von daher umständlich von dort besorgen in der Regel trifft Sie so erst am 20. des Monats ein.

Der Mieter wurde zusätzlich 2x angemahnt :

am 08.11 per Einschreiben und am 16.12 auch per Einschreiben (finde aber den Nachweis nicht mehr). Es gab keinerlei Reaktion durch den Mieter (bspw. Anruf oder Antwortschreiben)

Da ich daran interessiert bin, dem Mieter zu kündigen, würde ich gern wissen, ob damit ein ausreichender Tatbestand für eine Kündigung geschaffen ist, kann ich das Kündigungsschreiben selber aufsetzen ?

Danke !

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Der Mieter ist grundsätzlich zur pünktlichen Zahlung der Miete an den Vermieter verpflichtet. In der Regel ist in den Mietverträgen vereinbart, dass die Miete bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Es können jedoch auch abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Insofern käme es auf den Inhalt des Mietvertrages an, den der frühere Eigentümer mit Mieter geschlossen hat und in den Sie gemäß § 566 BGB eingetreten sind.

Ihrer Schilderung ist zu entnehmen, dass dem Mieter der Eigentumswechsel mit Schreiben vom 16.10.2012 bekannt gemacht wurde. Hierauf kommt es jedoch nicht entscheidend an. Entscheidend ist vielmehr das Datum der Grundbucheintragung. Erst wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dürfen sie Mietforderungen stellen.

Sie teilen weiter mit, dass die Miete vom Jobcenter weiterhin an den alten Mieter gezahlt wird.

Hierzu gilt folgendes:
Der Mieter kann seine vertragliche Schuld, nämlich die Miete an den Vermieter zu zahlen nur dann erfüllen, wenn er an den richtigen Vermieter zahlt (bzw. zahlen lässt). Wenn die Mieten nach Eintragung im Grundbuch an den "falschen" gezahlt wurde, so wäre an sich eine Erfüllung nicht eingetreten.

Sie haben sich jedoch die Miete von dem früheren Eigentümer überweisen lassen. Hierin dürfte eine nachträgliche Genehmigung der Zahlung der Miete an den ehemaligen Eigentümer (als Dritten) gemäß § 366 Abs. 2 i.V.m. § 185 BGB zu sehen sein, womit die Mietschuld erfüllt wurde. Es dürfte daher nicht auf den Eingang der Zahlung auf Ihrem Konto, sondern auf den Eingang auf dem Konto des ehemaligen Vermieters ankommen.

Ich empfehle Ihnen daher vorab, dem Mieter nochmals ausdrücklich mitzuteilen, ab wann Sie im Grundbuch eingetragen sind und weiter mitzuteilen, dass zukünftig nur noch Zahlungen an Sie selbst berücksichtigt werden. Dementsprechend sollten Sie sich die Miete auch nicht weiter vom ehemaligen Eigentümer überweisen zu lassen.

Der Mieter ist vorliegend verpflichtet dem Jobcenter den Wechsel des Vermieters mitzuteilen, damit dieses die Änderungen entsprechend vornehmen kann. Unterlässt er die Mitteilung wäre ihm die nicht pünktliche Zahlung bzw. ggf. die Nichtzahlung der Miete zuzurechnen, so dass Sie ggf. ein Recht zur fristlosen Kündigung haben.

Teilt der Mieter hingegen dem Jobcenter den Wechsel mit und die verspätete Zahlung ist auf ein Versäumnis des Jobcenters zurückzuführen, dürfte dieses Versäumnis nicht zu einer fristlosen Kündigung berechtigen, da dieses verschulden dem Mieter nicht zuzurechnen ist. (vgl. BGH Urt. vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 )

Ein Recht zur fristlosen Kündigung bei verspäteten Mietzahlungen besteht nur dann, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Letztlich ist es eine Wertungsfrage, wann die Unzumutbarkeit erreicht ist. Dies wird von den Gerichten nicht einheitlich beurteilt. In der Regel werden allerdings dauerhafte unpünktliche Mietzahlungen verlangt, so dass wohl von den meisten Gerichten mehr als zwei unpünktliche Mietzahlungen verlangt werden dürften. Der Mieter ist vor einer Kündigung abzumahnen.

Sofern Sie sich zu einer Kündigung entscheiden, so sollten sie diese sowohl fristlos als auch hilfsweise fristgerecht aussprechen. An einer ordentlichen Kündigung (also mit Kündigungsfrist) sind nämlich geringere Anforderungen zu stellen.

Die Kündigung können Sie grundsätzlich selbst schreiben. Sie müssen schriftlich kündigen und das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben. Das Kündigungsschreiben muss von allen Vermietern unterschrieben und an alle Mieter gerichtet sein.
Wichtig: Nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe werden berücksichtigt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur ausnahmsweise möglich, dann, wenn sie nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind.



Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Conzen
(Rechtsanwalt)


Alt Pempelfort 15
40211 Düsseldorf

0211 / 699 90 699
0211 / 699 90 691
mail: info@ra-conzen.de
web: www.ra-conzen.de

Rückfrage vom Fragesteller 02.01.2013 | 17:13

Hallo, vielen Dank für die Informationen ich muss allerdings noch einmal nachfragen :

Die Notarin hat im Kaufvertrag den Lasten/Nutzenwechsel klar 1 Monat nach Zahlungseingang festgelegt. Dies war der 01.10.2012

Die Eintragung im Grundbuch ist zum 08.11.12 erfolgt.

Was gilt denn nun ? Ist der vertraglich vereinbarte Nutzen/Lastenwechsel damit hinfällig (in bezug auf die Mietverträge, die 3. Werktag beinhalten )

Ich gehe davon aus, das der Mieter es dem Jobcenter nicht mitgeteilt hat, denn in anderen Fällen (mehrere Wohnungen zeitgleich) hat das gleiche Jobcenter bereits vor 2 Monaten reagiert.

Gilt es nun als 2. verspätete Zahlung oder 3. verspätete Zahlung wenn diese Woche kein Geld kommt.

Vielen Dank vorab


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.01.2013 | 17:59

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage,

der notarielle Kaufvertrag regelt das Verhältnis zwischen Ihnen und dem früheren Eigentümer und betrifft den Mieter erstmal nicht.

Für den Mieter gilt der öffentliche Glaube der Richtigkeit des Grundbuchs, d.h. der Mieter darf immer davon ausgehen, dass der im Grundbuch Eingetragene auch der Eigentümer ist. Erst mit Grundbuchänderung kann man daher dem Mieter den Eigentumswechsel entgegen halten.

Da die Grundbuchänderung erst am 08.11.2012 war, können daher erst ab Dezember verspätete Zahlungen in Betracht kommen.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der frühere Eigentümer den Mieter bereits zuvor mitgeteilt hat, das von nun an Zahlungen an Sie als den neuen Eigentümer zu zahlen sind. Ihre eigene Mitteilung reicht hierfür jedoch nicht aus.

Ich weise aber nochmals darauf hin, dass Sie indem Sie die Weiterleitung der Miete durch den früheren Eigentümer an Sie veranlasst haben, die Zahlung der Miete an den Dritten (früheren Eigentümer) nachträglich genehmigt haben könnten (es besteht jedenfalls die Gefahr, dass ein mieterfreundliches Gericht dieses Verhalten so auslegen wird), womit Sie sich nicht mehr auf einen verspäteten Eingang berufen können, sofern an den früheren Eigentümer pünktlich gezahlt wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Conzen
Rechtsanwalt

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