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Mieteinnahmen durch Eltern deklarieren oder nicht

| 25.07.2011 20:19 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Meine Eltern ziehen in ein Haus ein, welches mir von Ihnen vor über 10 Jahren geschenkt wurde. In den letzten 10 Jahren wurde das Haus an andere Familien vermietet. Ich hatte entsprechende Einnahmen durch Vermietung und diese dem Finanzamt mitgeteilt. Da nach der Schenkung das Haus modernisiert wurde, können noch mehrere Jahre lang Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden.

Variante 1:
Meine Eltern zahlen mir keine Miete. Sie überweisen mir lediglich das Geld für die Umlagen, welche ich von dem Haus-Konto begleiche. Die mir entgangene Netto-Miete überweisen sie mir in Form einer Schenkung. Gegenüber dem Finanzamt gebe ich keine Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung an. Ausgaben und Abschreibung kommen ebenfalls nicht zum tragen.

Variante 2:
Meine Eltern zahlen mir neben den Umlagen eine Miete, die ich vor dem Finanzamt deklariere. Die Miete wird so bestimmt, dass ich durch die Abschreibung und sonstige Ausgaben so gut wie keinen Gewinn habe und steuerlich nicht belastet werde.

Fragen:
Welche der geschilderten Varianten ist langfristig steuerlich sinnvoller? Oder gibt es eine bessere Variante?
Angenommen nach meinen Eltern ziehen wieder andere Mieter ein: Könnte es passieren, dass ich keine Abschreibungsbeträge mehr geltend machen kann, weil in der Vergangenheit Phasen ohne Gewinnerzielungsabsicht bestanden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt:


Variante 1:
Meine Eltern zahlen mir keine Miete. Sie überweisen mir lediglich das Geld für die Umlagen, welche ich von dem Haus-Konto begleiche. Die mir entgangene Netto-Miete überweisen sie mir in Form einer Schenkung. Gegenüber dem Finanzamt gebe ich keine Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung an. Ausgaben und Abschreibung kommen ebenfalls nicht zum tragen.

Wenn Ihre Eltern Ihnen vollständig die entgangene (ortsübliche) Miete überweisen, dann ist der Vertrag nicht in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Sie machen dadurch keine Schenkung, auch dann wenn dieses Rechtsgeschäft als Schenkung bezeichnet wird. Das ergibt sich aus der Regelung des § 21 Abs. 2 EStG. Es handelt sich um vollwertige Einnahme, die zu versteuern sind.

Variante 2:
Meine Eltern zahlen mir neben den Umlagen eine Miete, die ich vor dem Finanzamt deklariere. Die Miete wird so bestimmt, dass ich durch die Abschreibung und sonstige Ausgaben so gut wie keinen Gewinn habe und steuerlich nicht belastet werde.

Das ist ganz normale Variante. Wenn Sie gar keinen Gewinn erzielen, ist auch keine Steuer zu entrichten. Diese Variante ist völlig unbedenklich. Sie erscheint auch sinnvoller.

Oder gibt es eine bessere Variante?

Wenn sie schon nach der Variante 2 gar keine Steuern bezahlen, kann es keine bessere Variante geben. Sollte aber diese Variante zu zu versteuernden Einnahmen führen, dann können Sie einen Teil in Höhe von mindestens 45 % der Miete( die ortsüblichen Gegebenheiten entspricht) an die Eltern verschenken. Dann haben Sie diesen Teil der Miete an die Eltern geschenkt, mit der Folge, dass Sie insoweit keine Einnahmen haben.

Angenommen nach meinen Eltern ziehen wieder andere Mieter ein: Könnte es passieren, dass ich keine Abschreibungsbeträge mehr geltend machen kann, weil in der Vergangenheit Phasen ohne Gewinnerzielungsabsicht bestanden?

Nein, das kann nicht passieren. Die Gewinnerzielungsabsicht hat damit nichts zu tun. Sie hätte was mit Vorliegen eines Gewerbe zu tun. Das hat aber mit der Sache nichts zu tun. Der Gewinn ermittelt sich nach § 4 Abs. 3 EStG.

Das war eine Erstberatung. Für weitere Beratung können Sie sich an mich oder einen Kollegen vor Ort wenden.

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2011 | 20:10

Besten Dank für die Antwort.

Zur Variante 1 schreiben Sie: "...dann ist der Vertrag nicht in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. "

Sie meinen wohl den Mietvertrag. Könnten wir auf den Mietvertrag nicht verzichten, wenn meine Eltern gar keine Miete zahlen (quasi alles innerfamiliär lösen)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2011 | 12:23

Danke für die Nachfrage!

Ja, es hat nur den Mietvertrag gegeben, so habe ich auch diesen gemeint.

Ja das können Sie auch versuchen. Sie sollen sich dabei auf § 42 Abs. 2 Satz 2 AO berufen und auf aussersteuerliche Gründe ("interfamiliär")hinweisen. Dann wird das funktionieren.

Sie sollen aber auch wissen(was Sie vielleicht auch wissen), dass zu Ihren Einnahmen, auch die Beträge, die Sie von Ihren Eltern vereinnahmen, um diese weiter an Wasserwerk oder Hausmeister etc. abführen, zählen. Die abgeführten Beträge zählen dann als Ausgaben.

Beste Grüsse

Bewertung des Fragestellers 28.07.2011 | 13:33

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