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Mieteinnahmen aus Österreich bei Wohnsitz und voller Steuerpflicht im Ausland

09.07.2017 15:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)


Zusammenfassung: Anlage EU, beschränkte Steuerpflicht, V+V in Österreich

Hallo,

Ich überlege mir eine Wohnung in Österreich zu kaufen und diese zu vermieten.
Ich bin in Deutschland voll steuerpflichtig und stelle mir nun folgende Fragen:
1. Wo muss ich steuern zahlen?
2. Mit welchen Steuersatz muss ich rechnen (sonst keine weiteren Einnahmen), bzw. Wenn in Österreich steuerpflichtig besteht eine Freigrenze und muss ich dazu eine Steuererklärung anfertigen? Was wären die Kosten dafür ca.?
3. Muss ich in diesem Fall noch etwas in Deutschland beachten?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wo muss ich steuern zahlen?

In Ö sind Sie beschränkt steuerpflichtig. D.h., dass Sie nur mit Ihren Einkünften aus dem Vermietungsobjekt in Ö steuerpflichtig werden. Ihre deutschen Einkünfte spielen keine Rolle.

2. Mit welchen Steuersatz muss ich rechnen (sonst keine weiteren Einnahmen), bzw. Wenn in Österreich steuerpflichtig besteht eine Freigrenze und muss ich dazu eine Steuererklärung anfertigen? Was wären die Kosten dafür ca.?

Ja, Sie werden eine ESt-Erklärung für beschränkt Steuerpflichtige abgegeben müssen (Formular E7). Das Formular finden Sie über die Seiten des österreichischen Finanzministeriums.
Eine Freigrenze besteht nicht. Vielmehr beginnt die Besteuerung bei der beschränkten Steuerpflicht mit dem ersten Euro. Mit einer Besteuerung von 15-20% ist daher zu rechnen. Sie hängt aber von der Höhe Ihrer in Ö erzielten Einkünfte ab.

3. Muss ich in diesem Fall noch etwas in Deutschland beachten?

Ja, die Einkünfte in Ö werden in DE zwar nicht direkt besteuert, jedoch wirken Sie sich im Rahmen des sog. Progressionsvorbehaltes aus. D.h., dass Sie den Steuersatz auf Ihre in DE erzielten (anderen) Einkünfte erhöhen. Beispiel: Ö-Einkünfte 10T €, Einkünfte in DE 100T €. Bemessungsgrundlage für die Steuer sind nur die inländischen deutschen Einkünfte iHv. 100T €. Bei dem Steuersatz auf diese 100T € werden die 10T € aus Ö jedoch mit eingerechnet. Dadurch kommt es zu einer Erhöhung der inländischen Steuer.

Die ausländischen Vermietungseinkünfte werden Sie in Ihrer deutschen Erklärung dafür angeben müssen. Die Finanzbehörden verlangen von Ihnen dann in der Regel eine Anlage EU, die Sie sich von den österreichischen Finanzbehörden ausfüllen lassen müssen (https://www.formulare-bfinv.de/ffw/content.do. ).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2017 | 09:39

Hallo und besten Dank für die Antwort.

Ich komme noch einmal kurz auf Antwort Nr. 3 zurück und möchte hier ein besseres Gefühl für die auf mich zukommenden Mehrsteuern in Deutschland durch den Progressionsvorbehalt bekommen.
Aus diesem Grund habe ich mir mal einen Rechner aus dem www aufgerufen und ein fiktives Einkommen in Deutschland von 100 T Euro sowie 5 T Euro aus Österreich eingefügt:

http://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Steuerinfos/Steuerberechnung/Progressionsvorbehalt/Ergebnis.php?JAHR=2017&TARIF=1&ZVE=100000&PE=5000&submit=Einkommensteuer+berechnen&f=Muenchen&c=n&d=x&t=x

Gehe ich , Anhand dieses Beispiels, richtig davon aus, dass ich mit den 5000 Euro aus Österreich 35.624 Euro zu versteuern hätte und ohne 33.927 Euro ---) somit ergibt sich durch die Einnahmen in Österreich (die ja dort auch mit 15-20% versteuert werden) ein in Deutschland höherer Steuerbetrag von 1697 Euro , ist das richtig? Oder sind es die im Tool angegebenen 403 Euro.
Kann man sagen wie ca. der Steuersatz (in Deutschland) für die eigentlich nicht zu versteuernden 5000 Euro wären?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2017 | 09:45

Die Mehrsteuer wären die 403 €. Nur insofern wirken sich die 5T € Ö-Einkünfte auf die deutsche Steuer über den Progressionsvorbehalt aus

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