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Mieteinhalt bei Mängeln und Nachforderung trotz Fristversäumnis

02.12.2009 23:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe bis vor kurzem in einer 2-R-Wohnung zur Miete gewohnt. Beim Einzug waren Mängel vorhanden, die trotz mehrfacher Aufforderung, Begehung mit der Hausverwaltung und Dokumentation nicht behoben wurden, eigentlich anfangs kosmetische Reparaturen: Holzdielen auf Balkon instandsetzen, Badewannenfugen neu wegen Schimmel, ein verkehrt eingebautes Heizungsventil (Heizung im Bad funktionierte nicht).
Im Winter 2008/2009 (Januar) gab es einen Wassereinbruch infolge einer Undichtigkeit an der rückseitigen Hauswand. Dort wurde auf dem Nachbargrundstück das genau an die Rückwand meines Wohnzimmers angrenzende Hinterhaus abgerissen dabei sind Schäden entstanden. Ich habe dann mitbekommen, dass deswegen Baugutachten etc. gemacht wurden und zwischen den Eigentümern der Häuser Streit wegen der Schäden und Kosten ausgelöst wurde. Darüber weiss ich aber nicht mehr.
Ich habe meine Schäden und den Schaden an Tapete und Wand der Hausverwaltung angezeigt. Daraufhin keine Reaktion. Ich hatte mehrmals darauf hingewiesen, dass eine Abdichtung der offenen Rückwand und des Daches erfolgen solle, der Hausmeister hat dies auch oft angemahnt. Meine Heizkosten sind extrem gestiegen, um ein halbwegs vernünftiges Raumtemperaturniveau zu erreichen. Eine Reparatur der Wasserflecke etc fand nicht statt.
Im Sommer im Zuge meines anstehenden Auszugs zum 31.10.2009 habe ich wegen der Nachmieterin wiederum alle Mängel angezeigt. Auch hier wieder keine Reaktion. Dies wurde damit begründet, dass die Hausverwaltung nur Rücksprache mit der Eigentümerin halten kann, und erst nach Genehmigung eventueller Kostenvoranschläge eingreifen kann. Ich wurde vertröstet.
Die gesamten Mängel inkl. der erwarteten Heizkostenexplosion habe ich zum Anlass genommen, die Miete von Juli 2009 an einzubehalten. Ich habe ein Schreiben direkt an die EIgentümerin gesandt (Einschreiben) in der ich alle Mängel aufzeigte, kooperativ an einer Lösung interessiert erschien und sie aufforderte, erst einmal Stellung zu nehmen. Darauf hin keine Antwort. Nach einigen Wochen habe ich einen zweiten, in deutlicherem Tenor verfassten Brief versandt mit der Bitte um Stellungnahme, Ich habe eine Frist eingeräumt, innerhalb derer sich die Vermieterin melden soll, ansonsten würde sie stillschweigend meine Mieteinbehaltung als rechtens annehmen. Sie hat sich nicht gemeldet. Ich bin ordnungsgemäß ausgezogen, sogar beim Auszug wurde die Rückerstattung der Kaution baldmöglichst vereinbart, es wurden keine Rückstände angemahnt, die Eigentümerin hat die Papiere zum Mieterwechsel anstandslos unterzeichnet.
Am 24.11.2009 bekomme ich vom RA Frenzl /Halle ein Schreiben, in der die Vertretung meiner ehem. Vermieterin angezeigt wird, eine einwöchige Frist zur Zahlung aller ausstehenden Kosten inkl. Nebenkostennachzahlung für 2007 und 2008 gefordert wird. Nebenkosten sind an sich kein Problem, nur würden diese für 2008 exorbitante 420,28 Euro betragen bei einer 37m2-Wohnung. Zum Vergleich müssen für 2007 nur 32,82 Euro nachgezahlt werden. Die Vermutung, dass der Bauschaden zu diesen Heizkosten führt, hat sich also bestätigt.
Ich soll nun umgehend Juli bis September Miete nachzahlen plus die Nebenkosten. Insgesamt 1275,10 Euro.
Meine Fragen:
Können die gerade erst errechneten Nebenkosten für 2008 so umgehend eingefordert werden? Habe ich mich richtig verhalten und war die Einbehaltung der Miete rechtens? Muss ich diesen Betrag zahlen, obwohl die Eigentümerin auf meine Briefe (Einschreiben) nicht geantwortet hat, in der auch großzügige Fristen eingeräumt wurden? Wie soll ich mich nun verhalten?
Ich habe um eine Stundung bis 10.12.2009 gebeten, um erstmal das Problem hier einzustellen.

Danke!

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Sofern Ihnen eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 zugegangen ist, ist diese auch grundsätzlich zur Zahlung fällig, unabhängig davon, dass Ihnen ein 12-monatiges Widerspruchsrecht gegen inhaltliche Fehler zusteht.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn diese den nach der Rechtsprechung geforderten Mindestinhalt aufweist: Angabe der Gesamtkosten und ihre Zusammensetzung, Mitteilung und Erläuterung des Umlageschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters, Angabe der Vorauszahlungen.

Ob die Betriebskostenabrechnungen für 2007 und 2008 inhaltliche Fehler aufweisen, kann von hieraus derzeit nicht abschließend beantwortet werden.

Grundsätzlich haben Sie sich bezüglich des Zurückbehaltungsrecht richtig verhalten.

Solange die Mietsache mangelhaft ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (BGH NJW 1982, 2242; OLG Naumburg NZM 2001, 100; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 536 BGB Rz. 379 ff.; Emmerich in: Münchener Kommentar § 320 BGB Rz. 9).

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs; es kann neben oder anstelle der Minderung eingesetzt werden (BGH a. a. O.; NJW 1989, 3222, 3224).

Aufgrund des Zurückbehaltungsrechts kann der Mieter den Mietzins bis zur Beseitigung der Mängel ganz oder zum Teil einbehalten.

Wird der Mangel beseitigt, so ist der Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrags verpflichtet; hierin unterscheidet sich das Zurückbehaltungsrecht von der Minderung.

Das Zurückbehaltungsrecht darf nur bezüglich der zukünftigen Mietzahlungen geltend gemacht werden; für zurückliegende Zahlungsabschnitte besteht dieses Recht dagegen nicht.

Im Regelfall ist davon auszugehen, dass etwa der 3- bis 5-fache Betrag der ausstehenden mangelhaften Leistung verweigert werden darf, ohne dass dies gegen § 320 Abs. 2 BGB verstößt (BGH NZM 2003, 437).

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels hindert den Eintritt des Verzugs, ohne dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem anderen Teil ausdrücklich geltend gemacht werden müsste; es genügt, wenn sich der Mieter im gerichtlichen Verfahren auf das Zurückbehaltungsrecht beruft und die Einrede des nichterfüllten Vertrags erhebt (BGH ZMR 1993, 320; WuM 1997, 488; LG Hamburg 1989, 385; Palandt/Heinrichs § 320 BGB Rz. 12).

Hinsichtlich der Betriebskostennachzahlungen empfehle ich Ihnen, den Betrag für 2007 zu zahlen, den Betrag für die Abrechnung 2008 unter Vorbehalt zu zahlen und Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen, um diese inhaltlich zu prüfen, ggf. durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Sofern bereits für Sie erkennbar ist, dass die höhere Betriebskosten auf die Mängel beruhen, kann es ratsam sein, lediglich zunächst einen Teilbetrag der Betriebskosten 2008 zu zahlen.

Da das Zurückbehaltungsrecht mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet, ist der einbehaltene Betrag nunmehr zurückzuzahlen, da mit der Beendigung des Mietverhältnisses der Mängelbeseitigungsanspruch weggefallen ist und kein Bedürfnis eines Druckmittels für Sie mehr besteht.

Da Sie die Mängel angezeigt haben, steht Ihnen jedoch ein Minderungsanspruch zur Seite. Die Minderung tritt dabei kraft Gesetz ein, so dass während der Zeit des Mangels nur die geminderte Miete als die geschuldete gilt.

Es ist demnach nur der Betrag zu zahlen, der nach Abzug einer Mietminderung verbleibt.

Da das Ausmaß der Mängel derzeit nicht sicher bekannt ist, kann eine angemessene Minderungsquote derzeit nur vorsichtig auf 30 Prozent der monatlichen Bruttomiete geschätzt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


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