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Mieteinahmen - Steuern

27.04.2009 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Folgende Situation:
Mein Vater muß leider seinen weiteren lebensabend wegen Demenz in einem Pflegeheim verbringen.

Ich selbst beziehe eine Frühpension ca. 2200€

Er hat mir vor 9 1/2 Jahren sein Einfamilienhaus überschrieben, jedoch ein Nießbrauchrecht behalten.

Nun möchte ich das Haus vermieten, um mit den Mieteinnahmen den nicht durch Rente und Pflegegeld abgedeckten Teil der Heimkosten (ca. 550€) zu erwirtschaften.

Um das Haus in vermietbaren zustand zu versetzen sind Investitionen in Heizung, Installation und Fenster in Höhe von ca. 38.000 € nötig. Für diese Kosten ist zumindest teilweise ein Kredit (Hypothek) nötig.

Als Mieteinnahmen erwarte ich 850.- Euro.

Wenn meine Überlegungen stimmen bedeutet das:

- ich muß das Nießbrauchsrecht austragen lassen, um
eine Hypothek bekommen zu können.

- Die Pflegekosten kann ich als außergewöhnliche belastung in die lohnsteuerkarte eintragen lassen

- Die investitionen ins Haus kann ich absetzen

- Die Mieteinnahmen erhöhen meine Einnahmen, und sind so auch zu versteuern.

Habe ich das richtig verstanden?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.

Ich weise darauf hin, dass ich auf Grund Ihrer Angaben keine umfassende Beratung durchführen kann, da mir der Übergabevertrag mit der Nießbrauchregelung nicht vorliegt.

Die Nießbrauchregelung bedeutet, dass alle Mieteinnahmen Ihrem Vater zustehen. Die Aufwendungen für das Mietobjekt, die Sie tragen, kann er jedoch nicht steuerlich geltend machen. Das ist nur dann möglich, wenn Sie als Vermieter auftreten können.

Wenn die Regelung jedoch so ausgestaltet ist, dass Sie ihm immer einen festen Betrag monatlich im Falle einer Vermietung zahlen müssen, die auch aus der Miete finanzierbar ist, dann liegt hier eine dauernde Last vor, die als Sonderausgabe abzugsfähig ist. Wie gesagt, hier ist die Kenntnis des vollständigen Vertrages erforderlich.

Hier ist die wesentliche Frage, ob Sie einseitig die Nießbrauchregelung aufheben können. Da Ihr Vater nun bereits
dement ist, kann er die Bewilligung der Aufhebung des Nießbrauchs nicht durchführen. So wie üblicherweise die Nießbrauchregelungen in notariellen Übergabeverträgen vorliegen, kommen Sie nicht dazu, dass Ihnen die Einkünfte aus der Vermietung (und damit die Geltendmachung von Werbungskosten) zugerechnet werden.

Die Mieteinnahnen - im Falle einer Vermietung - stehen ihm daher unmittelbar selbst zu. Er muss die Einkünfte auch versteuern, wobei insgesamt keine Steuer anfallen dürfte, da die Pflegekosten als außergewöhnliche Belastung bei ihm abzugsfähig sind.

Die Kosten für das Pflegeheim, die Sie beisteuern müssen können Sie entweder als außergewöhnliche Belastung nach § 33a EStG - dabei darf der Vater nur Einnahmen in Höhe von ca. Euro 7.800 haben - oder nach § 33 EStG geltend machen. Im letzteren Fall müssen Sie einen gewissen Eigenanteil von 2 % bis ca. 4 % selbst tragen.

Die Aufwendungen für die Hausinvestition wirken sich ohne Löschung des Nießbrauchrechts nicht aus.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick geben,

mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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