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Miete zahlen trotz Wohnraumnutzung durch Nachmieterin?

26.04.2008 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Ich habe meine Wohnung im Januar fristgerecht zu Ende April 2008 gekündigt, weil ich nach meinem Studium kurzfristig eine Arbeitsstelle in einer anderen Stadt (300 KM Entfernung) zum 1. Februar angetreten habe.

Bei der Wohnungsübergabe am 26. Januar 2008 ließ mich die Verwaltung meines Vermieters ein Schreiben unterzeichnen, in dem ich zusicherte, dass ich trotz der Schlüsselübergabe an die Verwaltung die Miete bis einschließlich April zahlen würde. Die Schlüsselübergabe fand aus Gründen der Suche nach einem Nachmieter so früh statt, da ich ja auf die Entfernung nicht nach einem Nachmieter suchen konnte.

Ich bat meinen Vermieter schriftlich, die Miete für Februar im März zahlen zu können, da mein erstes Gehalt erst im März einginge, und ich durch den Umzug hohe Kosten hatte. Hierauf erhielt ich keine Antwort.

Am 23. Februar erhielt ich eine SMS meines ehemaligen Nachbarn, dass er soeben die Nachmieterin getroffen habe. Anfang März ein Schreiben von ihm, dass diese erst zum 1. Mai einziehen würde, und dass der Vermieter wohl noch das Bad sanieren möchte, angeblich eine Schlüsselübergabe an die Nachmieterin aber schon stattgefunden habe. Ich unterließ daraufhin die Mietzahlung, und wartete auf eine Nachricht meines Vermieters (zugegebenermaßen nicht unbedingt der richtige Weg).

Am 04. oder 05.04.2008 erhielt ich ein Schreiben meines Vermieters in dem ich aufgefordert wurde, die Miete für Februar, März und April 2008 bis zum 12.04.2008 zu zahlen.

Ich schrieb zurück, dass meinen Informationen zufolge noch im Februar die Schlüsselübergabe an die Nachmieterin stattgefunden habe, die im Mai einziehen soll. Die Zwischenzeit wolle mein Vermieter nutzen, um das Bad zu sanieren. Deshalb habe ich nach § 543 in Kombination mit § 536 die Mietzahlung eingestellt.

Ich erhielt daraufhin ein Schreiben der Anwälte meines Vermieters vom 09.04.2008, in dem ich darauf hingewiesen wurde, dass die von mir geschilderten Sachverhalte falsch seien.
Die Wohnung würde erst zum 01.06.2008 weiter vermietet und das Bad würde nicht in der Zeit nach meinem Auszug renoviert werden. Ich sei also verpflichtet, die Miete für die drei Monate, sowie die Gebühren der Inanspruchnahme der Anwälte in Höhe von 155 € bis zum 23.04.2008 zu zahlen.

Mittlerweile weiß ich aber von meinem Nachbarn, dass die Nachmieterin schon Möbel in die Wohnung gebracht hat, und dass dort auch schon Arbeitsgeräusche (Bohren, Hämmern etc.) zu hören waren. Da aus der Verwaltung niemand zu erreichen war, rief ich die Anwälte meines Vermieters an, und nannte ihnen diesen Sachverhalt, und dass ich gerne eine Bekannte, die vor Ort wohnt, zur Besichtigung in die Wohnung schicken möchte. Der Anwalt rief mich nun 2 Tage später (23.03.2008) zurück, und sagte, er habe in Erfahrung gebracht, dass die Nachmieterin eine Küche günstig erstanden habe, welche sie schon eingebaut hat. Meine Bekannte könne mit der Verwaltung einen Besichtigungstermin vereinbaren, um sich davon zu überzeugen, dass nicht mehr in der Wohnung gemacht wurde. Dieser Termin findet nun am kommenden Montag, dem 28.04.2008 statt.

Selbst wenn nur die Küche eingebaut wurde, so wird die Wohnung ja nun doch von einer dritten Person genutzt, und dass noch dazu, ohne mich vorher darüber zu informieren. Hierdurch fallen ja auch Nebenkosten an, wie Wasser (wird nach Personenanzahl abgerechnet, kein eigener Wasserzähler vorhanden), Heizung etc. (Strom wurde bereits abgerechnet und von meiner Seite gekündigt). Der Vermieter hat außerdem auch noch meine Kaution in Höhe von 400 €.

Meine Fragen lauten nun:
Bin ich in diesem Falle wirklich verpflichtet, die Miete voll zu zahlen, obwohl bereits die Küche der Nachmieterin eingebaut wurde? Und muss ich wirklich die Anwaltskosten des Vermieters zahlen? Wie soll ich sinnvollerweise weiter vorgehen?

Hilfreich wäre es, wenn Sie in Ihrer Antwort auf entsprechende rechtliche Grundlagen verweisen könnten, also welche Gesetze in diesem Fall greifen.

Ich bedanke mich schon im Voraus für Ihre Erläuterungen, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Grds. ist der Mietvertrag nach Ihren Schilderungen bis zum 30.04.2008 wirksam, wenn die Kündigung fristgemäß erfolgt ist. Der Vermieter muss grds. keinen Nachmieter akzeptieren, hier handelt es sich um eine reine Kulanzleistung.

Tut er dies jedoch, so muss er sich daran festhalten lassen.

Wenn er also in Ihrem Fall die Wohnung Dritten bereits zur Verfügung stellt und Sie dadurch an einer Nutzung der Wohnung gehindert sind, steht Ihnen ggf. ein Schadenersatzanspruch in Höhe des Mietzinses zu, wenn eine weitere Zahlungspflicht nicht vereinbart gewesen ist.

Wenn jedoch nichts Weiteres vereinbart worden ist, wie zB. wenn der Mietvertrag nicht eine „Nachmieterklausel“ enthält, besteht kein Anspruch auf ein vorzeitiges Vertragsende.

Dies gilt teilweise sogar auch, wenn im Anschluss an das Mietverhältnis eine Modernisierung innerhalb der vertraglichen Mietzeit vorgenommen wird, so das LG Berlin im Jahr 2002 (wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen war und die Bauarbeiten die vorzeitige Weitervermietung ermöglichen sollten).

Gerade auch Ihre Zusicherung an die Hausverwaltung ist hier problematisch, da Sie eine Zahlungsverpflichtung unabhängig davon eingegangen sind, ob Sie die Wohnung noch nutzen oder nicht.

Ein Verweis auf den für Sie möglicherweise günstigen § 537 BGB sei mir zusätzlich erlaubt:

§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
(1) 1Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. 2Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.

Danach haben zB. Gericht entschieden dass ein Mietzahlungsanspruch steht dem Vermieter auch dann nicht zu, wenn er dem Mieter den Zugang zum Mietobjekt nach dessen vorzeitigem Auszug verwehrt. Dies trifft hier jedoch nicht zu, da hier ein Verwehren offensichtlich nicht vorliegt.

Eine Mietzahlungspflicht würde aber nur dann entfallen, wenn die Wohnung durch den Nachmieter bereits genutzt wird, was hier wohl ebenfalls nicht der Fall ist.

Denken ließe sich hier evtl. nur an eine Minderung, da Sie die Wohnung nicht mehr so nutzen können, wie vertraglich vereinbart, aber auch hier greift Ihre vorherige Ankündigung, die Wohnung nicht mehr nutzen zu wollen. Alleine der Einbau einer Küche, ohne dass die Wohnung bewohnt wird, ist wohl nicht ausreichend.

Ich sehe daher vorerst wenige Ansatzpunkte den Ansprüchen des Vermieters erfolgreich entgegenzutreten. Die Rechtsanwaltskosten stellen Schadenersatzansprüche aufgrund Ihres Zahlungsverzugs dar.

Grundlage ist hierfür zunächst Ihr Mietvertrag und § 535 BGB sowie die Verzugsregelungen der §§ 286, 249 BGB.

Ich hoffe, Ihre Fragen auch trotz der für Sie ungünstigen Antwort hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.stracke-und-collegen.com

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2008 | 12:26

Sehr geehrter Herr Joachim,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Nach der Wohnungsbesichtigung durch meine Bekannte habe ich den Anwälten meines Vermieters eine E-Mail mit folgendem Inhalt gesendet:

"Sehr geehrter Herr X,
wie vereinbart besichtigte meine Bekannte am vergangenen Montag mit Herrn Y meine ehemalige Wohnung. Wie Sie ja schon telefonisch angekündigt haben, ist mittlerweile eine Küche eingebracht worden, außerdem steht ein Kleiderschrank in der Wohnung. Eingezogen ist die Nachmieterin offensichtlich wirklich noch nicht.
Da ich hierauf jedoch nicht vorher hingewiesen wurde, und ich dadurch die Wohnung nicht mehr so nutzen könnte, wie vertraglich vereinbart, halte ich zumindest eine Mietminderung für die Monate März und April für angebracht. Die Miete für den Monat Februar werde ich voll überweisen.
Ich bitte um Rückmeldung Ihrerseits, so dass wir die Sache schnell klären können. Ich bin mir sicher, dass sich für die Umstände eine außergerichtliche Lösung finden lässt.
Ich bedanke mich und verbleibe
mit freundlichen Grüßen,..."

darauf erhielt ich folgende Antwort:

"Sehr geehrte Frau Z,
wir bestätigen den Eingang Ihrer E-Mail vom 02.05.2008 und nehmen hierzu wie folgt Stellung:
§ 537 BGB bestimmt:
"Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt."
Unstreitig ist, dass Sie die Ihnen von unserem Mandanten vermietete Wohnung aus Gründen, die ausschließlich in Ihrer Person liegen, nicht mehr genutzt haben. Sie bleibe daher trotz Ihres Auszuges zur Zahlung der Miete verpflichtet.
Durch diesen Auszug hat unser Mandant weder Aufwendungen erspart, oder Vorteile durch eine anderweitige Verwertung des Gebrauchs der Wohnung erlangt. Denn unser Mandant hatte dem Nachmieter lediglich aus Gefälligkeit gestattet, die Küche einzubauen und einen Schrank aufzustellen. Irgendein Entgelt hat unser Mandant hierdurch nicht erzielt.
Aus diesem Grunde sind Sie verpflichtet, auch für die Monate März und April die volle Miete zu zahlen.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Rechtsanwalt X"

Ich denke, ich hätte doch über diese "Gefälligkeit" meines Vermieters dem Nachmieter gegenüber zumindest informiert werden müssen, denn da ICH ja noch Miete zahlen, wäre es doch eigentlich MEINE "Gefälligkeit"? Bleibt mir wirklich nichts anderes übrig, als einfach zu zahlen?

Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Antwort und verbleibe

mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2008 | 17:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

in der Tat wäre hier zumindest ein "moralischer Abschlag" angemessen, da Sie auch dem Vermieter entgegengekommen sind, wozu Sie nicht verpflichtet gewesen sind.

In Bezug auf den Brief hat der Vermieter evtl. Miete schon eher erhalten, weil die neuen Mieter früher, d.h. zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns pünktlich einziehen konnten. Hätten Sie darauf gepocht, tatsächlich erst am letzten Tag den Schlüsse zu übergeben, wozu Sie berechtigt sind, hätten die neuen Mieter evtl. auf Verhandlungsbasis den Vermieter dazu gebracht nur eine anteilige Miete zu zahlen. Dann hätte der Vermieter etwas erspart, was aber alles nur Spekulation ist.

Denken ließe sich weiter an Nebenkosten, wie Stormverbrauch durch Bohren oder Licht, die jedoch nur sehr gering sein dürften.

Durch Ihr Einverständnis vor dem Umzug haben Sie auch weitere Rechte, wie eine fristlose Kündigung wegen Betretens der Wohnung durch den Vermieter verwirkt.

Auch die bereits genannte Nachmieterregelung habe ich bereits beschrieben. Wenn nichts Konkretes mit dem Vermieter besprochen war, kann man auch keine Schlüsse auf evtl. eine zu langsame Suche ziehen, da er hierzu ja nicht verpflichtet war.

Wie bereits geschrieben, der Mietvertrag verpflichtet Sie grds. zur Zahlung und alleine Ihr Einverständnis bzgl. des Betretens des Vermieters wird, solange der Vermieter nicht bereits weitervermietet, Ansprüche Ihrerseits zum überwiegenden Teil scheitern lassen.

Es tut mir leid, Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


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