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Miete trotz Wohnungs- und Schlüsselübergabe???


| 16.09.2007 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Abend,
folgendes Problem, wir haben am 02. Dezember 2006 unsere Wohnung bei Hamburg direkt und mündlich bei unserem Vermieter gekündigt, da mein Mann in der Schweiz arbeitet und wir zum 15.12.2006 nach Baden Württemberg umgezogen sind. Am 28.12.2006 fand die Wohnungs- und Schlüsselübergabe mit sämtlichen Schlüsseln statt.Der Vermieter wollte zu diesem Zeitpunkt bereits 3 MM im Voraus von uns haben. Die Dezember Miete wurde noch vom Kto. abgebucht. Wir haben uns dann geeinigt, dass er die Kaution einbehalten kann Anstelle von Mietzahlungen (Kaltmieten) für Jan.07 und Feb.07.
Jetzt fordert er dennoch die Warmmiete für März07 und droht uns mit einer Anzeige wegen Betrug.
Jetzt stellt sich uns die Frage war es überhaupt rechtens, dass er die Wohnung und die Schlüssel zum 28.12.2006 übernimmt und wir dennoch für Jan.2007 und Feb.2007 Miete bezahlt haben? Können wir die Kaution zurückfordern, oder waren wir noch verpflichtet die Miete zu bezahlen, obwohl wir keinen Zutritt mehr zur Wohnung hatten und der Vermieter die Wohnung jederzeit betreten und weiter vermieten konnte?
16.09.2007 | 23:13

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:

Zunächst muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass gemäß §§ 568, 126, 125 BGB die mündliche Kündigung am 02. 12. 2007 wegen Formmangels nichtig war. Hier die entsprechenden Gesetzestexte:

„ § 125 BGB

Nichtigkeit wegen Formmangels

1Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. 2Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

§ 126 BGB

Schriftform

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) ...
(3) ...
(4) ...

§ 568 BGB

Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.“

Zitat Ende

Die Schriftform ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter zwingend vorgeschrieben.

Ausnahmen sind nur zulässig, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft ( z.B. Kündigung ) am Formmangel scheitern zu lassen. Nach ständiger Rechtsprechung müsste das Ergebnis des nichtigen Rechtsgeschäfts nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar sein ( BGH, 29, 6 ( 10), 138, 339 ( 48)), dass die Nichtigkeit gemäß § 125 BGB nicht greifen soll.

Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt auf Ihre Fragen:

1. Jetzt stellt sich uns die Frage war es überhaupt rechtens, dass er die Wohnung und die Schlüssel zum 28.12.2006 übernimmt und wir dennoch für Jan.2007 und Feb.2007 Miete bezahlt haben ?

Ich lege die bei der Wohnungsübergabe getroffene Vereinbarung dahingehend aus, dass Sie mit dem Vermieter einen mündlichen Aufhebungsvertrag getroffen haben. Was der genaue Inhalt des Vertrages ist, erschließt sich nicht so ohne weiteres, da schriftlich nichts festgehalten wurde.

Wenn der Vermieter aus dem schriftlichen Mietvertrag Forderungen geltend macht, so trifft zunächst Sie die Beweislast, dass eine Vertragsaufhebung diesen Forderungen entgegen steht.

Ich sehe daher nach erster Einschätzung der Sach - und Rechtslage leider schlechte Chancen, den Forderungen nach einer dritten Monatsmiete im Falle einer streitigen Auseinandersetzung Einwände mit Erfolg entgegenzuhalten.

Hätten Sie übrigens am 02.12.2007 schriftlich und damit wirksam gekündigt, so hätte diese Kündigung nach der Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB frühestens zum Ablauf des übernächsten Monats gegriffen. Das heißt auch in diesem Fall hätten Sie die Monatsmieten Dezember, Januar und Februar bezahlen müssen.

Nun will jedoch der Vermieter einen weitere Monatsmiete durchsetzen.

Die Forderung des Vermieters ist nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage durchsetzbar, wenn nämlich nicht geklärt werden kann, was der genaue Inhalt des mündlichen Aufhebungsvertrages am 28.12.2006 ist.

Bedenken Sie, wenn Sie erst Ende Dezember schriftlich gekündigt hätten, so hätten Sie ebenfalls die Märzmiete bezahlen müssen. Dies ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB:

„ § 573c BGB

Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig...“

2. Können wir die Kaution zurückfordern ?

Eine rechtliche Handhabe, die einbehaltene Kaution zurück zu fordern, sehe ich daher leider nicht.

Hinsichtlich der nach wie vor ungewissen Rechtslage, rate ich dazu, dem Vermieter "aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" eine weitere halbe Monatsmiete anzubieten, wenn er für den Fall der Bezahlung VORAB schriftlich anerkennt, dass damit sämtliche Ansprüche aus dem ehemaligen Mietverhältnis abgegolten sind.

Sollte keine baldige Einigung erzielt werden, so rate ich einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2007 | 06:21

Sehr geehrter Herr Kohberger,
erstmal vielen dank für Ihre Antwort,allerdings hat sich noch ein Fehler eingeschlichen, wir hatten ein Kündigungsschreiben dabei haben es nur nicht unterschreiben lassen!
Jedoch wurde eine sehr wichtige Frage für uns völlig ausser Acht gelassen, wie verhält sich das ganze mit der Wohnungs- und Schlüsselübergabe??? Wenn alles zum 28.12.06 (schriftlich festgehalten übergeben) wurde! Denn wenn er die Wohnung vorzeitig wieder vermietet oder betreten hat ohne unsere Zustimmung wäre das doch Hausfriedensbruch!
Vielen Dank
mit freundlichen Grüßen
Nicole

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2007 | 08:48

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

1.Wenn Sie nachweisen können, dass dem Vermieter am 02.12.06 ein vom Mieter eigenhändig unterschriebenes Kündigungsschreiben zuging, dann müssen Sie, wenn die gesetzliche Kündigungsfrist von ca. 3 Monaten greift, die Monatmiete März nicht bezahlen.

Sie mussten die Kündigung nicht vom Vermieter unterschreiben lassen. Die Unterschrift des Vermieters ist bei Kündigung des Mieters kein Wirksamkeitserfordernis.

In der Regel jedoch ratsam, um nachweisen zu können, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung können Sie den Beweis für die Übergabe einer unterschriebenen und damit wirksamen Kündigung auch mit Zeugen antreten.

2. Sie waren gesetzlich nicht verpflichtet, die Wohnung vor Beendigung des Mietverhältnisses zu übergeben.

Sie taten dies freiwillig, ohne hierfür eine Gegenleistung zu vereinbaren. Idealerweise hätten Sie selbst einen Nachmieter gesucht, um sich eine weitere Bezahlung der Miete zu sparen !

Ich mache darauf aufmerksam, dass die Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrages mangels Kenntnis des Vertrages nicht verbindlich oder abschließend beurteilt werden kann. In Einzelfällen können nämlich auch längere Kündigungsfristen als 3 Monate mietvertraglich wirksam vereinbart sein.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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