Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:
Zunächst muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass gemäß §§ 568, 126, 125 BGB die mündliche Kündigung am 02. 12. 2007 wegen Formmangels nichtig war. Hier die entsprechenden Gesetzestexte:
„ § 125 BGB
Nichtigkeit wegen Formmangels
1Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. 2Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
§ 126 BGB
Schriftform
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) ...
(3) ...
(4) ...
§ 568 BGB
Form und Inhalt der Kündigung
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.“
Zitat Ende
Die Schriftform ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter zwingend vorgeschrieben.
Ausnahmen sind nur zulässig, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft ( z.B. Kündigung ) am Formmangel scheitern zu lassen. Nach ständiger Rechtsprechung müsste das Ergebnis des nichtigen Rechtsgeschäfts nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar sein ( BGH, 29, 6 ( 10), 138, 339 ( 48)), dass die Nichtigkeit gemäß § 125 BGB nicht greifen soll.
Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt auf Ihre Fragen:
1. Jetzt stellt sich uns die Frage war es überhaupt rechtens, dass er die Wohnung und die Schlüssel zum 28.12.2006 übernimmt und wir dennoch für Jan.2007 und Feb.2007 Miete bezahlt haben ?
Ich lege die bei der Wohnungsübergabe getroffene Vereinbarung dahingehend aus, dass Sie mit dem Vermieter einen mündlichen Aufhebungsvertrag getroffen haben. Was der genaue Inhalt des Vertrages ist, erschließt sich nicht so ohne weiteres, da schriftlich nichts festgehalten wurde.
Wenn der Vermieter aus dem schriftlichen Mietvertrag Forderungen geltend macht, so trifft zunächst Sie die Beweislast, dass eine Vertragsaufhebung diesen Forderungen entgegen steht.
Ich sehe daher nach erster Einschätzung der Sach - und Rechtslage leider schlechte Chancen, den Forderungen nach einer dritten Monatsmiete im Falle einer streitigen Auseinandersetzung Einwände mit Erfolg entgegenzuhalten.
Hätten Sie übrigens am 02.12.2007 schriftlich und damit wirksam gekündigt, so hätte diese Kündigung nach der Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB frühestens zum Ablauf des übernächsten Monats gegriffen. Das heißt auch in diesem Fall hätten Sie die Monatsmieten Dezember, Januar und Februar bezahlen müssen.
Nun will jedoch der Vermieter einen weitere Monatsmiete durchsetzen.
Die Forderung des Vermieters ist nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage durchsetzbar, wenn nämlich nicht geklärt werden kann, was der genaue Inhalt des mündlichen Aufhebungsvertrages am 28.12.2006 ist.
Bedenken Sie, wenn Sie erst Ende Dezember schriftlich gekündigt hätten, so hätten Sie ebenfalls die Märzmiete bezahlen müssen. Dies ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB:
„ § 573c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig...“
2. Können wir die Kaution zurückfordern ?
Eine rechtliche Handhabe, die einbehaltene Kaution zurück zu fordern, sehe ich daher leider nicht.
Hinsichtlich der nach wie vor ungewissen Rechtslage, rate ich dazu, dem Vermieter "aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" eine weitere halbe Monatsmiete anzubieten, wenn er für den Fall der Bezahlung VORAB schriftlich anerkennt, dass damit sämtliche Ansprüche aus dem ehemaligen Mietverhältnis abgegolten sind.
Sollte keine baldige Einigung erzielt werden, so rate ich einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
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