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Miete im Voraus bei Insolvenz des Vermieters?

27.06.2013 08:36 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


mein Bekannter hat ein Mehrfamilienhaus, in dem auch seine Eltern als Mieter wohnen. Da er Geldprobleme hat, schlägt die Bank vor, seine Eltern sollen die Miete im voraus bezahlen, dass er damit seinen Engpass ausgleichen kann. Dazu folgende Frage: ist es möglich, die Miete 3, 5 oder gar 10 Jahre z.B. mit einem Rabatt von z.B. 5% auf einmal im voraus zu bezahlen? Was passiert, wenn der Vermieter nach 2 Jahren trotzdem pleite geht und das Haus verkauft wird? Kann der Mieter die bezahlte Mietdauer dann bleiben oder bekommt er vom neuen Besitzer Ersatz, wenn er wegen "Eigenbedarf" ausziehen muss? Oder holt sich gar ein Insolvenzverwalter die überzahlte Miete zurück und der Mieter muss ausziehen und geht leer aus?

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.

Es spricht grundsätzlich nichts dagegen, Miete im Voraus zu bezahlen. Dies kann vertraglich vereinbart werden. Darauf zu achten wäre, dass diese abweichende Vereinbarung vom ursprünglichen Mietvertrag schriftlich festgehalten wird und das Geld „nachvollziehbar" (also durch Überweisung und nicht bar) bezahlt wird, um die Vereinbarung sowie die Vorauszahlung auch beweisen zu können.

Im Falle einer Insolvenz ist der Insolvenzverwalter den Insolvenzgläubigern und der Masse verpflichtet. Er wird daher prüfen, ob er dieses Rechtsgeschäft gemäß § 129 Insolvenzordnung (InsO) anfechten kann („Rechtshandlungen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden sind und die Insolvenzgläubiger benachteiligen, kann der Insolvenzverwalter nach Maßgabe der §§ 130 bis 146 anfechten."). Anfechtungsgründe liegen insbesondere dann vor, wenn Handlungen oder Geschäfte mit dem Vorsatz der Gläubigerbenachteiligung vorgenommen werden. Mit Gläubiger sind die Personen gemeint, die im Falle der Insolvenz noch Ansprüche gegen Ihren Bekannten haben und diese zur Insolvenzmasse anmelden müssen.

Kritisch und damit „anfechtungsgeeignet" sind vor allem Rechtsgeschäfte, die innerhalb von drei Monaten vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen wurden (§ 132 InsO), sowie gemäß § 133 InsO entgeltliche Verträge mit einer nahestehenden Person innerhalb von zwei Jahren vor dem Insolvenzeröffnungsantrag. Gemäß § 138 Absatz 1 Ziffer 2 InsO gehören zu den nahestehenden Personen auch die Eltern.
Sollte der Insolvenzfall also zeitnah eintreten, ist damit zu rechnen, dass der Insolvenzverwalter an die Eltern Ihres Bekannten herantreten wird.

Ob er mit einer Anfechtung erfolgreich sein wird, lässt sich ohne Kenntnis der näheren Umstände nicht beurteilen. Insbesondere wenn ohne die vorausgezahlte Miete der Eltern Ihr Bekannter seinen Kreditverbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann (unterstellt, es gibt solche), liegt der Fall einer Gläubigerbenachteiligung nahe.

Sollte das Haus über eine Zwangsversteigerung verkauft werden müssen, steht dem neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) zu. Das Geld für die Eltern wäre dann „verloren", wenn sie sich eine neue Bleibe suchen und dort Miete zahlen müssten. Allerdings geschieht eine Zwangsversteigerung nicht von heute auf morgen. Bis ein Wertgutachten vorliegt und ein erster Zwangsversteigerungstermin festgesetzt ist, vergehen in der Regel einige Monate. Es muss sich dann auch erst einmal ein Käufer finden, was je nach Lage und Zustand der Immobilie einfacher oder schwieriger sein kann. Hier könnte verstreichende Zeit das juristische Problem also auf „tatsächlicher Ebene" lösen.

Ob das Aushelfen der Eltern über eine Mietzahlung im Voraus, eine sinnvolle Art der Problemlösung ist, hängt im Ergebnis davon ab, wie gravierend die Zahlungsprobleme sind und ob man davon ausgehen kann, dass der Zahlungsengpass nur vorübergehend ist. Ist dies der Fall, mag die von der Bank vorgeschlagene Lösung gangbar sein.
Sollten Geldprobleme längerfristig bestehen, sollte geprüft werden, ob nicht andere und damit nachhaltigere Möglichkeiten bestehen, Ihrem Bekannten zu Geld zu verhelfen. Wenn das Haus nicht über die Maßen belastet ist, könnten die Eltern Ihrem Sohn beispielsweise auch ein Darlehen gewähren und sich dieses im Grundbuch absichern lassen. Zu prüfen wäre auch, ob der Verkauf der Immobilie an die Eltern möglich wäre, um sie im Falle einer Insolvenz des Sohnes aus der Insolvenzmasse herauszuhalten.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen. Gern empfehle ich Ihnen einen ausschließlich im Insolvenzrecht tätigen Kollegen, der nach Durchsicht notwendiger Unterlagen eine maßgeschneiderte Lösung mit Ihnen bzw. Ihrem Bekannten besprechen kann.

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