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Miete einer Immobile zwecks Weitervermittlung auf Airbnb

07.10.2018 18:44 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Fiktive Situation: Ich hätte eine Immobilie angemietet. Diese Immobilie würde ich per Airbnb entsprechend weitervermieten. Ich bin nicht Eigentümer der Immobilie. In meiner Stadt gibt es keine Einschränkungen in der Vermietung (Zweckentfremdungsverbot). Daraus würden wir für mich einige Fragestellungen ergeben:

1) Ich würde mit der Immobilie wahrscheinlich deutlich mehr erwirtschaften als die Miete, welche ich ggü. dem Vermieter abführe. Nehmen wir an, ich würde knapp 400 Euro zahlen und 1.000 Euro einnehmen. Selbstverständlich würde Ich spätestens mit der nächsten Steuererklärung die Einnahmen komplett angeben und versteuern. Die Wohnung würde zudem dauerhaft komplett per Airbnb angeboten. Der Umsatz würde voraussichtlich noch unter 17.000 € p.a. liegen. Hauptberuflich verdiene ich deutlich über 17.000 €. Ich würde das Management der Immobilie eher nebenbei managen und keine zusätzlichen Services wie Wäscheservice etc. anbieten. Zudem wäre dies meine einzige Immobilie.

Handelt es sich hierbei schon um einen gewerblichen Ansatz? Muss eine Anmeldung erfolgen?

2) Würde es sich hierbei um eine abnahmepflichtige Angelegenheit handeln? Stichwort Ferienwohnung, Abnahme durch Stadt / Architekten?

3) Welche Konsequenzen, bis auf die fristlose Kündigung inkl. Ggf. Einbehalt der Miete kann der Vermieter mir ggü. geltend machen, falls ich unabgestimmt vorgehe und mir nicht die Freigabe zur Untervermietung per Airbnb einhole? Drohen hier weitere Strafen?
07.10.2018 | 20:23

Antwort

von


(693)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Auch wenn Sie ein Kleingewerbe betreiben möchten, müssen Sie dieses anmelden. Denn wenn die Tätigkeit erlaubt und dauerhaft auf Gewinn ausgerichtet ist, besteht eine Anmeldepflicht. Die gilt auch für ein nebenberuflich betriebenes Gewerbe.

2)
Hier muss abgeklärt werden, ob die gewerbliche Nutzung überhaupt zulässig ist. Dies hängt davon ab, ob die Wohnung entsprechend verkehrssicher ist und für welche Art der Nutzung Sie bisher genehmigt ist. In einem reinen Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung kann es mit einer Genehmigung schwierig werden.

3)
Die gewerbliche Nutzung einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann in der Tat eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Eine ungenehmigte bzwm unangemeldete Vermietung kann zudem ein erhebliches Bußgeld auslösen. Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2018 | 20:55

Guten Tag,

leider sind Ihre Antworten nur sehr knapp, daher muss ich Rückfragen stellen.

1) Gibt es hier Gerichtsurteile mit denen Ihre Aussage sekundiert werden kann? Ich habe leider keine finden können, außer solche, die auf wirklichen "Hotelbetrieb" referenzierten. Dieser findet bei mir weder in der Quantität, noch in der Ausführung statt.

2) Auch hier habe ich beim jeweiligen Bauamt eine widersprüchlich Aussage erhalten. Laut Bauamt liegt keine gewerbliche Nutzung in der Ausprägung vor, siehe 1. Wer ist hier der Ansprechpartner, der einschätzen kann, ob gewerbliche Nutzung vorliegt?

3) Auf welches Bußgeld referenzierten Sie hier genau? In der besagten Stadt gibt es kein Zweckentfremdungsgesetz, demnach hier auch keine Bußgelder. Wie ist hier die jeweilige Betitelung des jeweilig fälligen Bußgeldes zwecks eigener Recherchen hierzu?

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2018 | 11:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfragen beantworte ich gerne wie folgt:

1)
Wegen § 14 AO ist zwischen gewerblicher Tätigkeit und reiner Vermögensverwaltung abzugrenzen: Vermietung ist „in der Regel" als Vermögensverwaltung anzusehen. Demgegenüber liegt ein wirtschaftlicher und somit gewerblicher Geschäftsbetrieb vor, sofern durch eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit wirtschaftliche Vorteile erzielt werden. Wo die Grenze zwischen Gewerbe und Vermögensverwaltung genau verläuft, ist leider nicht gesetzlich definiert, weshalb es stets auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls ankommt. Um die Frage abschließend beurteilen zu können, ist entscheidend, wie häufig die Vermietung wechseln soll. Ich bin aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen dieser Ersteinschätzung von einem Kleingewerbe ausgegangen.

2)
Eine abschließende Beurteilung, ob ein Gewerbe vorliegt, wird letztlich durch das Gewerbeaufsichtsamt, welches Sie zunächst kontaktieren sollten, und die Finanzbehörden vorgenommen.

3)
Da bei Ihnen im Gegensatz zu vielen anderen Kommunen offenbar keine Zweckentfremdungsverordnung existiert, droht Ihnen hier auch kein Bußgeld.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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