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Miete bei Insolvenz


| 06.11.2007 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe die Möglichkeit, ein Haus anzumieten, dessen Eigentümer insolvent ist. Der Eigentümer darf dieses Objekt, nach Rücksprache mit seiner Bank, trotz Insolvenz vermieten. Eine Zwangsversteigerung ist noch nicht und wird auch nicht vor 2 Jahren eröffnet (laut Auskunft der Bank)
Daraus ergeben sich für mich folgende Fragen:

-Kann ich überhaupt mit dem Eigentümer einen Mietvertrag abschließen oder läuft der Mietvertrag über den Insolvenzverwalter?

-Der Vermieter hat mir einen 2-Jahres-Vertrag zugesagt mit der Option auf Verlängerung. Ist dieser überhaupt wirksam, wenn die Bank sich doch vorzeitig zu einer Veräußerung entschließt? Kann es mir passieren, dass ich schlimmsten Falls innerhalb kürzester Zeit wieder ausziehen muss?

-Habe ich die Möglichkeit, ein vertraglich gesichertes Vorkaufsrecht zu erwirken?

Ich bitte um eine allgemeine Einschätzung, ob ich, aus Ihrer Sicht, von diesem Objekt Abstand nehmen sollte oder bedenkenlos einziehen kann. Wie lange sind die Fristen, Ihrer Erfahrung nach, bis zu einer Zwangsversteigerung? Der Eigentümer ist bereits seit 1 1/2 Jahren insolvent.

Ich bedanke mich für Ihre Antwort
06.11.2007 | 14:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

der insolvente Eigentümer kann nur dann mit Ihnen einen Mietvertrag schließen, wenn der Insolvenzverwalter das Objekt aus der Insolvenzmasse freigegeben hat. Da hier die Bank einen aktive Rolle spielt, könnte das Objekt auch unter Zwangsverwaltung stehen, dann müssten Sie mit dem Zwangsverwalter einen Mietvertrag schließen. In vielen Fällen bemüht sich der insolvente Eigentümer noch immer um sein Objekt, so dass Verhandlungen mit diesem nicht wirklich ungewöhnlich sind. Die Eckdaten des Vertrages können Sie mit dem Eigentümer besprechen, bitte klären Sie dies aber auch immer mit der Bank und dem Insolvenzverwalter ab.

Falls Sie sich jedoch für einen Vertragsabschluss entscheiden, sollten Sie darauf achten, dass sowohl der Insolvenzverwalter als auch die Bank den Vertrag mitunterzeichnen und alle Vertragsabsprachen von allen Beteiligten Mitgetragen werden.
Grundsätzlich ist ein befristeter Mietvertrag möglich. Auch hier wäre mit der Bank eine Klärung herbeizuführen, was diese konkret will. Vermutlich werden Sie die monatliche Kaltmiete direkt an den Insolvenzverwalter oder die Bank leisten. In solchen Fällen sehen die Banken auch gerne von einer Zwangsversteigerung ab. Außerhalb der Zwangsversteigerung haben Sie als Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, dies gilt jedoch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren. Auch hier sollten Sie sich mit der Bank als wirtschaftlich Berechtigte in Verbindung setzten, um ein solches vertragliches Vorkausfrecht zu verhandeln. Da in der Praxis ein freihändiger Verkauf über den Eigentümer/ Insolvenzverwalter für die Bank meist günstiger kommt, wird diese sicher für Ihr Anliegen ein offenes Ohr haben. Im Fall einer Versteigerung der Immobilie kann der Ersteher nach den gesetzlichen Fristen das Mietverhältnis kündigen, allerdings kann er das nur zum ersten möglichen Termin, danach scheidet eine Kündigung aus dem Grund des Erwerbs aus (§ 57a ZVG). Das gleiche gilt, wenn ein Insolvenzverwalter das Objekt verkauft (§ 111 InsO). Falls der Insolvenzverwalter das Objekt an Sie vermieten würde, dann würd der zu letzt genannte Kündigungsgrund nicht gelten, so dass der Insolvenzverwalter bei einem Verkauf darauf achten sollte, dass er seinen Käufer auf die Vermietung durch ihn hinweist.
Eine Zwangsversteigerung dauert zwischen 1 - 2 Jahre, so dass Sie einen Auszug nicht kurzfristig erwarten müssen.

Sicherlich sind hier die Vertragsgestaltungen etwas kompliziertes als bei normalen Mietverträgen, dennoch könnte es sich um ein interesanntes Objekt handeln, so dass Sie sich von der gegenäwrtigen Situation nicht abschrecken lassen sollten.

Für eine weitergehende Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Susanne Glahn, Rechtsanwältin


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