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Mietbürgschaft neben Mietkaution?

17.03.2010 20:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin Vermieter über privaten Wohnraum. 1) Gehe ich recht in der Annahme, daß ich, wenn ich als Mietsicherheit den Betrag einer 3maligen Nettokaltmiete als Bar-Kaution hereinnehme, dann darüber hinaus rechtswirksam keine Bürgschaft zur Absicherung von Miete und Nebenkosten nehmen kann?

2) Kann ich dennoch rechtswirksam eine Bürgschaft annehmen, wenn sich diese lediglich auf etwaige Schadensersatzforderungen beschränkt, die ich evtl. gegenüber dem Mieter haben werde? Der Schadenersatz, für den der Bürge haften soll, bezieht sich dabei auf solche Dinge wie Vertragsverstöße oder Beschädigungen.

3) Falls nicht, gibt es irgeneinen anderen Weg eine rechtswirksame Bürgschaft neben der genannten Barkaution zu begründen?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Grds. besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter als Sicherheit sowohl Kaution als auch eine Mietbürgschaft verlangen kann.
§551 Abs.1 BGB regelt hierbei, dass die Sicherheit maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen darf.
In Anlehnung hieran entschied das OLG Köln mit Urteil vom 30.08.1988, Az.: 22 U 83/88, dass die Vereinbarung zur Zahlung einer Barkaution sowie zur Stellung einer Mietbürgschaft dann zulässig ist, soweit beides kumulativ das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete nicht überschreitet. Wird der Betrag der dreifachen Monatsmiete hingegen überschritten, folgt bereits aus §551 Abs.4 BGB, dass sodann eine solche Vereinbarung unwirksam ist. Alles andere würde dem Schutzzweck des §551 BGB zu widerlaufen, welcher als Mieterschutzvorschrift den Mieter vor einer Übersicherung schützen soll. Abgesehen davon würde der Abschluss neuer Mietverträge wesentlich erschwert, wenn der Vermieter berechtigt wäre, neben einer Barkaution bis zur Höhe von 3 Monatsmieten eine der Höhe nach unbeschränkte Bürgschaft zu fordern. Das Urteil des OLG Köln wurde auch mit Urteil des BGH vom 20.04.1989, Az.: IX ZR 212/88, bestätigt.

Soweit Sie also bereits eine Barkaution i.H.v. 3-Monatsmieten erhalten haben, so gehen Sie richtig der Annahme, dass einer darüberhinausgehende Vereinbarung hinsichtlich einer Mietbürgschaft unwirksam ist, soweit eine solche durch Sie als Vermieter gefordert wird.

Grundsätzlich möglich ist, sowohl die Kaution als auch die Bürgschaft hinsichtlich des zu sichernden Teils einzuschränken. Hierzu bedürfte es aber einer ausdrücklichen Vereinbarung bzw. Regelung im Mietvertrag, beispielsweise dahingehend, dass die Kaution lediglich die Verpflichtung zur Mietzahlung sowie den Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung sichern soll. Nur dann wäre es möglich, die Bürgschaft lediglich, aber wörtlich hinsichtlich möglicher Schadensersatzansprüche zu verlangen. Fehlt jedoch eine ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der Kaution umfasst diese sowohl Primäransprüche aus dem Mietvertrag (Miete, Betriebskostenvorauszahlung) als auch Sekundäransprüche (Schadensersatz). Die weitere, durch den Vermieter geforderte Sicherheit in Form des Bürgschaftsvertrages würde damit zur Unwirksamkeit des Selben führen. Mangels Kenntnis des Mietvertrages kann eine solche ausdrückliche Beschränkung bereits der Barkaution nicht erkannt werden. Im Zweifel ist daher davon auszugehen, dass sich die Kaution auf alle Forderungen aus dem Mietverhältnis bezieht.

Die Möglichkeit der zusätzlichen Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft wäre nur dann zulässig, soweit der Abschluss einer Bürgschaft freiwillig durch einen Dritten trotz Kenntnis der bereits bestehenden Sicherheit angeboten und der Mieter hierdurch nicht belastet wird. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 07.06.1990, Az.: IX ZR 16/90.
Auch möglich wäre die Vereinbarung einer Bürgschaft, soweit sich der Mieter mit der Miete mit einer Höhe, die nicht mehr durch die Kaution gedeckt werden kann, in Verzug befindet und der Mieter bzw. Dritte durch Abschluss eines Bürgschaftsvertrages die Kündigung und Räumung verhindern will, vgl. Urteil des AG Dillingen a.d. Donau vom 28.02.2002 - 1 C 0775/01.

Man hätte abschließend noch darüber nachdenken können, dass man den Dritten, welcher zusätzlich eine Bürgschaft zu erbringen hat, mit als Mieter in den Vertrag aufzunehmen, um zu einer zusätzlichen Sicherheit zu gelangen. Hier hat jedoch bereits das LG Leipzig mit Urteil vom 26.1.2005, Az.: 1 S 5846/04, entschieden, dass eine lediglich formelle Aufnahme eines Dritten als (weiteren) "Mieter" in einen Wohnraummietvertrag, die allein dem Zweck dienen soll, zusätzliche Mietsicherheit (zusätzlich zur vereinbarten Mietkaution) zu erhalten, sich nicht mit dem Schutzgedanken des § 551 Abs. 1 BGB vereinbaren lässt, unwirksam ist und daher nicht zu einer Haftung des Dritten führt.

Zusammenfassend ist damit auszuführen, dass nur die Möglichkeit der Beschränkung sowohl der Kaution als auch Bürgschaft Ihrem Sicherungszweck oder aber der Höhe nach möglich ist. Andernfalls kann ein Bürgschaftsvertrag nur dann kumulativ zu einer Barkaution abgeschlossen werden, soweit dies durch einen Dritten freiwillig angeboten wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2010 | 01:05

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Die von Ihnen genannte unter bestimmten Vorraussetzungen wirksame Bürgschaft (neben der Barkaution) darf den Mieter nicht belasten. Was bedeutet dies und wie kann man dies als Vermieter sicherstellen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2010 | 09:47

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Grds. begründet die Übernahme einer Bürgschaft auch einen Regressanspruch des Bürgen gegen den Hauptschuldner, soweit der Bürge in Anspruch genommen wird. Der Mieter wird daher durch eine Bürgschaft dann nicht belastet, wenn ein solcher Regressanspruch ausgeschlossen wird bzw. der Bürge auf diesen verzichtet.

Dies muss in den Bürgschaftsvertrag mit aufgenommen werden. Hierbei zu berücksichtigen ist, dass dies nicht in Form Allgemeiner Gechäftsbedingungen geschehen sollte, denn dies wäre nach §§305 ff. BGB unwirksam, sondern eine individualvertragliche Regelung darstellen muss.

Ich hoffe, ich konnte die Nachfrage beantworten und wünsche Ihnen bereits jetzt ein schönes und erholsames Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

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